Начало лета — время сезонного снижения цен на жилье практически во всех сегментах рынка недвижимости, исключая разве что элитный. Чтобы оживить рынок, застройщики и риэлторы придумывают акции, стимулирующие спрос. Например, выставляют на продажу самые дешевые квартиры: пусть в дальнем углу, зато в старой Москве.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Далеко и дешево
Самая большая печаль покупателей жилья в столичном регионе в последние годы — это увод застройщиками дешевых объектов в Подмосковье. Москву наводнил бизнес-класс, покупка и дальнейшая эксплуатация которого многим не по карману.
И вот, кажется, тренд поменялся. Как утверждают в компании "Миэль", по сравнению с тем, что было год назад, московских новостроек экономкласса стало вдвое больше. Только за май их число выросло на 17,3%, свидетельствует Мария Литинецкая из "Метриум Групп". Обратим внимание, что эксперты имеют в виду Москву в ее старых границах, без учета новых территорий.
Сказать по правде, территории для больших строек выбраны не самые удачные. Микрорайон Царицыно-2, который начали продавать в апреле, строится в Восточном Бирюлево. Некрасовка, в которой начаты новые масштабные продажи в мае, находится не просто за МКАД, а даже за Люберцами. Зато туда обещают провести метро.
Однако главное, что до сих пор привлекает покупателей,— это волшебное словосочетание "московская квартира" (акцент на первом слове) и цена квадратного метра. Вот некрасовские квартиры в мае продавались в среднем за 92 877 руб. за 1 кв. м. Ради этого, по наблюдениям риэлторов "Метриум Групп", многие отложили первомайский отдых: ездили выбирать квартиру. На этой недвижимости все еще можно заработать, а тревожные макроэкономические ожидания, рост курса доллара и неясность с ипотечными ставками подталкивают инвесторов к решительным действиям.
Подмосковные девелоперы, посмотрев на торжествующих московских коллег, поняли, что сейчас с ними не стоит тягаться, и сделали ход конем: резко снизили вывод в продажу новых объектов и корпусов. В мае продавалась всего 5951 квартира — почти вдвое меньше, чем в апреле. Как говорит Леонард Блинов из Urban Group, это возвращение к ярко выраженной сезонности. И правда, что зря время терять? Впереди лето, все разъедутся. Лучше спокойно подождать сентября — к тому моменту и экономкласс в Москве распродадут, и придирчивые подмосковные покупатели начнут думать не только о море и дачах.
Слишком много бизнеса
В бизнес-классе все далеко не так радужно, поскольку налицо перепроизводство. Например, с апреля по май, по данным Blackwood, предложение выросло на 11% — до 650 тыс. кв. м, а объем продаж и цены, напротив, упали — на 6% и 4% соответственно. Теперь бизнес-новостройки стоят в среднем 210 тыс. руб. за 1 кв. м.
Павел Луценко из компании "Мир квартир" указал на две тенденции, за развитием которых наблюдает уже третий год. Во-первых, аудитория бизнес-класса перестала менять квартиры раз в пять лет, как это было раньше. Во-вторых, то, что было построено до кризиса и скуплено в инвестиционных целях, оказалось на вторичном рынке и теперь давит на рынок первичный. Зачем же вкладывать деньги в новостройку, ждать, потом ремонтировать, если можно сразу купить готовую квартиру и въехать в нее?
Элитных новостроек в Москве сейчас 34, и, по данным Welhome, продают их в среднем по $21 900 за 1 кв. м. По мере того как стройка движется к завершению, цены поднимаются, а поскольку новых объектов все меньше, средняя цена логичным образом растет. В мае, например, выросла на 1,5%. Прогнозируют, что этот сегмент дешеветь не будет: новых проектов почти нет, а платежеспособная аудитория пока есть. Но и расти будет не спеша, как и полагается настоящей элитной недвижимости.
Хей-хоп, изъятие!
После длинной и небывало снежной зимы, когда показывать участки большого смысла не было, девелоперы коттеджных поселков возлагали большие надежды на весну. Но тут вмешались законодатели, принявшие закон об изъятии земель под государственные нужды, и апрельский скачок продаж оказался вовсе не таким существенным, как ожидалось. Особенно это коснулось проектов экономкласса на территории Новой Москвы. Покупатели насторожились, вот так купишь участок, а через год-два у тебя его — хоп! — и отберут: "Здесь будет город-сад — а вам пожалте выйти вон!"
Однако дело не только в новом законе. Платежеспособный спрос за последние два года в принципе упал, поскольку доходы населения растут значительно меньшими темпами, чем раньше.
Так что объем предложения вырос, готовых поселков с января по май стало на 24% больше, цены в целом по рынку просели на 4-7%. Хорошо продаются только земельные участки без подряда и квартиры в малоэтажных комплексах. Последние, кстати, становятся все меньше: студии общей площадью 25 кв. м уже не редкость. Поскольку сокращается площадь, средняя стоимость квартир падает: в текущем году она снизилась на 18%.
По словам руководителя портала cottage.ru Михаила Подрабинека, лучше всего продается то, что несколько лет назад даже не рассматривалось: восточные направления. Просто потому, что дешево.
Элита в дефиците
В элитном секторе другие предпочтения. Здесь деньги принято не экономить, а считать — и получать за них лучшее. Поэтому покупатели стали присматриваться к готовым домам с отделкой, а еще лучше — с мебелью и готовы отдавать за них по $3-4 млн. Но таких на рынке пока почти нет, девелоперы все еще осторожничают. Вложишься в итальянский мрамор и инкрустированный паркет, а мода поменяется — и никто не купит.
В итоге покупатели опять обратились к строящимся проектам — а там тоже тишина, все строят экономкласс. За весь 2012 год появился один новый премиум-поселок на Рублево-Успенском шоссе, а в первой половине текущего года — вообще ни одного. Налицо дефицит, который девелоперам еще предстоит восполнить. Надо только сначала экономпроекты распродать.
133 400 рублей в месяц в среднем придется заплатить за квартиру бизнес-класса из четырех и более комнат. Это единственный вид арендного жилья, который подорожал в мае (данные "Инком-недвижимости"). Остальные квартиры, в том числе экономкласса, подешевели примерно на 1% — сказывается начало летнего сезона.