Квартира в элитном доме — это модно, престижно и дорого. Но мода изменчива, и жилье класса "люкс" теряет привлекательность, как только на рынке появляются новые эксклюзивные объекты. Причем все меняется так быстро, что уловить разницу между первоклассным жильем и квартирами "эконом-класса" довольно трудно. На самом деле настоящих элитных домов в Москве не более сотни, а купить квартиру в таком доме без рекомендации не удастся.
Модная квартира
Статистика утверждает, что обеспеченные москвичи меняют квартиру по крайней мере раз в пять лет. По словам Наталии Тихоновской, начальника отдела элитного жилья компании "Миэль", эксклюзивное жилье пользуется стабильным спросом, а летом--осенью нынешнего года число продаж заметно выросло. Охота к перемене мест объясняется тем, что квартира, еще недавно являвшаяся элитной, сегодня таковой уже не считается.
Времена, когда пределом мечтаний была квартира в "сталинском" или "цэковском" доме, давно прошли. Расселенные и "евроотремонтированные" 7-комнатные коммуналки тоже вышли из моды. Ведь они продолжали существовать в старой реальности — рядом с соседями-алкоголиками, гнилыми трубами и грязными подъездами. Такие квартиры и сейчас пользуются спросом (цена на них не опускается ниже $1500 за кв. м), но из разряда элитных они уже выбыли. Сегодня, по словам руководителя отдела элитного жилья агентства недвижимости "Кутузовский проспект" Виталия Весельева, метр "элитного" жилья стоит $2-5,5 тыс.
Соответственно, более жесткими стали и требования потенциальных покупателей эксклюзивных квартир. Сегодня им нужно как минимум 150 кв. м жилой площади и потолки не ниже трех метров. Ценится свободная планировка, которая позволяет разделить квартиру на зоны. В многоуровневых квартирах желателен лифт на бесшумной гидравлической тяге. Сауна, джакузи, подогреваемые полы, звуконепроницаемые и пуленепробиваемые окна, бронированные двери — все это в обязательный перечень элитных "штучек" не входит, но не исключается. Обязательным атрибутом жилья экстра-класса являются также центральное кондиционирование, система климат-контроля, автономная система отопления с возможностью регулировки температуры, фильтры воды и воздуха.
Впрочем, покупателей живо интересует и то, что находится за порогом квартиры, начиная от архитектурного облика здания, отделки фасада и презентабельности подъезда до марки скоростных лифтов, оснащения подземных паркингов, надежности охранных систем, набора бытовых и развлекательных услуг.
Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty: "В основном наши клиенты ориентируются на клубное жилье — это малоквартирные дома в районе Пречистенки, Остоженки, Патриарших прудов, Замоскворечья и Тверской. Дом-клуб подразумевает соответствие западному стандарту: замкнутая инфраструктура, круглосуточная охрана, современная 'начинка', профессиональное обслуживание. Если 'статусный' человек купит квартиру в большом доме, его службе безопасности придется 'локтями толкаться'. А в малоквартирном доме он знает всех соседей и может обойтись без личной охраны".
Примером клубного жилья является "Агаларов-хаус" на улице Климашкина, недалеко от Тишинки. Фасад дома отделан каминным кирпичом, а холл в подъезде — мрамором в стиле Людовика ХIV. Дом отлично выполняет представительские функции, и vip-жильцов это устраивает. К разряду клубных домов относятся также комплекс "Посольское подворье" (Казачий пер.), дом "Торисс" (здесь есть даже частная школа и детский сад). Еще не поздно приобрести многоуровневую квартиру в "Палатах Муравьевых" на Остоженке с отдельным входом, персональным гаражом и собственным газоном. Обойдется это в $2,8 тыс. за квадратный метр.
Весной 2001 года отпразднуют новоселье жильцы первого в Москве "умного" дома, в котором все системы жизнеобеспечения подключены к единому компьютеру. Этот 40-квартирный дом в стиле арт-деко построен в Старомонетном переулке. Фасады облицованы натуральным гранитом и декорированы панно из майолики, символизирующими смену времен года. Кроме непременного "элитного" набора, в доме будет женский клуб, мужская "кают-компания", фитнес-центр, детский клуб и домашний кинотеатр. "Интеллектуальной" может стать каждая квартира. В этом случае холодильник будет считывать срок годности продуктов, а микроволновая печь приготовит ужин до прихода хозяйки с работы. По словам Любови Гусевой, директора по персоналу группы компаний КРТ, квадратный метр стоит от $2 тыс. до $5 тыс. и напрямую зависит от того, какой вид открывается из окон.
В непосредственной близости от Арбата, в Трубниковском переулке, компания Respekt-R строит еще одну "элитку" — дом "Капитал". Его продвижением на рынке занимается Геннадий Хазанов, один из учредителей Respekt-R. Но такой маркетинговый ход — скорее, исключение из правил.
Элитные объекты рекламировать не принято. Ольга Богородицкая, консультант по недвижимости компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis: "Эксклюзивного жилья не хватает, квартиры с оптимальным соотношением цены и качества раскупаются еще на начальной стадии строительства. Такие дома в рекламе не нуждаются. Скорее наоборот: массированная реклама портит репутацию дома и отпугивает состоятельных покупателей". Так получилось, например, с домом в Каковинском переулке. Застройщик "Лоджик риэлти" выставил на продажу через риэлтерские фирмы шесть квартир. Реклама появилась в газетах, и обиженные клиенты отказались приобретать забронированные ранее квартиры. Чтобы реализовать жилье, застройщику пришлось опускать цены — в результате дом выбыл из категории престижных.
Получается, что сегодня элитность дома в меньшей степени зависит от его местоположения и того, отделан ли подъезд мрамором. Главное — статус потенциальных жильцов. Риэлтеры признаются, что слухи о том, что в доме будут Алла Пугачева с семьей или Владимир Жириновский, отпугивают покупателей. Поэтому продавцы тщательно изучают досье каждого клиента и в случае необходимости пользуются формой "вежливого отказа". У каждой компании своя методика: кто-то разговаривает с клиентом подчеркнуто "рафинированным" тоном, кто-то начинает взвинчивать цены и тем самым вытесняет нежелательного претендента. Чтобы элитный дом со временем не превратился в место для выяснения отношений, не принято продавать квартиры представителям конкурирующих организаций и структур. Кроме того, служба безопасности девелоперской или риэлтерской компании прилагает максимум усилий, чтобы выяснить происхождение средств на приобретение элитного жилья. Но уж если вам удалось купить квартиру в эксклюзивном доме, будьте уверены: новые соседи вам не враги.
Дома "эконом-класса"
Понятно, что в многоквартирных домах и жилых комплексах с контролем дела обстоят попроще. По словам заместителя генерального директора ЗАО ПКФ "Старкис" Сергея Гусарова, покупателям квартир в комплексе "Покровские холмы" (а их здесь 142) не пришлось проходить никаких проверок.
Отчасти по этой причине квартиры в таких домах перекочевали в разряд "эконом-класса". Здесь тоже учтены последние достижения инженерной мысли: централизованная система кондиционирования, автономное электро- и водоснабжение, импортные лифты (Kone, Sodimas, Otis), выделенная линия Internet (о телефонах и говорить не стоит). Но до категории "люкс" такое жилье все же не дотягивает. Именно поэтому оно стоит дешевле — от $800 до $2 тыс. за квадратный метр.
Роковую в роль в "понижении" классности некоторых объектов сыграло местоположение. Так, по этой причине в "эконом-класс" попали дом на Краснопролетарской (окна выходят на Садовое кольцо), так называемый "Помидор" (с видом на шумный Ленинградский проспект), комплекс "Золотые ключи" на Минской улице (во время строительства не учли розу ветров), жилой комплекс "Кунцево" (он находится на пересечении оживленных Можайского и Аминьевского шоссе).
Хорошо стартовавший "Дон-строй" ("Две башни" на улице Бирюзова, комплексы на "маршальских" улицах Василевского, Новикова, Соколовского) в этом году проводит агрессивную рекламную кампанию. Например, комплекс "Алые паруса" продвигается на рынке, как "жилье для пиратов". Еще один неудачный ход: квартиры в новом доме предлагаются в обмен на стройматериалы — вряд ли подобные предложения привлекут привилегированную публику. А поскольку квадратный метр в "Алых парусах" стоит от $1200 до $2100, то реализация квартир может растянуться надолго.
По словам аналитика отдела маркетинга агентства "Инком" Дениса Козловского, два-три года уйдет и на реализацию квартир в домах на Осенней улице, в Покровском-Глебове и на "Острове фантазий". Из-за большого метража стоимость такой квартиры достигает $400-500 тыс. Вяло идет продажа квартир в высотках на Можайском шоссе и ул. Маршала Жукова ($1300-1800 за кв. м). Застройщикам приходится на ходу переделывать квартиры — "разбивать" большие на несколько маленьких. Та же ситуация с комплексом "Крылатские холмы". Уже два года продаются квартиры на Новом Арбате, 29 — большие площади по $3 тыс. за кв. м спросом не пользуются. Несмотря на низкую динамику продаж квартир "эконом-класса", застройщики продолжают возводить новые комплексы. Ежемесячно на рынке появляется около пяти объектов. По мнению Дениса Козловского, в 2001 году число "элиты" станет на 30% больше. При этом число потенциальных клиентов элитных квартир "второго сорта" вряд ли увеличится: налоговый контроль за расходами отпугнет многих. В результате предложение здесь превысит спрос, что может привести к снижению цен на 8-9%. А вот квартирам класса "люкс" падение цен не грозит — спрос здесь всегда более чем устойчив.
ИНГА ЗАМУРУЕВА