Пока колебание курса иностранных валют не отразилось на уровне спроса и стоимости квадратного метра элитной жилой недвижимости Петербурга. Динамика этих показателей держится на стабильном уровне.
Спрос на элиту, который наблюдался в этом году, не ажиотажный, а отложенный
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Валентин Романов, руководитель департамента по СЗФО "Надежные новостройки России", отмечает: "Валютные колебания спровоцировали незначительное повышение цен (3%) в начале сентября на первичном рынке элитной недвижимости. Остальные незначительные изменения связаны с изменением структуры предложения. На спрос это существенно не повлияло. В следующем году будет рост цен в пределах 5% — при условии незначительного валютного роста. Понижение же курса рубля не отразится на ценах".
Как говорят в компании Becar, сегодня наблюдается некоторое оживление спроса на покупку очень дорогих элитных объектов с высоким сроком экспозиции. "Курс на вывод денежных средств российской элиты из офшоров и возвращение капиталов стимулирует их обладателей приобретать элитную недвижимость, как средство вложения и сохранения данных средств. По нашим оценкам в краткосрочной перспективе (после Нового года) динамика показателей спроса и цены на данный продукт останется на прежнем уровне", — говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости Becar.
Директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI (входит в холдинг RBI) Вера Сережина говорит, что рынок элиты оказался более ровным, чем массовый сегмент в этом году. "Спрос на элиту был устойчивым. Это объясняется тем, что элитный покупатель выбирает жилье для собственного проживания и ориентируется не столько на цену, сколько на сам проект и его качественные характеристики. Поэтому спрос на элиту, который наблюдался в этом году, не ажиотажный, а отложенный. За время дефицита качественных предложений, что наблюдался на рынке в последние несколько лет, покупатель соскучился по интересным проектам и сегодня стремится их приобрести", — отмечает госпожа Сережина. О балансе спроса и предложения, по ее мнению, говорят следующие цифры: с начала 2014 года на рынок вышло 16 новых проектов, а это около 233 тыс. кв. м элиты и бизнес-класса. И в таком же количестве были распроданы "остатки" квартир в давно сданных домах.
"Рынок "очистился" от старых проектов, а число проданных и поступивших в продажу квартир сравнялось. Спрос на элиту также реализуется за счет переезда офисов крупных московских компаний в Петербург. Ситуация на финансовых и мировых рынках также повлияла на интерес к недвижимости", — говорит госпожа Сережина.
Впрочем, Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК "Теорема" полагает, что валютные колебания все-таки затронут сегмент элитной недвижимости. "Для отделки фасадов, интерьеров мест общего пользования в дорогих проектах обычно используются импортные материалы. Та же ситуация и с качественным инженерным оборудованием. Степень влияния курса валют на конечную себестоимость проекта будет зависеть от стадии готовности проекта", — говорит госпожа Агеева.
Борис Каптелов, коммерческий директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", считает, что основной тенденцией за последнее время стала осторожность рынка, связанная с макроэкономической нестабильностью. "У людей есть деньги, но они не понимают, что их ждет в будущем, как им планировать свои долгосрочные инвестиции, в том числе и покупку квартиры. В элитной недвижимости важным трендом стала поляризация спроса. Объекты, имеющие помимо основных достоинств (местоположение, панорамные виды, сервис) какие-то свои "фишки", остаются востребованными у покупателей. Что касается стоимости элитного жилья, то в сегменте квартир de luxe не наблюдалось особых изменений: цена одного квадратного метра находится в диапазоне 250-590 тыс. Стоимость квадратного метра недвижимости класса премиум варьируется в пределах 135-410 тыс. рублей. Осенью наблюдалось сезонное повышение спроса и, соответственно, рост продаж. Ежегодно это связано с тем, что заканчивается сезон отпусков и многие возвращаются в город", — говорит господин Каптелов.
С ним согласна Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы Solo: "Ноябрь мы можем оценить как один из самых активных месяцев с точки зрения объема продаж. Объем сделок в ЖК "Гранвиль" увеличился примерно на 10-15% по сравнению с октябрем. Несмотря на то, что рынок сейчас занимает выжидательную позицию, элитные проекты всегда остаются востребованными".
Однако начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова полагает, что на сегодняшний день рынок вошел в фазу замедления, а до этого на протяжении последних 2,5-3 лет находился в фазе роста. "Это естественная цикличность, ведь невозможно расти, устремляясь в бесконечность. Циклы подъемов неизбежно сменяются циклами плато или некоторым снижением активности. Несомненно, геополитическая и экономическая ситуация, которая сейчас сложилась, влияет на новую фазу рынка. Я думаю, что новый цикл продлится достаточно долго. Наши аналитики говорят о периоде около двух лет. Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы не видим предпосылок для снижения цен", — говорит госпожа Денисова.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, также полагает, что в текущей ситуации, когда спрос наименее прогнозируем, в элитном сегменте тоже есть тенденция к замедлению принятия решения о покупке. "Но важно учесть, что в элитном сегменте экономика основных проектов допускает невысокий темп продаж, соответственно, это не слишком отразится на подобных проектах в целом", — говорит госпожа Конвей.
Андрей Тетыш, президент АРИН, при этом отмечает, что рынок элитной аренды почувствовал серьезную коррекцию: "Объект, выставляемый за 160 тыс. рублей в месяц, реально находит своего арендатора, когда цена опускается до 120-130 тыс. рублей".