Недвижимость
PENTHOUSE
Замечена уверенная тенденция в оценке элитного жилья в новостройках — чем ближе квартира к небесам, тем она дороже. Иногда разница с каждым новым этажом, расположенным выше среднего уровня, составляет 1 — 2% за квадратный метр. Не говоря уже о суперквартирах — пентхаусах, выше которых только звезды
ПЛЕЙБОЙ, КОТОРЫЙ ЖИВЕТ НА КРЫШЕ
Все богатые новоселы богаты по-разному. Одни готовы потратиться на студию в 500 квадратов, другие пределом мечтаний почитают бассейн в гостиной, а иные просто стремятся в поднебесье. Там, в заоблачных высотах, и расположены пентхаусы.
Местоположение обязывает. Поэтому типичными особенностями современного пентхауса можно считать оригинальность замысла, неожиданные архитектурные решения и значительную дороговизну. Впрочем, так было не всегда. Энциклопедия «Британика», например, весьма демократична, определяя пентхаус как закрытую часть вершины здания, которую можно использовать для жилья. А изначально пентхаусы были и вовсе неказисты — в Средневековье ими могли считаться навесы, сараи или другие небольшие сооружения на крыше сравнительно большого здания, которые использовались для защиты от неприятеля.
Но справедливости ради стоит заметить, что и сейчас среди строителей и риелторов нет единства в определении, какую именно постройку на крыше можно именовать настоящим пентхаусом, а какую — нет.
В советские времена в столице был известен один-единственный пентхаус, построенный в двадцатых годах прошлого столетия по проекту архитектора М. Гинзбурга. Располагался он на крыше Наркомфина, и жил там тогдашний нарком финансов Милютин. На том, собственно, официальное освоение чердачных территорий надолго закончилось.
Возродилось оно уже во времена перестройки и бурного строительства, в пору первых продаж приватизированного жилья. Иные граждане с фантазией, начав расстраивать на верхних этажах мансарды, вспомнили что «пентхаус» не только название эротического журнала, и объявляли свое убогое жилье на ветхих сталинских домах элитными пентхаусами. Быстро разбогатевшие, но пока не избалованные обширным рынком, потребители на заграничное словцо клюнули. Попадались и иностранные любители экзотики: такие, кто евростандарты на пентхаусы знает, но к российской экзотике душой прикипел. Впрочем, речь здесь не о загадочной иностранной душе.
Настоящий бум пентхаусостроения начался сравнительно недавно, когда на рынке недвижимости более-менее четко обрисовался сегмент элитного жилья. Тогда-то последний этаж качественного дома из разряда малокотируемой территории резко скакнул в разряд элитных среди элитных. Место под небесами оказалось дорого и престижно. И похоже на стиль жизни богачей с Уолл-стрит, которые чем богаче, тем круче норовят забраться под крышу небоскребов. С небоскребами в Москве, правда, туго, потому как, с одной стороны, «высоких» технологий для застройки в Москву пока не завезли, а с другой стороны — городские власти ограничивают этажность зданий в историческом центре столицы. Поэтому по американскому пути пентхаусостроения столице идти ни к чему. Власти, строительство согласующие, у нас вообще придерживаются европейских традиций, где пентхаусы — крайне редкое предложение. И Москва ищет свои дороги освоения поднебесья, тем более что традиция строительства своеобразных небоскребов в городе существует со времен проектирования сталинских высоток.
ПРИЗНАК ПЕНТХАУСА
В среднем цена квадратного метра пентхауса на 20 — 40 % выше метра элитной квартиры того же дома, но этажом ниже. И чтобы новосел захотел переплачивать, должны быть веские основания. Чистый воздух, на который ссылаются продавцы нью-йоркских пентхаусов, в Москве спроса не имеет. Действительно, чем может отличаться экология, допустим, пятого этажа и седьмого (а именно на этом уровне располагаются довольно часто пентхаусы в центре столицы)? В том же Нью-Йорке от смога отделяют сорок этажей. Другое дело — заплатить дополнительно за вид с верхнего этажа. На Северо-Западе или Юго-Западе жильцы и платят с удовольствием за панораму лесных массивов и водоемов. Зато из окон новостроек центра «площадь Красная видна» далеко не всегда. К примеру, с кровли «Пика мира» (Слесарный переулок, 3) разглядеть можно лишь унылые «панельки» и трубы теплоцентрали. Правда, продавцы тоже не обольщаются на счет местных красот, а потому и цена на такой пентхаус значительно уступает остальным «элиткам» — квадратный метр здесь оценивают по 1500 долларов и даже предлагают поторговаться.
Другой признак истинного пентхауса — выход на крышу и открытая терраса. Площадь, не ограниченная стенами, в большинстве случаев прирезается изрядная — от 50 до 250 метров. Пусть не шесть соток, но и на такой территории можно не только установить спа или барбекю, а и сад разбить, беседку поставить, фонтан заложить, ну, и вообще любой огород нагородить.
Не все застройщики предусматривают выход на крышу, зато почти все сходятся во мнении — в пентхаусе должны быть предусмотрены зимние сады и французские — от пола до потолка — окна. Без таких атрибутов уж точно пентхаус не пентхаус.
Кроме того, необходимым элементом интерьера суперэлитного жилья считается камин, и при строительстве обязательно встраиваются трубы. Впрочем, те продавцы, кто такой детали не предусмотрел, стараются на щекотливом моменте внимание не акцентировать. Об отдельных лифтах для жителей поднебесья речи пока вообще не идет, в лучшем случае — о ключ-коде, по которому на нужный этаж смогут подняться только хозяева пентхаусов.
Как правило, зарезервировав для себя площадь на высоте, покупатель участвует и в процессе планировки квартиры. Реже бывает, что полет творческой фантазии покупателя ограничен лишь наличием общих с остальной частью дома несущих стен (чем и отличается пентхаус от особняка на крыше). Доставить столичному жителю удовольствие почувствовать себя проектировщиком и архитектором для застройщиков обходится не так легко, как кажется на первый взгляд.
Однако, как показывает практика, аппетит у покупателей приходит во время осмотра апартаментов для покупки. Часто бывает, что, увидев прозрачные стены, стеклянную крышу или купол на верхнем уровне жилья, клиент заболевает желанием обладать необычной квартирой. А пентхаусы прежде всего и рассчитаны на любителей экзотики, ценителей штучного товара, поэтому одно из непременных условий такого рода жилья — поразить человеческое воображение.
Правда, с течением времени мода на архитектурные изыски претерпевает изменения. По наблюдениям некоторых риелторов, еще совсем недавно москвичам и гостям столицы нравились двух-трехуровневые квартиры, теперь большим спросом пользуются пентхаусы на одном этаже. Покупатели говорят, что после тяжелого трудового дня им просто лень подниматься на второй, не говоря уже о третьем этаже.
Сейчас на рынке элитного жилья четко выражены два архитектурных направления — неоклассицизм и модерн. Например, если фирма реставрирует здание купеческого дома на Сущевской улице, то и стиль пентхауса будет соответствовать предложенной дореволюционными архитекторами концепции. А элитные многоэтажные дома вдоль Ленинского проспекта выполнены в современном стиле. Голубые остроконечные и полукруглые крыши, широкоостекленные комнаты и зимние сады, вокруг которых разыгрывается все пространство квартиры. Пентхаусы в таких домах — сплошной поток света. В ясную погоду с кровли, говорят, можно увидеть кусочек Рязани.
Исключение среди застройщиков — приверженцев определенного стиля составляет, пожалуй, только компания «Дон-строй». В последних проектах, если верить глазам своим, найдены неожиданные, но весьма удачные сочетания разных стилей — традиционная монументальность столичных высоток, привнесенная в новостройки, оказалось, гармонично уживается с изящными модерновыми конструкциями и аксессуарами.
Одним словом, в настоящее время у покупателей есть возможность выбрать из разнообразных вариантов именно свой, единственный. По мнению Ларисы Кулагиной, руководителя отдела элитного жилья компании «Миэль», «ни один современный «высотный» проект сегодня не обходится без пентхаусов».
ТИПА «ТАУНХАУС»
При всем богатстве выбора рынок пентхаусов достаточно узкий и специфичный. Хотя в последние год-два строительные компании предложили довольно много вариантов, на вопрос о том, насыщен ли рынок такого рода эксклюзивным жильем, затрудняются ответить и сами застройщики и риелторы. По словам ведущего эксперта компании «МИАН» Светланы Пучковой, пентхаусы предпочитают в основном те, кто жил в подобных квартирах в Америке. Но и отечественная элита не боится забраться к звездам — через «МИАН», например, приобретали квартиры шоумен Руслан Байсаров и поющий мальчик Децл. Однако в целом на рынке элитной недвижимости сейчас ситуацию определяют люди из регионов, которые к высоте еще не привыкли. Для таких клиентов гораздо более перспективно предлагать жилье типа таунхаусов. В некоторых «элитках» предусмотрен отдельный выход для владельцев квартир на первом этаже. Вместо кровли жильцы получают собственный кусочек газона или даже небольшой дворик. Получается как бы перевернутый пентхаус. Продаются и собственно таунхаусы — нечто среднее между трехуровневым коттеджем и многоквартирным домом. К каждому таунхаусу пристраивается гараж, в который можно попасть, не выходя на улицу. Впрочем, нельзя сказать, что таунхаус — это жилье типа «пентхаус». А чего стоят, например, террасные квартиры — этакий пентхаус для больных аэроакрофобией — квартиры на низких и средних этажах, расположенных ярусами над кровлей общественных помещений. Тот же сад-огород, то же барбекю. А за то, что Рязани из окон не видно, застройщики и берут подешевле.
ПЕРВЫЙ И ПОСЛЕДНИЙ ПРЕДЛАГАТЬ
Как бы ни были богаты богатые люди, но ничто человеческое им не чуждо: при покупке пентхауса они так же хотят сэкономить, а потраченные деньги хотят рассматривать как надежно вложенные. Поэтому рационально покупать пентхаус на стадии строительства. Замечено, что если средства вложены на стадии нулевого цикла, то к концу строительства стоимость приобретенных метров может возрасти в два раза. При учете, что «долгострои» теперь не в моде и жилые комплексы сдаются в среднем за полтора-два года, нетрудно подсчитать: цель оправдывает вложенные средства.
И дефолты здесь ни при чем: практика показала, что кризисы мало касаются рынка именно эксклюзивного жилья типа «пентхаус». Зато во времена экономического подъема в первую очередь дорожают квартиры для богатых. Теперь же цена «нормального» пентхауса, по прогнозам, не будет резко подниматься или опускаться: рынок суперэлиток, и так традиционно более предсказуемый, к середине прошлого года окончательно устаканился.
Вместе с тем эксперты рынка жилья отмечают, что практически всех покупателей волнует ликвидность необычных квартир, которая напрямую зависит от удачной планировки. Сейчас плохо уходят квартиры площадью свыше 200 метров и с маленькими окнами. А ведь совсем недавно первые застройщики элитного жилья не скупились на площади: аккурат перед дефолтом квартира в 500 квадратных метров была самым обычным предложением жилья для состоятельных граждан, при том что цена за квадратный метр доходила до 5 тысяч долларов. А теперь самое востребованное жилье — от 150 до 200 квадратных метров, и стоимость квадратного метра в пентхаусах колеблется от 1500 до 3500 долларов. Исключение составляют, правда, квартиры в немногочисленных так называемых клубных домах, которые строятся на 10 — 15 квартир, где квадратный метр обходится покупателю в 6 — 8 тысяч долларов. Столь высокая цена объясняется высокой себестоимостью строительства: одно дело — подводить коммуникации и обзаводиться инфраструктурой для многоэтажки, и совсем другое — к малоквартирному дому. Рекордные же цены за квадратный метр пентхауса установили риелторы на «Агаларовхаус», где за метр в пентхаусе, бывает, просят до 11 тысяч долларов (квартиры в комплексе предлагают от 150 до 500 кв. м). Но в данном случае о затратах застройщика речи не идет — подобный «перегрев» цен можно, скорее, отнести к удачам менеджмента компании.
Радует возросшее благосостояние российского народа: на сегодняшний день спрос на пентхаусы довольно устойчивый и даже демонстрирует тенденцию к росту. Недаром все ведущие застройщики города занялись строительством такого вида жилья.
Татьяна ЯКОВЛЕВА-УСТИНОВА