Рубен Варданян, продавший Сбербанку инвестбанк "Тройка Диалог" за $1,35 млрд, решил заняться недвижимостью. Как выяснил "Ъ", экс-банкир оказался соинвестором таких московских люксовых торговых центров, как "Времена года" на Кутузовском проспекте и Dream House в Барвихе. Этими объектами владеет фонд Romanov Property Holdings, управляющий объектами недвижимости стоимостью около $1 млрд. Фондом господин Варданян владеет вместе с RD Group Гагика Адибекяна.
Рисунок: Коммерсантъ / Виктор Чумачев
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин / купить фото
Бывший владелец "Тройки Диалог" Рубен Варданян стал соинвестором созданного в 2008 году фонда прямых инвестиций Romanov Property Holdings (RPH), сообщил "Ъ" источник, близкий к Avica Property Investors — компании, управляющей фондом. По его словам, господин Варданян возглавляет группу инвесторов, владеющих 50% RPH. Собеседник "Ъ" не называет имена других инвесторов, вложивших средства в фонд вместе с Рубеном Варданяном. В Avica информацию подтвердили, но отказались называть партнеров бизнесмена. В Sberbank CIB (ранее "Тройка Диалог") переадресовали вопрос об участии господина Варданяна в фонде в RD Group. Эта компания, уточняет источник "Ъ", владеет остальными 50% Romanov Property Holdings. Глава представительства компании RD Group в России Роман Ткаченко подтвердил информацию о структуре собственности RPH.
Господин Ткаченко говорит, что фонд RPH изначально создавался RD Group для того, чтобы инвестировать в покупку готовых объектов. При этом RD Group реализует исключительно девелоперские проекты. Сейчас размер портфеля RD Group оценивается в 1,74 млн кв. м. Среди проектов — строительство третьей очереди бизнес-центра "Романов двор" на Моховой, пешеходная зона "Аллея Романов" между Моховой и Романовым переулком, два жилых проекта в Люксембурге. Владельцем RD Group является Гагик Адибекян, чей доход в 2012 году от сдачи недвижимости в аренду, по подсчетам Forbes, составил $70 млн.
Бизнес-центр "Романов двор", где находился головной офис "Тройки Диалог", а сейчас Sberbank CIB, стал первым объектом, выкупленным фондом RPH. После сдачи третьей очереди общая площадь всего офисного центра превысит 60 тыс. кв. м. Среди крупных объектов, которыми владеет Romanov Property Holdings,— люксовые торговые центры "Времена года" площадью 64 тыс. кв. м на Кутузовском проспекте и Dream House (13 тыс. кв. м) в Барвихе. Кроме того, фонду принадлежит "ОБИ Боровское". Общая стоимость объектов недвижимости, находящихся у RPH, превышает $1 млрд. Точная сумма, которую получил за "Тройку Диалог" именно Рубен Варданян, неизвестна. Сбербанк заплатил за инвестбанк $1 млрд в 2011 году, еще один транш в $350 млн — в 2013 году и может доплатить еще $50 млн.
По словам одного из источников "Ъ", Romanov Property Holdings покупает готовые офисные и торговые объекты класса А в ключевых районах Москвы, генерирующие стабильный денежный поток. Целевая доходность фонда составляет 20%, добавляет собеседник "Ъ". Как правило, фонды недвижимости покупают объекты на заемные средства — они могут составить почти 70% от суммы сделки, отмечает управляющий партнер Praedium Investment Capital Светлана Кара. "Доходность фондов зависит от стратегии, если выбираются объекты для редевелопмента, доходность может достигать 20-30%, готовые объекты такую доходность показать не могут, по ним ожидаемый уровень, скорее всего, 10-15% без учета использования долга",— говорит управляющий директор отдела рынков капитала CBRE Иван Губочкин.
Фонд, созданный консорциумом во главе с Рубеном Варданяном и RD Group, участники рынка относят к одному из крупнейших на российском рынке коммерческой недвижимости. Среди лидеров — американский фонд Hines, собравший €900 млн на приобретение недвижимости в России, и Morgan Stanley Real Estate Investment, суммарная стоимость активов которого составляет $187 млрд. В России совместный фонд Hines и Morgan Stanley закрыл две крупнейшие сделки, купив в конце 2012 года торговый центр "Галерея" в Санкт-Петербурге за $1 млрд, а в этом году торговый центр "Метрополис" в Москве за $1,2 млрд.