Накопить, взять кредит или вступить в кооператив
МЕТРЫ НАВСЕГДА
Как поскорее купить квартиру? Можно копить всю жизнь, взять ипотечный кредит или вступить в жилищно-строительный (накопительный) кооператив (ЖСНК). Предположив, что «квартира мечты»--это стандартная «двушка» в Москве на «Профсоюзной» (стоит $90 000, а ее будущий владелец может откладывать не больше $500 в месяц), рассмотрим плюсы и минусы всех трех вариантов
БЕРЕМ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
Ипотека считается одним из самых популярных способов покупки квартиры, но довольно дорогим. Во-первых, для того чтобы получить кредит на покупку квартиры, нужно сначала накопить 10--30% от ее стоимости. «Если берется обычный ипотечный кредит для покупки квартиры на вторичном рынке, которая будет служить залогом, то первоначальный взнос составляет 20%,--пояснил «Огоньку» начальник отдела маркетинга «ДельтаКредитБанка» Олег Зябликов.--Если же кредит берется под строительство нового жилья и закладывается уже имеющаяся квартира--то 10%».
Во-вторых, для получения кредита банки выставляют жесткие условия. Например, ограничение по возрасту--кредит должен быть погашен заемщиком до выхода на пенсию. Размер кредита напрямую зависит от дохода. Обязательное условие кредитора--страхование жизни и трудоспособности клиента, рисков повреждения приобретаемого имущества, рисков утраты заемщиком права собственности на купленную квартиру.
И, наконец, третье: по словам замначальника управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Марины Бобылевой, «надо быть готовым к тому, что купленная в кредит квартира обойдется дороже на 40--60%, а кредит--на 70%. То есть берете $100 000, а возвращаете уже $170 000».
Рассчитаем, во что может обойтись ипотечный кредит, например, в Райффайзенбанке. При стоимости квартиры $90 000 от вас потребуют в качестве первоначального взноса $27 000. Если ваш ежемесячный доход не менее $2180, то вы можете рассчитывать на кредит в сумме $63 000, выданный на 10 лет под 11% годовых. Каждый месяц вы будете платить банку $872. Реально квартира обойдется вам в уже не в $90 000, а в $131 640, то есть на 45% дороже--это без учета ежегодной страховки и прочих обязательных платежей. Но зато в квартиру вы сможете въехать сразу же после оформления сделки.
ВСТУПАЕМ В ЖСНК
С помощью ЖСНК можно купить квартиру в новостройке, на вторичном рынке, построить дом, прибрести новое жилье в зачет старого. Здесь потребуют из документов только паспорт плюс вступительный взнос 2--6% от стоимости квартиры. В нашем случае «входной билет» в кооператив--$1800--5400.
Далее пайщику надо накопить сумму, которая условно называется «порог подбора» квартиры. Это может быть 30% от ее стоимости (как в ЖСНК «Строим вместе») или 50% (ЖСНК «Квартиры»). «Накопительный» срок для сбора этой суммы--до 12 месяцев в ЖСНК «Строим вместе» и до 5 лет в ЖСНК «Квартиры». Эти деньги вы вносите в «кассу» компании, они работают на других клиентов, а когда очередь дойдет до вас, на вас будут работать деньги остальных членов кооператива. Как только «порог подбора» пройден, пайщик может въезжать в выбранную квартиру и начинать выплачивать оставшуюся сумму.
За свои услуги ЖСНК берет от 0,5 до 3,5%, что практически является процентом по кредиту, и ежегодный взнос в резервный фонд кооператива (или в качестве страховки в страховую компанию)--0,4--1,5% от стоимости квартиры.
«Если вы подобрали себе квартиру за $90 000,--рассказывает заместитель председателя ЖСНК «Строим вместе» Илья Бару,--то вступительный взнос составит 3%--$2700, регистрационный--$500. Откладывая ежемесячно по $500, вы накопите треть суммы--$30 000--за пять лет. И уже сможете рассчитывать на получение взаймы недостающей суммы. При ежемесячных выплатах кооперативу $503 ($350--пай, 1,5%--членский взнос, 1%--в резервный фонд) вы будете расплачиваться 15 лет. Взяв у кооператива ссуду в $60 000, вы вернете ему $90 540. То есть квартира будет стоить вам $120 540 (подорожает примерно на 25%).
Понятно, что ЖСНК--предприятие рискованное, поскольку участники его ставят себя в определенную зависимость от остальных членов кооператива и их своевременных взносов. Принципиальное отличие ЖСНК от финансовой пирамиды состоит в том, что нет завязки только на вступающих. «Я бы назвал это не финансовой пирамидой, а финансовой лестницей, по которой человек, платя взносы, поднимается к своей цели--квартире,--говорит Илья Бару.--Гарантией того, что кооператив не рухнет в одночасье и защищен от финансовых катаклизмов, является то, что кооперативы накопительного типа не получают прибыль от вкладов своих клиентов, а сразу инвестируют в недвижимость». Ежегодно в ЖСНК проводятся аудиторские проверки, которые за этим следят. Увы, никто не застрахован от форс-мажорных обстоятельств. Если что-то случится, то кооператив перестает покупать квартиры и за счет группы рассрочки, живущей в своих квартирах, может расплатиться с теми, кто только вступил.
Все ваши взаимоотношения с кооперативом регулируются гражданско-правовым договором со скучным названием «Положение о порядке оплаты членами ЖСНК паевых и иных платежей и предоставления им жилых и иных объектов недвижимости». В нем прописано все: стоимость квартиры (ориентировочная--до приобретения и окончательная--после приобретения в собственность ЖСНК), условия ее приобретения, размеры и порядок внесения членских взносов, порядок осуществления взаиморасчетов между кооперативом и лицами, выходящими и (или) исключаемыми из ЖСНК и т.д.
КОПИМ В БАНКЕ
Если ни одна из этих схем вам не нравится, есть и более простой вариант--копить на банковском депозите, рассчитывая набежавшими процентами хоть как-то погасить потери от инфляции. «Откладывая ежемесячно по $500, вы будете копить $90 000, например в Райффайзенбанке, 12,4 года. Процентов за это время набежит приличная сумма--$16 500,--рассказала PR-менеджер Райффайзенбанка Лаура Сулейманова.--Если не отдавать кровные в банк, а складывать под матрасом, то копить $90 000 придется на три года дольше. Но как за это время изменятся цены на квартиру, никто сегодня прогнозировать не рискнет.
Екатерина ГОЛУБКОВА