Непредсказуемая стабильность

Загородный рынок, который зимой лихорадило вместе с городским, к весне пришел в задумчивое состояние, а на майские праздники и вовсе замер. Летом ожидается затишье, а вот прогнозов на долгосрочную перспективу нет почти ни у кого. Неудивительно, что девелоперы приготовились в течение летних месяцев заманивать покупателей в поселки акциями и спецпредложениями.

Страхи покупателей

Эксперты расходятся во мнениях относительно состояния рынка и покупательской активности в мае. Одни говорят: звонки идут, сделки есть, сегодня лучше, чем вчера. Другие фиксируют спад продаж и вслед за покупателями настроены довольно пессимистично.

По словам риэлторов, клиенты на просмотрах нередко высказывают самые разные опасения вплоть до тех, что в стране могут закрыть границы, запретить доллар или ввести талоны. Вряд ли такие настроения вкупе с разнообразными ежедневными новостями могут способствовать спокойному и взвешенному принятию решений, в особенности если речь идет о высокобюджетных сегментах.

"Все ждут хоть чего-нибудь помимо удручающей стабильности,— делится наблюдениями Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty.— Стабильно принимаются удивительные законопроекты, не контролируется инфляция, то и дело случаются оригинальные выходки на геополитической арене".

"Рынок элитной загородной недвижимости Подмосковья находится в хорошей форме,— возражает коллеге Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed.— В мае прошли сделки на несколько десятков миллионов долларов на традиционно популярной Рублевке". Таких сделок было немного всегда, но они были, есть и будут, несмотря на кризисы в сопредельных государствах и неспокойную обстановку в мире, делает вывод эксперт.

Некоторые участники рынка склоняются к той точке зрения, что покупатели все еще не вернулись с майских праздников. Владимир Яхонтов, управляющий партнер "МИЭЛЬ--Загородной недвижимости", в свою очередь, считает, что скорее "не вернулись" банки. "Сегодня по разным проектам от 30% до 60% сделок в сегменте до 20 млн руб. совершается с участием ипотеки,— рассказывает эксперт.— И в мае банки очень долго рассматривали заявки на получение ипотечных кредитов". Так что заключение примерно 30% договоров купли-продажи было перенесено на июнь.

Конечно, оглядываясь на май, можно сказать, что было некоторое снижение по сравнению с взрывной активностью покупателей в марте и апреле, вспоминает далее господин Яхонтов. "Тогда по одному из наших проектов мы получали около 1,5 тыс. звонков в день, в то время как обычно их число составляет от 900 до 1 тыс. в месяц,— рассказывает эксперт.— В мае было около 800 обращений (не забудем о целой декаде праздничного затишья), но при этом количество брони соответствует "сильным" месяцам — октябрю и ноябрю".

Миллионные скидки

На рынке загородной недвижимости бизнес- и особенно премиум-класса сейчас правит бал вторичное предложение. Его объем в элитном сегменте, по данным Ильи Менжунова, директора департамента загородной недвижимости компании "Метриум Групп", составляет примерно 1,6 тыс. объектов. "С начала года он рос ежемесячно примерно на 1-2%",— добавляет эксперт.

О росте предложения в премиальном сегменте сообщают и в других компаниях. В Blackwood считают, что он вырос за год на 40%, а в Vesco Group прирост числа одних только коттеджей (ведь есть еще таунхаусы и апартаменты) оценивают в 54%. Видимо, в связи с последними событиями на финансовых рынках продавцы осознали необходимость, а также реальную возможность наконец продать свои объекты и заодно снизили ценник. "Появляется много новых интересных домов, о которых раньше за такие деньги никто и не мечтал",— делится наблюдениями госпожа Панова.

О снижении цен и всевозможных акциях регулярно объявляют и девелоперы, желающие подстегнуть основной спрос на своих объектах. Например, в конце мая компания Villagio Estate объявила о готовности продать пять премиальных таунхаусов в своем поселке Park Avenue со скидкой 2 млн руб. Минимальная цена лота, таким образом, составит 18,8 млн руб.

О готовности идти навстречу покупателю, делая ему щедрые спецпредложения, заявляют и в ОПИН, ведь лето — благодатный сезон для рынка загородной недвижимости. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании, надеется на более высокую активность и интенсивные процессы, нежели в зимние месяцы.

80 на 20

Новые элитные проекты в ближнем поясе Подмосковья выходят по одному в год, так что тем, кто ищет отличный дом со всеми удобствами за $1 млн, остается просматривать частные объявления или рассмотреть оставшиеся предложения в уже существующих поселках. Правда, эксперты говорят, что большинство из них не удовлетворяют требованиям покупателей.

"Около 80% предложений — это завышенные цены, неоднородное окружение, неудобные планировки или неудачная локация",— считает Антон Гололобов, директор по маркетингу компании Villagio Estate. Как результат в подавляющем большинстве поселков продажи идут не самым лучшим образом, а максимальное число сделок генерируют 20% проектов, заключает эксперт.

На этом фоне компания решилась наконец вывести на рынок проект, над которым велась работа в течение нескольких последних лет и в который за это время успели вложить 2 млрд руб.,— "Ренессанс Парк". Он расположен на 19-м км Новорижского шоссе, насчитывает 312 участков, часть из которых будет застроена девелопером самостоятельно, так что через некоторое время здесь можно будет приобрести и готовые дома. А пока цена предложения начинается от $1,4 млн за домовладение с участком площадью 20 соток.

Только для ПМЖ

Эксперты консалтинговых и риэлторских компаний откликнулись на выход нового проекта по-разному. Так, Илья Менжунов считает, что он будет пользоваться спросом из-за удачного расположения, а также ввиду того, что в соседних конкурирующих поселках осталось крайне ограниченное количество ликвидных предложений, а новых объектов в данной локации не появляется.

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, предполагает, что уровень цен на момент завершения основного объема работ и ввода поселка в эксплуатацию может вырасти на 15-20%. Однако, напоминает она далее, не стоит забывать, что рынок загородной недвижимости малоликвидный, и особенно это касается элитного сегмента. "Чем выше бюджет сделки, тем сложнее найти покупателя",— полагает эксперт. Поэтому основной объем спроса в данном сегменте приходится на клиентов, рассматривающих недвижимость для собственного проживания, а не для инвестиционных целей.

В Vesco Realty считают, что даже усилиями всех работающих в высокобюджетном сегменте риэлторов "Ренессанс Парк" удастся полностью реализовать не раньше чем через семь лет. Представители застройщика, однако, считают, что этот срок можно сократить до трех лет, и рапортуют о первой сделке, которая находится в процессе подписания.

Парадоксы апартаментов

Что касается цен, то, по данным Vesco Group, в премиальном сегменте они продолжают плавно снижаться на все виды объектов. Даже стоимость земли, которая демонстрировала в последнее время рост, в мае упала на 8%, до 1 млн 885 тыс. рублей за сотку. Коттеджи подешевели на 4,5% и теперь оцениваются в 163,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

Таунхаусы премиум-сегмента за прошедший месяц снизились в цене незначительно, на 1,3%, и стоят теперь 135 тыс. руб. за 1 кв. м. Чуть больше, на 2,6%, до 168,6 тыс. руб. за 1 кв. м, подешевели апартаменты, которые в то же время, безусловно, пользуются повышенным спросом. Не зря же объем предложения в этом секторе рынка снизился на рекордные 88% за год и на 25,8% всего за месяц.

Кстати, в этот же период в бизнес-классе дешевели только коттеджи — и то всего на 1,9% за месяц, до 83,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Таунхаусы и апартаменты в бизнес-классе, напротив, немного прибавили в цене — правда, совсем незначительно, на 0,48% и 0,28% соответственно. Интересно отметить, что квадратный метр в апартаментах бизнес-класса значительно дороже коттеджного и оценивается в 106,1 тыс. руб.

Вперед, в стагнацию

Эксперты между тем полагают, что ценовая ситуация в среднесрочной перспективе останется на том же уровне, что и сейчас. "Цены вряд ли будут расти, и связано это с затовариванием рынка",— полагают в "Метриум Групп".

Эту же точку зрения поддерживают в Tweed. "Думаю, стабильность в сделках и стагнация цен — ближайший тренд на рынке элитной загородной недвижимости",— говорит Алексей Артемьев. Более пессимистично настроена Евгения Панова: "Рынок замер в ожидании осенних продаж, но, в отличие от прошлых лет, иллюзий относительно активизации спроса мы уже не питаем".

Тем не менее, как говорит Илья Менжунов, сейчас ежемесячно продается примерно 0,7-0,8% от общего количества объектов и к осени эта цифра может дорасти до 1,5%, "если ситуация в стране останется стабильной, без усиления негативных факторов". Другими словами, если границы не закроют и талоны не введут. Что ж, будем надеяться.