В мае на московском рынке новостроек все происходящее зависело от бюджета сделки. В сегментах эконом и комфорт покупатели, всю зиму сметавшие все подряд, весной, похоже, выдохлись и отправились на каникулы. Зато в высокобюджетных сегментах оживление и спрос только нарастали, и пока не похоже, чтобы этот процесс начал тормозить, даже если учитывать наступивший сезон отпусков.
Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ / купить фото
Рост бюджетного
Майские праздники традиционно стали затишьем, после которого на одних строящихся проектах наступила летняя тишина, а на других руководство пересматривает график отпусков сотрудников, потому что малым составом с увеличившимся покупательским потоком справиться будет невозможно.
В бюджетных сегментах все участники отмечают снижение спроса и одновременно уменьшение объема предложения, несмотря на выход новых объектов. В "Метриум Групп" подсчитали, что по итогам мая совокупный объем предложения на первичном рынке массового жилья составил около 5,2 тыс. квартир в 54 корпусах. И даже с учетом выхода новых корпусов (квартал N5 в жилом комплексе "Некрасовка-Парк") предложение по сравнению с апрелем снизилось на 0,2%, а если этот новый объем не учитывать, то абсолютная убыль составила 7,7%.
В ГК МИЦ объем считают в квадратных метрах и говорят, что если жилья и апартаментов комфорт-класса действительно стало меньше, на 4,3% и 1,2% соответственно, то экономсегмент, напротив, вырос, причем сразу на 25,3%. А вот в "МИЭЛЬ-Новостройках" снижения объемов предложения не заметили, и даже наоборот. "В мае объем предложения вырос за счет выхода в сегменте эконом нового объема квартир",— утверждает Софья Лебедева, генеральный директор компании.
Вслед за спросом
В любом случае большинство участников рынка бюджетных новостроек сходятся во мнении, что при отсутствии ажиотажного спроса цены в бюджетных сегментах просели вместе с объемами. Аналитики "Метриум Групп" считают, что снижение составило менее 1%, в ГК МИЦ полагают, что это справедливо только для комфорт-класса, а вот эконом с выходом новых корпусов в целом подешевел куда серьезнее — на 11,2%.
Эксперты агентства недвижимости "Азбука жилья" подсчитали, что снижение средней цены в комфорт-классе составило 1,9%, а в экономсегменте — 4,1%. В "МИЭЛЬ-Новостройках" текущую ценовую ситуацию осторожно характеризуют как стагнацию, а вот в ФСК "Лидер" заметили даже повышение средней цены — но правда, не более чем на 1%.
Подводя итоги мая, Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп", говорит, что снижение спроса было ожидаемым, ведь нельзя же рассчитывать на то, что ажиотаж будет длиться вечно. "Пик активности на рынке массового жилья, связанный с нестабильной экономической и политической ситуаций, миновал",— рассуждает эксперт. В то же время обвала на рынке не случилось, он просто стабилизировался, вернувшись в апреле--мае к своим средним показателям.
Хотят элитное
Куда любопытнее обстоят дела в высокобюджетных сегментах. И застройщики, и риэлторы, специализирующиеся на сегментах бизнес и премиум, все как один рапортуют о взрывном эффекте этой весны, которого никто не ожидал, и нехарактерном мае, когда обычно из Москвы все уезжают и сделок поэтому мало, а в этот раз все происходит с точностью до наоборот.
Например, Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказывает, что с начала года на элитном рынке зафиксировано 220 сделок, из которых 42 пришлись на май. "В прошлом году в этом месяце прошло только 30 сделок, так что разница с 2013 годом составила 40%,— говорит эксперт.— Если же сравнивать периоды с января по май прошлого года и нынешнего, то в этом году рост составил 29,4%".
Так что, выходит, последний месяц весны в этом году выдался совершенно нетипичным. И что уж совсем нехарактерно для столичного рынка, активность покупателей не только продолжается всю весну, но и перекинулась на июнь. При этом в Kalinka Group отмечают, что сегодняшний покупатель гораздо быстрее принимает решение, выходит на переговоры и сделки.
Рекорды на местах
В отдельных высокобюджетных девелоперских проектах именно май стал неожиданно урожайным месяцем. Например, Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, рассказывает, что за май по проекту "Лица" зафиксировано максимальное количество обращений в компанию за текущий год. "По сравнению с мартом 2014 года число заявок увеличилось в полтора раза",— уточняет эксперт.
Городские новостройки премиум-класса в Подмосковье, появившиеся относительно недавно, также вызывают повышенный интерес клиентов. Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН, удивлен: количество сделок за последний месяц в жилом комплексе "Парк Рублево" выросло на 40%. "Это рекордные показатели покупательской активности для мая и тем более неожиданно для высокого класса жилья",— считает эксперт.
В бизнес-классе интересуются как инвестиционно привлекательными объектами, которые находятся на стадии строительства и имеют потенциал роста цены, так и готовыми объектами, которые вряд ли существенно подорожают в ближайшем будущем. Так, например, Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации "Баркли", отмечает, что в Barkli Park в мае была продана последняя квартира, а в новом проекте Barkli Residence к стадии строительства первого наземного уровня реализовано уже 44% квартир.
Дешевое раскупили
Объем предложения в премиум-классе, по мнению аналитиков Welhome, в мае сократился на 2-4% и составил порядка 1 тыс. квартир и около 900 апартаментов. Однако если посмотреть весь период с начала года, то рост объема предложения в сегменте составил 16,1%,говорят в Kalinka Group.
А поскольку в 2014 году анонсировано открытие продаж в восьми элитных проектах, среди которых Bruce Boutique Apartments, Щетининский пер., д. 4/2 и другие, то это, несомненно, приведет к дальнейшему увеличению объема предложения, считает Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome. С этим согласны в Knight Frank: Ольга Ясько, директор департамента аналитики компании, оценивает грядущий рост объемов более чем в полтора раза.
Касательно цен в элитном сегменте, они не просели, как в бюджетных сегментах, а, напротив, поднялись, причем, как утверждают аналитики IntermarkSavills, в мае текущего года был поставлен новый ценовой рекорд. "Впервые за посткризисные годы среднерыночная цена на первичном рынке элитного жилья поднялась до $19 850 за квадратный метр",— говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер компании. Этот подъем, по его мнению, с одной стороны, объясняется вымыванием с рынка относительно недорогих предложений, а с другой — тем, что многие застройщики повысили цены в связи с переходом на новую стадию строительства.
Летние вложения
Среди инвестиционно привлекательных объектов мая есть как строящиеся жилые комплексы бюджетного сегмента, так и проекты класса премиум.
В Kalinka Group рассказывают о двух новых майских объектах: это два комплекса апартаментов. Один из них, "Остоженка, 12", совсем небольшой: его общая площадь составляет всего 3 тыс. кв. м, а цены варьируются от $18 тыс. до $20 тыс. за 1 кв. м. Второй комплекс находится на Большой Полянке, 44, общая площадь составит 40 тыс. кв. м, а цены намного разнообразнее: от $9,7 тыс. до $22 тыс. за 1 кв. м. Инвестиционную доходность "Остоженки, 12" эксперты прогнозируют на уровне инфляции, то есть 7-10%. Объект на Полянке привлекательнее: здесь можно заработать до 15%.
В ФСК "Лидер" провели мониторинг новых объектов массового сегмента и нашли один-единственный, где можно приобрести жилплощадь дешевле 2 млн руб. Речь идет о малоэтажном жилом комплексе "Марусино Forest", расположенном между Егорьевским и Носовихинским шоссе. Студии площадью от 26,8 кв. м здесь можно купить по стоимости от 1,47 млн руб., а однокомнатные квартиры площадью от 31 кв. м выставлены на продажу по цене от 1,7 млн руб.
В целом городской рынок нового жилья дает повод для оптимистичных прогнозов на осень, но, конечно, только в том случае, если покупательная способность населения не продолжит снижаться, как это происходило в первой половине года. И если экономику в целом не ждут новые потрясения вроде резко возросших налогов или новых военных действий на соседних территориях, то новый деловой сезон ожидается весьма активным.