В рамках Петербургского форума Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства РФ (РЖС) совместно с ИД "Коммерсантъ" провел деловой завтрак на тему "Инвестиции в жилищное строительство: как обеспечить высокую доходность и минимизировать риски". Итогом дискуссии стало заявление первого вице-премьера Игоря Шувалова о планах создания региональных фондов РЖС для ускорения комплексного развития территорий.
Первый зампред правительства Игорь Шувалов (слева) и первый зампред Госдумы Александр Жуков (справа) выступили с предложениями, как сделать жилье доступным
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Метры в обмен на преференции
Проекты комплексной жилой застройки представляют все больший интерес для бизнеса благодаря емкости российского рынка и возможности получить хорошую доходность. Однако "высокие риски сдерживают приток как российских, так и иностранных инвестиций", заявил, открывая дискуссию, глава РЖС Александр Браверман. РЖС реализует в 39 субъектах федерации 114 проектов. На всех аукционах, которые проводит фонд, как голландских (на понижение цены), так и стандартных, задаются высокие требования к экологическим характеристикам и энергоэффективности применяемых материалов. При этом застройщик при сопровождении проекта РЖС выигрывает около двух лет по сравнению со сроками "стандартной инерционной процедуры согласований", а также вдвое быстрее получает разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Участникам дискуссии был представлен один из таких проектов — агломерационный кластер в Челябинской области. Внутренняя доходность проекта при комплексном освоении 500 га бывших сельхозземель под малоэтажную жилую застройку (обеспеченную социальной инфраструктурой) для 40 тыс. жителей составила 30%. (европейские и американские показатели не превышают 5-7%). В итоге стоимость построенного жилья снизилась до 28 тыс. рублей при среднерыночной стоимости в регионе от 37 тыс. до 39 тыс. рублей за 1 кв. м.
"Предоставляя преференции инвесторам, государство рассчитывает получить больше качественного жилья экономкласса с доступной стоимостью",— обозначил задачу РЖС первый вице-спикер Госдумы Александр Жуков. Например, "земля может быть предоставлена бессрочно в безвозмездное пользование с условием, что инвестор построит на ней как можно больше жилья экономкласса с предельно низкой ценой",— рассказал он. А вновь создающиеся в России жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) получают господдержку в виде частично оплаченного из бюджета взноса. 51 ЖСК уже создан в 34 регионах РФ. РЖС предоставляет им бесплатно землю, инфраструктурную поддержку и обеспеченные рабочей документацией готовые проекты.
Конкуренция на прозрачной основе
По словам первого вице-премьера Игоря Шувалова, в 2012 году банки выдали только по ипотечным кредитам (не считая вексельных схем, облигаций и других инструментов) свыше 1 трлн рублей. "Это рекордная сумма. Такого не было в России — жилья строится больше, чем до кризиса",— заявил вице-премьер. Однако он признал, что вводить 100 млн кв. м ежегодно, чтобы жилье действительно стало доступным, пока не удается.
"Главным признаком успешности программы должно стать понижение процентной ставки по ипотечному кредиту. Но отделить ипотечное кредитование с более низкими ставками от других кредитов мы не можем. Правительство направило президенту совместное с Банком России предложение, как быстро выйти на ставки по кредитам, которые были бы на 2-3% выше уровня инфляции",— сообщил господин Шувалов, признав, что это "очень сложная задача". Другая российская проблема, по его словам, заключается в том, что граждане не привыкли оплачивать долгосрочные банковские кредиты. "Сделать кредит бесплатным мы не можем, но установить рамки, чтобы кредитование было надежным и недорогим,— задача выполнимая",— заявил вице-премьер.
Господин Шувалов также обеспокоен проблемой монополизации локальных и региональных рынков. "Мы сейчас с РЖС попробуем провести несколько пилотных проектов — пригласить тех, кто хочет в России строить, используя самые современные технологии, но значительно дешевле, чем это сейчас предлагают нам наши застройщики. И это будет реальная конкуренция",— рассказал господин Шувалов. Предложения, по его словам, уже поступают из Испании, Китая, Белоруссии и Казахстана. "Высокие доходы должны получать те, кто строит много и качественно на прозрачной основе",— продекларировал чиновник. Он предложил положить конец работе "с шарашкиными конторами", но обеспечить работой "большое количество небольших подрядных семейных компаний, которые будут участвовать в возведении индустриально созданного, но необходимого для возведения жилья". Такой опыт широко применяется в Канаде, США и других государствах, что дает "большой простор для малого и среднего бизнеса".
Глава РЖС Александр Браверман посетовал на то, что высокие риски сдерживают приток инвестиций в строительство
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
РЖС регионального масштаба
Игорь Шувалов поинтересовался у господина Бравермана, что происходит с землями, которые были не предоставлены на аукционе инвестору, а переданы субъектам РФ по их запросам. Глава РЖС честно признался, что "статистика неутешительная". РЖС и субъектам РФ были переданы примерно одинаковые площади для освоения. В итоге на землях РЖС строится 16,8 млн кв. м (из них 1,5 млн кв. м введено в эксплуатацию), у субъектов РФ строится 2 млн кв. м, а введено 70 тыс. кв. м, то есть в 14 раз меньше. "После того как законодатель сократил срок передачи участков субъектам РФ с трех лет до одного года, начался возврат в фонд",— пожаловался господин Браверман. По его словам, доля РЖС на публичном рынке предоставления земельных участков составляет 32%. Но это плохо, потому что региональные и муниципальные власти землю практически не предоставляют. "Мы идем вверх, а они идут вниз. В следующем году наша доля на рынке вырастет до 40%, но жилья от этого не прибавится",— поделился проблемой глава РЖС.
"Если подсчитать, сколько средств тратит РЖС на каждый подготовленный участок, то в масштабе страны для реализации жилищной программы получится астрономическая сумма, соразмерная с бюджетом РФ. РЖС всю Россию закрыть не может",— заострил полемику глава корпорации "Баркли" Леонид Казинец. Он поинтересовался, откуда могут быть привлечены деньги на развитие земельных участков, на инфраструктуру, чтобы можно было выставлять на аукционы больше участков. "Не ко мне вопрос, а к Минрегиону. Это понятно?" — рассердился глава РЖС. "Поскольку Минрегион с этим не очень справляется, нужно возложить эту функцию на того, кто может ее выполнить",— отреагировал Игорь Шувалов. Главным итогом дискуссии стало его заявление о планах создать в каждом субъекте РФ региональный РЖС и законодательно закрепить их взаимодействие с федеральным фондом: "Нужна не горизонтальная связь, чтобы федеральный фонд гонял регионалов, но контрольные механизмы, через которые можно будет принуждать регионы к соблюдению стандартов". Как пояснил господин Шувалов, региональные фонды будут наполняться земельным ресурсом, а через федеральный фонд будет создана система распределения длинных денег для обустройства инфраструктуры: "Внешэкономбанк уже готов осуществлять инвестиции в инфраструктуру за счет длинного ресурса. Мы готовы рассматривать предоставление денег через пенсионные фонды и через фонд национального благосостояния на обустройство инфраструктуры, но только на возвратной основе. Можно сделать гибкую ставку, которая будет зависеть от уровня инфляции, но такие денежные средства субъектам РФ и муниципалитетам придется вернуть".