Мансарды, когда-то считавшиеся недорогим прибежищем богемы, сегодня чаще всего относятся к недвижимости высокой ценовой категории. Но сложности с созданием такого жилья и правовые вопросы не делают его популярным. В Петербурге и Москве мансарды остаются штучным товаром.
Мансарда дает исключительные возможности обустроить интерьер самым необычным образом
Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ / купить фото
Мансардой называется этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши. При этом линия пересечения плоскостей крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола. В Европе мансарды всегда были жильем для самых бедных слоев населения, страдавших зимой от холода, а летом от невыносимой жары. Да и в России под самой крышей, в крошечных комнатках, жили вдовы, художники, поэты — те, кто не имел стабильного заработка и не мог содержать полноценную квартиру. Сегодня, как правило, подобное жилье к дешевому не относится — хотя бы потому, что располагается оно чаще всего в центре города, где по определению дешевого жилья не осталось.
Плюсы и минусы
Основное преимущество мансард — это видовые характеристики, а если говорить о классических вариантах, то это и расположение в историческом центре города.
Очевидным плюсом мансарды является уникальная планировка, которая позволяет реализовать самый смелый дизайнерский проект, в мансарде большие окна, часто есть возможность обустроить камин и террасу. Кроме того, мансарда позволяет перепланировать помещение по своему вкусу и обойтись при этом без капитальных перегородок. Минусом является то, что мансарда по документам чаще всего относится к нежилому фонду, поэтому приходится платить повышенный налог.
Сегодня в городе получить разрешение на переоборудование мансарды в жилое помещение довольно сложно, это было распространено в девяностые годы, но и тогда мансарды чаще присоединяли к квартирам на последних этажах, нежели делали из них отдельное жилье. Сложности в переводе мансарды в жилое помещение связаны прежде всего с проведением коммуникаций, прорубанием дополнительных окон, а также с необходимостью согласования всех действий с соседями по подъезду.
Специалисты знают, что любое мансардное строительство, как правило, сталкивается с активным протестом жильцов дома, в котором мансарда расположена. Связано это с тем, что обычно застройщики пытаются "посадить" мансарды на дом без капитального ремонта и без расселения жителей. То есть они пристраивают помещения в расчете на использование старых сетей, без ремонта лестничных пролетов, что приводит к ухудшению эксплуатационных характеристик зданий. Обычно дополнительная нагрузка на фундамент и на несущие стены приводит к появлению трещин в надстраиваемых зданиях. Погоня за лишними метрами заставляет застройщиков во многих случаях менять уже согласованные параметры проектов, увеличивая высотность объектов, что приводит к доминированию здания среди фоновой застройки.
Мансардное строительство тормозит тот факт, что решение по любому строительству, реконструкции или капитальному ремонту, затрагивающее общее имущество дома, находится в компетенции общего собрания собственников помещений. Согласно ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, должно быть получено согласие всех собственников. Сложнее всего этот вопрос решается в случае перевода из жилого в нежилой фонд в периферийных районах, в домах с большим количеством собственников. В центральных районах в домах в среднем проживает 40-50 семей, причем значительную часть занимают помещения, предоставленные городом по договору социального найма.
Одна из главных проблем с мансардами — это сложности с регистрацией. Чтобы зарегистрировать мансарду, необходимо разрешение города на строительство. Чтобы получить разрешение на строительство мансарды на общей, чердачной площади, нужно иметь письменное согласие всех жильцов дома. Это обычно неразрешимая проблема. Поэтому практически все первые мансарды не зарегистрированы, и проблемы с правами собственности решаются исключительно в судебном порядке.
В последние два-три года застройщики нашли обходной путь решения этой проблемы. Теперь перед началом строительства статус чердака меняется — с общей площади дома он выводится в нежилое встроенное помещение. По закону все встроенные нежилые помещения находятся в собственности города. Для реконструкции такого помещения разрешения жильцов не требуется. Инвестор получает разрешение на переоборудование помещения в мансарду и начинает строительство. После его завершения право собственности город по инвестдоговору передает инвестору. В связи с изобретением этого решения строительство мансард существенно активизировалось: чуть ли не каждый дом в "золотом треугольнике" надстраивается мансардой.
Непопулярность мансард также связана и с особенностями климата в городе. В частности, большое количество осадков вызывает опасения у людей, что рано или поздно качество даст слабину, и окна начнут протекать. Кроме того, скапливающиеся на мансардах осадки очень сложно убрать. "Вызывают сложности мансардные окна также и в ясную погоду, поскольку они сильно нагреваются, поэтому здесь необходима установка кондиционеров. Еще одна сложность — с отделкой из-за скошенных углов. Все это приводит к тому, что мансарда, если мы говорим о качественном варианте, стоит достаточно дорого, поэтому сегодня, если и строится, то, как правило, в домах в высоком ценовом сегменте. Тогда как раньше считалось, что мансарда — это привилегия художников и других представителей искусства, то есть людей небогатых", — говорит Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home Estate.
Еще одной проблемой является то, что две трети мансард не оборудованы лифтами, так как если изначально в 4-5-этажном доме не было лифта, то сделать его, даже навесной, не всегда возможно. Вход в большинство мансард — с черной лестницы. К минусам мансард можно отнести и то, что социальный состав в домах, в которых они реконструируются, часто не позволяет отнести их к элитным.
Как в Париже
Рынок жилья в мансардах очень невелик — по оценкам риелторов, он составляет 1-3% от всего предложения. В основном мансардные квартиры — это объекты комфорт- и бизнес-класса в зависимости от местоположения объекта в городе и качества строительства.
Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов полагает, что в настоящий момент доля домов в историческом центре, имеющих мансарды, не превышает 10%.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", подсчитал, что мансарды составляют не более 7% в общем объеме предложения. А если говорить о классических мансардах, то их вообще не более 3%.
Высокий этаж в центре города, особенно в историческом доме с хорошими видами и достойной инженерией, — предложение, вызывающее интерес, цена на которое может достигать $20-25 тыс. за квадратный метр в лучших локациях — правда, это скорее исключение.
По оценкам господина Спарака, на сегодняшний день в среднем квадратный метр такого жилья стоит 100-120 тыс. рублей.
Александр Сиротин, генеральный директор компании Scavery, говорит: "Надо признать, что и спрос на данный тип жилья в целом невелик, хотя приверженцы "жизни под крышей" существуют. Мансарда — это романтика, и большинство покупателей таких квартир — люди творческие, ищущие индивидуальности и привыкшие к нетривиальным решениям квартирного вопроса".
Следует отметить, что, несмотря на сложности с организацией мансард, в Петербурге их значительно больше, чем в Москве. Александр Подусков, директор по продажам KR Properties (Москва), в настоящий момент оценивает объем предложения мансард на московском рынке всего в сто квартир, при этом он обращает внимание, что периодически под видом мансарды продавец выставляет просто чердак или двухуровневую обычную квартиру.
"Пока в России этот формат еще не так популярен, как за границей, и, как правило, мансарды покупают те, кто уже имел опыт проживания в таких объектах за рубежом, например, в Париже или Лондоне, и хочет воплотить подобную атмосферу в России. Среди покупателей есть люди самых разных специальностей, в том числе и успешные бизнесмены, нельзя сказать, что это только художники и писатели, как когда-то давно", — резюмирует Александр Подусков.