Цены на новостройки существенно выросли — вот один из главный итогов осени-2000 на рынке недвижимости. При этом нынешний уровень цен — это не предел. В Москве катастрофически не хватает площадок для массового строительства, а это значит, что дешевых квартир больше не будет.
На подъеме
То, что новостройки дорожают, заметно невооруженным глазом. Достаточно просмотреть очередной выпуск газеты "Из рук в руки" и сравнить сегодняшние цены с ценами месячной давности. Александр Бойко, управляющий отделением компании "Рескор": "Больше всего выросли цены в Марьино: от 6% до 22%. Разброс цен в этом районе сегодня $420-500 за кв. м. Остатки квартир в Жулебино продаются по $510-600 за метр (летние цены — $420-530). Причем больше подорожали квартиры малой площади. Выросли цены и на квартиры в домах точечной застройки. Например, в новом доме в районе метро 'Коломенская' — $560 за метр против $490 летом. Цены в кирпично-монолитных зданиях 'эконом-класса' пока остаются стабильными".
Рост цен объясняется целым рядом факторов. "Во-первых, в этом году сильно упали объемы строительства жилья,— говорит Юрий Жуков, исполнительный директор 'Первой ипотечной компании'. В нише дешевых квартир образовался дефицит жилья, который особенно сильно ощущается в конце года, на пике делового подъема. Во-вторых, растет себестоимость строительства: это связано с ростом цен на бензин, удорожанием комплектующих, ростом зарплаты". А с ростом благосостояния населения увеличился и спрос на жилье.
Впрочем, риэлтеры считают, что нынешнее повышение цен не будет устойчивым и длительным. По их мнению, уже в январе цены стабилизируются. Правда, ненадолго.
Все выше и выше
Сегодня первичный рынок переживает переломный момент. Стройкомплекс Москвы переходит от освоения больших территорий к точечной застройке. В ближайшие два года полностью прекратится строительство в Марьинском парке, Южном Бутове, Митине и Братееве. Усилия инвесторов будут направлены на снос пятиэтажного фонда и застройку освободившихся площадок, а также проекты в обжитых районах. Единственным районом массового строительства останется Куркино.
Что это означает? В первую очередь то, что на рынке не будет очень дешевых квартир, которые "тянули" весь рынок вниз. Сергей Канаев, гендиректор компании "Жилстройиндустрия": "Прекращение строительства в районах массовой застройки приведет к тому, что нижняя планка цен на квартиры поднимется. Ведь строительство 'точечных' домов обходится дороже массовой застройки целых кварталов. И рынок неизбежно отреагирует на это. Сначала подорожают 'точечные' новостройки, затем вырастут цены на вторичном рынке".
Во-вторых, уже со следующего года можно ожидать роста предложения квартир в строящихся домах в обжитых районах. Будет больше и монолитных, и панельных домов. Новых предложений будет больше, но квартиры не подешевеют — скорее, панельные и кирпично-монолитные дома будут продаваться по одинаковой цене.
Можно было бы предположить, что более отсталая технология панельного домостроения будет проигрывать и вытесняться с рынка. Однако вряд ли это произойдет быстро. "'Панель' и 'монолит' изначально ориентированы на разные группы потребителей,— объясняет Александр Бойко.— Даже если проекты находятся в одном и том же районе и разница в цене одного кв. метра составляет всего $100-150. В кирпично-монолитные домах квартиры большей площади — значит, они будут стоить дороже. К тому же почти все покупатели сегодня интересуются вопросами последующей эксплуатации дома. В кирпично-монолитных домах эксплуатационные расходы существенно выше".
Передел рынка
Если рост цен на новостройки — главная тенденция нынешней осени, то главная интрига года — образование Московского строительного союза (МСС). В него вошли крупнейшие застройщики панельного жилья: ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, СУ-155, "МСМ-5", "МФС-6" и примкнувший к ним "Русский национальный инвестиционный банк". Они выступили единым фронтом против муниципального застройщика — Департамента внебюджетной политики строительства города (ДВПС). Члены МСС добились самостоятельности: теперь они будут строить жилье и сами рассчитываться с городом, без посредничества ДВПС. Состоялся и своеобразный раздел Москвы — ДВПС достался центр, а МСС закрепился в районах массовой застройки, за пределами Садового кольца и на окраинах.
Чем же обернется самостоятельность застройщиков панельного жилья? Казалось бы, образуется многополюсный мир: МСС, ДВПС, частные застройщики (предпочитающие "монолит"). В результате жесткой конкуренции жилье должно подешеветь, а его качество повыситься. Однако этого не случится. Участники МСС планируют поднять цены, хотя боролись за свое "освобождение" под лозунгом "уберем посредника — снизим цены". В частности, они собираются уйти от натуральных взаимозачетов, уменьшающих стоимость жилья. И такая тенденция сохранится в ближайшие два года.
МАРИЯ УХОВА