Несмотря на традиционную московскую жару, в июле количество покупателей московского жилья не уменьшилось, а даже выросло. Этот факт отмечают практически все эксперты, опрошенные "Ъ-Домом". Об этом же свидетельствуют данные Росреестра Москвы.
Покупатели в этом сезоне все пристальнее рассматривают недвижимость в качестве объекта для инвестиций
Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ / купить фото
Цены не оживились
Как отмечают в компании IntermarkSavills, июль на первичном рынке городского жилья премиум-класса почти сравнялся с февралем, когда было заключено самое большое число сделок за полугодие, а именно 49. В нынешнем июле в элитном сегменте было совершено 46 покупок. К слову, это на 80% больше, чем в июле прошлого года. При этом цены остаются стабильными, колеблясь в пределах 1%, добавляют аналитики компании.
В Подмосковье, как говорит руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков, в июле также отмечался невероятный спрос. "Некоторые корпуса в наших проектах раскупались за месяц, а количество просмотров в день доходило до 50-60",— утверждает эксперт, добавляя, что повышенным спросом в последнее время пользуются малоэтажные проекты.
Интересно, что в прошедшем месяце спрос на вторичное жилье вырос значительнее, чем на новостройки: если количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 14% относительно июня, то на вторичном рынке этот показатель составил уже 21,5%. Кроме того, готовые квартиры стали продаваться быстрее. "Срок экспозиции объектов на вторичном рынке в этом месяце составил 74 дня, это почти на 20 дней меньше, чем годом ранее. Это говорит о том, что месяц был достаточно оживленным. Но на ценах это никак не отразилось",— комментирует руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
Вообще, рынок вторичного жилья столицы находится в состоянии равновесия уже на протяжении нескольких лет. "С 2008 года цены выросли на 9,5%, а инфляция за шесть лет составила не менее 40%. Таким образом, можно судить о том, что отдельные объекты вторички даже подешевели",— констатирует господин Таганов.
Эта же картина наблюдается и в Подмосковье. За последний год, по подсчетам аналитиков компании "Пересвет-Инвест", стоимость квадратного метра здесь повысилась всего лишь на 3,5%. Для сравнения: по данным Росстата, инфляция только за семь месяцев с начала года составила 4,3%.
Предкризисные вложения
Несмотря на риск ухудшения макроэкономической обстановки в стране, покупатели жилья продолжают брать ипотечные кредиты, отмечает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Антон Северьянов. "К этому их подталкивают банки, предоставляя ипотечные кредиты на более выгодных условиях, чем в начале года",— делится наблюдениями эксперт. По данным Росреестра, июльский рост сделок с привлечением ипотечных кредитов на рынке новостроек составил 35% — это больше, чем в любом другом месяце с начала 2013 года.
Эксперты полагают, что основную причину покупательской активности следует искать в замедлении роста основных макроэкономических показателей и девальвации рубля. За май и июнь курс рубля к доллару поднялся на 2 руб. и в начале июля превысил отметку 33 руб./$.
Тревожную ноту в общий предкризисный фон добавляет и общая нестабильность на мировых рынках, заставляя инвесторов искать надежные способы сохранения денежных средств. "Недвижимость остается наиболее простым и понятным способом сохранения капитала для большей части населения нашей страны",— замечает господин Северьянов.
В элитном сегменте аналитики также отмечают рост числа инвесторов среди покупателей. "По итогам июля можно говорить о значительном увеличении доли инвестиционных покупок в структуре спроса — до 30%",— говорит Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group. Среди причин такого роста он в числе прочих факторов отмечает снижение котировок на рынке драгметаллов, в особенности золота.
Больше и дешевле
Июль запомнится не только ростом числа сделок на фоне стабильных цен, но и резким ростом нового предложения в экономклассе. "По итогам первого полугодия 2013 года доля объектов в этом сегменте не превышала 7% от общего объема предложения на рынке новостроек, а объем предложения в этом сегменте оценивался на уровне порядка 100 тыс. кв. м",— говорит Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Однако уже по итогам июля данный показатель вырос почти в два раза. "Вопреки расхожему мнению об исчезновении экономкласса в старых границах города, в июле начались продажи сразу в нескольких подобных объектах",— утверждает эксперт. Суммарный объем нового предложения составил около 80 тыс. кв. м.
Тенденция эта получит и дальнейшее развитие, говорят эксперты. Традиционно июль считается неподходящим месяцем для запуска новых проектов, однако в этом году именно летом состоялись крупные сделки. "Группы компаний ПИК, МИЦ, "Мортон" приобрели земли под новые проекты",— сообщает господин Бобков. В ближайшее время аналитики Est-a-Tet ожидают выхода на рынок еще 3,5 млн кв. м жилья, причем около 90% в сегментах эконом- и комфорт-классов.
Подсчеты не сошлись
Аналитики компаний расходятся во мнениях относительно средневзвешенной цены нового предложения. Так, по данным "Метриум Групп", квадратный метр в московских новостройках экономкласса в июле подешевел на 1,9%, до 124 858 рублей. При этом самое большое снижение цен, на 8%, отмечено в Северо-западном округе: здесь стартовали продажи в двух новых корпусах жилого квартала "Life-Митинская" на начальной стадии строительства с минимальным уровнем цен. В Восточном и Южном округах столицы, где строящиеся дома перешли на следующую стадию готовности, цены выросли в пределах 1,5%.
В компании Blackwood считают, что средняя цена метра в экономклассе составляет 115 тыс. руб., и наблюдают в этом сегменте вовсе не скромное снижение, а, напротив, ощутимый рост средней цены предложения, который по итогам месяца составил чуть более 8%.
В компании "МИЭЛЬ-Новостройки" сегмент комфорт-класса в среднем оценивают значительно скромнее, чем коллеги по рынку,— 101 700 рублей за 1 кв. м — и говорят о проседании этого показателя в течение июля на 2,1%.
Несмотря на расхождения в оценках, эксперты сходятся в одном: в середине лета рынок недвижимости Московского региона продемонстрировал восходящий тренд, который, судя по всему, только начинает набирать обороты.