Не вписались в генплан

«ЛУКОЙЛ-Волганефтепродукт» судится с администрацией Нижнего Новгорода, которая планирует изъять землю под автомобильной заправкой в центре города — в районе Нижневолжской набережной. В нижегородском арбитраже топливный оператор, планировавший инвестировать порядка 60 млн руб. в реконструкцию заправки, оспаривает постановление мэрии о перспективной планировке этой территории: на месте АЗС планируется строительство транспортной развязки и подземной автостоянки. По мнению экспертов, позиция администрации сильнее, но владелец АЗС может через суд потребовать возмещения убытков.

Как стало известно „Ъ“, арбитражный суд Нижегородской области рассматривает иск ООО «ЛУКОЙЛ-Волганефтепродукт» к администрации Нижнего Новгорода. Поводом для судебного разбирательства стала АЗС ЛУКОЙЛа на улице Красная слобода, в районе Нижневолжской набережной. В своем иске компания просит признать недействительным постановление горадминистрации от 5 мая 2014 года, которое меняет планировку территории в этом районе и не предусматривает размещение АЗС. К делу по просьбе ЛУКОЙЛа в качестве третьих лиц суд привлек министерство жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Нижегородской области и департамент градостроительного развития региона.

Как пояснил „Ъ“ источник, близкий к компании, розничный топливный оператор планировал инвестировать около 60 млн руб. в модернизацию популярной АЗС. Но в конце 2013 года предприятие получило письмо о возможном изъятии земельного участка, а в мае 2014 года после общественных слушаний мэрия скорректировала планировку территории в границах улиц Родионова, Казанского съезда и Лысогорской, и в измененном проекте заправка отсутствует.

В администрации Нижнего Новгорода рассказали, что на земельном участке, который занимает заправка, в перспективе планируется строительство транспортной развязки и подземной автостоянки. При этом в мэрии объясняют, что компания имеет право внести свои предложения по планировке территории, а целесообразность сохранения АЗС обосновать своими эскизами реконструированной заправки и сокращенной санитарно-защитной зоны. По данным городских властей, исходные данные для разработки этих проектных предложений департамент градостроительного развития и архитектуры компании выдал.

ЛУКОЙЛ этим правом уже воспользовался. Заручившись официальной поддержкой правительства региона, которое сочло целесообразным сохранение АЗС, «ЛУКОЙЛ-Волганефтепродукт» обратился в муниципалитет со своими поправками планировки. Кроме того, компания собрала более 2 тыс. подписей постоянных клиентов АЗС в защиту заправки на Гребном канале. Официально в ООО отмечают, что считают сложившуюся ситуацию «недоразумением».

Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева рассказала „Ъ“, что АЗС в центре города оказалась под угрозой еще в 2010 году, когда городские власти утвердили новый проект генплана развития Нижнего Новгорода. В этом генплане зона, на которой сейчас расположена заправка, обозначена как зона обслуживания деловой активности, что исключает размещение производственных или опасных объектов, к которым относится и АЗС. Всего территория, для которой разработан спорный проект планировки и межевания, охватывает порядка 100 га, где почти половина — около 40 га — отведено под спортивно-зрелищные объекты, еще 15 га — под объекты общественного делового значения, более 13 га — под гостиничный сектор. «Вряд ли это будет один инвестор, скорее всего, речь пойдет о нескольких проектах. Но АЗС на этом участке действительно препятствует развитию территории, так как его санитарно-защитная зона запрещает размещение вблизи жилья и парковых зон. Впрочем, строительство поблизости нежилых объектов не запрещается», — говорит госпожа Романчева. По ее словам, чтобы сохранить свою заправку, «ЛУКОЙЛ-Волганефтепродукт» как долгосрочный арендатор участка может затянуть процесс изъятия земли, настаивая на своем варианте проекта планировки.

Но управляющий партнер T&K Legal Олег Тимофеев отмечает, что раз зона, где располагается АЗС, изменилась, администрация имеет право расторгнуть договор аренды в связи с изменением существенных условий договора. Кроме того, как отмечает эксперт, в крупных городах складывается практика комплексного планирования больших территорий на перспективу, и все земельные участки, которые ранее были отведены под непрофильные объекты: торговые павильоны, АЗС и другие — изымаются. «Таким образом, бизнес здесь становится жертвой новой градостроительной политики, направленной на перспективное зонирование территории. Как правило, действует принцип единой концепции, и если объект не вписывается в эту концепцию, предлагается другой вариант размещения», — отмечает господин Тимофеев. По его мнению, шансы отменить через суд постановление администрации города об изъятии земель у «ЛУКОЙЛ-Волганефтепродукта» невелики, если соблюдены все процедуры. Но компания может попытаться оспорить постановление по формальному признаку либо следующим шагом потребовать в суде возмещения убытков. «Здесь главный вопрос будет в размере этой компенсации. Как правило, она складывается из прямых инвестиций в объект и упущенной выгоды, которую доказать сложнее. Размер компенсации может оказаться слишком велик для администрации, поэтому разумным компромиссом было бы отведение другого участка под строительство АЗС с аналогичным трафиком и с подобными коммерческими условиями», — заключает юрист.