Депутат Госдумы и эксперт в жилищной сфере Галина Хованская выступила с резким заявлением: три крупные частные компании могут, с подачи городских властей, установить контроль над московским рынком управления жильем. Проблема оказалась в центре внимания не случайно. Дело в том, что 1 января 2008 года наступает ключевой этап реформы ЖКХ — стартуют конкурсы по выбору способов управления жильем. Они должны быть проведены до 1 мая 2008 года. Напомним: на них муниципальным и городским властям предстоит решить, кому доверить управление домами — госструктурам (ДЕЗам, РЭУ, ЖЭКам) или частным компаниям. Напрямую процедура касается только тех домов, чьи жители не сделали выбора сами, - таких 35 процентов.
Благодаря конкурсам частные компании получат доступ на рынок управления жильем наравне с ДЕЗами, РЭУ и ЖЭКами. Рынок немаленький. По оценкам председателя комитета Госдумы, соавтора закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» Мартина Шаккума, через управляющие компании (УК) проходит в том числе плата за содержание и ремонт жилья, коммунальные услуги и отдельно — за услуги управления. Всего в год около 1,2 триллиона рублей.
Еще один стимул — деньги Фонда содействия реформированию ЖКХ, он также заработает с 1 января будущего года. В распоряжении этой госкорпорации — 240 миллиардов рублей, которые должны быть потрачены до 2012 года. Из них 195 миллиардов пойдет на капитальный ремонт жилья. К ним по закону о Фонде должны добавиться миллиарды рублей из региональных бюджетов и от самих жильцов. Делать ремонт и осваивать эти деньги тоже будут управляющие организации.
РАВНО ПРИБЛИЖЕННЫЕ
Замысел идеологов реформы был прост — жильцам дают возможность выбирать организацию, обслуживающую их дом. Это заставляет частные компании и ДЕЗы конкурировать за дома, эффективнее расходовать средства, внедрять технологии, снижающие потребление ресурсов, например тепла, а значит, и тарифы. На практике все может получиться по-другому. «Сохранить на этом рынке крупную подконтрольную структуру — это естественное желание местных властей, — говорит директор направления «Городское хозяйство» Института экономики города Сергей Сиваев. — Вполне возможно, что власти некоторых регионов, например Москвы, попробуют создать ситуацию, при которой на рынке будет работать несколько дружественных властям компаний. Эта модель уничтожает конкуренцию на рынке».
Пока несколько частных компаний контролируют заметную долю рынка лишь в некоторых крупных городах, например в Астрахани, Белгороде, Мурманске. В целом по стране у частников от 15 до 20 процентов рынка.
— Монополизация услуг управления жильем не редкость в Московской области. В ряде городов работает одна, близкая главе города управляющая компания, а другие он в свой город фактически не пускает, — сокрушается Галина Хованская.
— Во многих муниципалитетах коммунальные платежи до сих пор собираются централизованно, самими властями, — соглашается руководитель направления «Политическая экономия и региональное развитие» Института экономики переходного периода Ирина Стародубровская. — Иногда власти рассматривают эти деньги как «второй бюджет» и, естественно, не хотят терять над ним контроль.
Реформа же дает право собирать платежи лишь управляющим организациям.
Доминирование на рынке нескольких крупных управляющих компаний может спровоцировать рост цен на их услуги.
— В отличие от ДЕЗов главная цель частных УК — прибыль, — считает Галина Хованская. — При этом несколько крупных компаний, допущенных на рынок с согласия властей, вряд ли будут конкурировать друг с другом. Они скорее всего разделят рынок: одна компания будет работать в одних районах, другая — в других.
Однако век частных монополий будет не долог.
— Не думаю, что модель из нескольких крупных компаний окажется стабильной, — рассуждает Сергей Сиваев. — Какие-то дома будут постоянно отказываться от их услуг в пользу других УК. Ведь никто не может запретить жильцам сменить управляющую организацию. К тому же эта модель натолкнется на сопротивление антимонопольной службы.
— ФАС ведет постоянный мониторинг ситуации во всех городах с населением более 10 тысяч человек, так что сговор заметить нетрудно, — подтверждает начальник управления ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС Владимир Ефимов.
ДЕЗ В ХОРОШИЕ РУКИ
Однако что же будет с всесильными ДЕЗами, ЖЭКами и РЭУ, обслуживающими большинство жилых домов сегодня? Судьба этих «динозавров» — ключевой вопрос реформы. Сейчас все они муниципальные или государственные предприятия. Однако в ближайшее время ДЕЗы будут акционированы, а затем, возможно, проданы частным управляющим компаниям.
Акционирование ДЕЗов будет происходить повсеместно, однако способ передачи их в частные руки может быть разным. Можно продать акции сразу. В Москве же, например, их акции будут переданы в доверительное управление частным компаниям. Управляющих будут выбирать на конкурсе. Затем город сможет либо продать акции управляющему, либо сменить его.
— Этот механизм отвечает и интересам города, и интересам частных компаний, — поясняет первый вице-президент Саморегулируемой организации управляющих недвижимостью Роман Романов. — Управляющая компания получает шанс доказать свою эффективность, способность управлять большими объемами жилья. Город же сохраняет контроль за ситуацией и может при необходимости сменить управляющую компанию. Не исключаю, что в дальнейшем УК могут выкупить акции ДЕЗов.
ДЕЗы — привлекательный объект для частных компаний. И дело здесь не только в доле рынка. У многих ДЕЗов — неплохая материальная база, например уборочная техника, офис, склады. Однако заинтересовать частников, по словам экспертов, может только относительно новое жилье, построенное после 1980 года. Оно не требует серьезных вложений на капитальный ремонт и может принести компаниям прибыль. Так что обслуживание ветхого жилья скорее всего так и останется проблемой муниципалитетов. С другой стороны, государство обещает оплатить капитальные ремонты, что открывает управляющим компаниям, да и муниципалитетам доступ к казенным фондам.
ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД
Итак, каковы перспективы перестройки ЖКХ? Что ждет жильцов — новая монополия с высокими тарифами и текущими трубами или, как поется в попсовой песенке, «коммунальный рай без хлопот и забот»?
Эксперты надеются, что серьезных потрясений реформа ЖКХ не принесет. «Жилищная сфера — очень консервативная, не терпит резких потрясений, — говорит Сергей Сиваев. — Как только власть проведет конкурсы, возникнет система контрактных отношений, появятся договоры на оказание услуг для каждого дома. Это требование закона. Пусть они будут плохими, но это будет новая система координат для жильцов».
Количество и размер управляющих компаний, как и уровень конкуренции напрямую зависят от особенностей городской застройки. Так, по словам экспертов, для Москвы оптимально сохранить по одной УК на район. «В большинстве районов города магистральные коммуникации у всех домов общие. Итог — если вы хотите снизить расходы на тепло, то вам нужно утеплить фасад во всех домах района, — говорит Роман Романов. — Если в районе работает несколько компаний, сделать это будет сложно».
В некоторых крупных городах, например Астрахани и Челябинске, сбитые с толку переменами жильцы берут власть в свои руки. Они сами решают, какие именно работы заказывать. Чаще всего это приводит к плачевным результатам. Жильцы плохо представляют, как управлять домом, и не могут заказать необходимые услуги, наладить обслуживание дома. ЖЭКам это выгодно, ведь в этой модели все риски, связанные с платежами и заказом услуг, лежат на жильцах. Оптимальная же схема выглядит иначе — УК полностью отвечает перед жильцами за содержание дома, а жильцы лишь контролируют ее работу и высказывают свои пожелания.
Фото: АНДРЕЙ НИКОЛЬСКИЙ; ЛЕВ ШЕРСТЕННИКОВ; БОРИС КАВАШКИН/ИТАР-ТАСС