На прошлой неделе стартовал новый строительный проект Сбербанка в Москве. Совместно с АО "Тема" банк будет строить жилой комплекс площадью 127 тыс. кв. метров на Можайском шоссе.
Строительство--безусловно, выгодный бизнес, подумаете вы. Но чтобы делать этот бизнес, нужны опыт и деньги. А ни того ни другого у меня нет. И вы почти правы. Кредит на строительство новичку не даст ни один российский банк.
Кроме Сбербанка.
Фраза "строить выгодно" звучит почти как аксиома, хотя золотые времена девелоперского рынка прошли. Это три-четыре года назад можно было подготовить проект, получить под него землю, начинать сбор денег с будущих жильцов и на этот аванс строить дом. В результате, вложив в строительство, скажем, дома нетиповой планировки $300-600 тыс. собственных средств, строительная компания получала до $10 млн прибыли.
Теперь сданного "под ключ" жилья в Москве предостаточно, и конкуренция снижает прибыльность каждого конкретного проекта. Александр Стрельников, президент компании "Частный дом": Три-четыре года назад нетиповой дом мог приносить до 100% годовых в валюте в течение всего срока реализации проекта. Сейчас, когда одновременно, скажем, на московском рынке предлагается около 40 таких домов в разных степенях готовности, больше 30% годовых получить трудно.
Что ж, и 30% в валюте — неплохая по нынешним временам прибыль. Проблема в другом. После крупных скандалов в сфере долевого строительства клиенты предпочитают брать уже готовый товар (или как минимум "дозревающий" — когда будущий дом принимает вполне определенные очертания). Стало быть, девелоперская компания вынуждена брать кредит на строительство. Строительство дома в Москве в зависимости от проекта обходится в $10-30 млн. У вас есть залог под такую сумму?
Программа
Вот в этой, казалось бы, безвыходной ситуации и могут пригодиться строительные амбиции крупнейшего российского коммерческого банка. Два года назад Сбербанк провозгласил одним из приоритетных направлений деятельности программу жилищного строительства — и спрос огромный, и прибыль приличная, и власти одобряют. Вот только строить банковские служащие не умеют. Что им, согласитесь, простительно.
Так что жилищную программу Сбербанка (кстати, единственную в России строительную программу кредитного учреждения) претворяют в жизнь его партнеры. За два года они возвели на российских просторах более 200 жилых домов. В числе партнеров Сбербанка можете оказаться и вы. Даже если за всю жизнь так и не узнали разницы между гвоздем и шурупом.
Юрий Коржук, первый заместитель управляющего Царицынским отделением Московского банка Сбербанка России: Отсутствие у компании успешно реализованных проектов не является поводом для отказа в кредите. Главное, чтобы была команда специалистов, умеющих строить и способных убедить в этом банк. Оптимальная команда должна включать человека по связям с правительственными структурами, финансиста, специалиста по строительству, директора с сильными лидерскими качествами, а также профессиональную группу риэлторов.
А вот что говорит гендиректор Московской строительной компании Леонид Знаменский: Мы получили кредит на строительство дома на Мичуринском проспекте два с половиной года назад. До этого у нас не было опыта в строительстве, мы занимались легкой промышленностью, торговлей автомобилями и алюминием. Мы создали "временно-дочернюю" (только на период кредитования) фирму Сбербанка, в которой доля банка составляла 80%, набрали команду специалистов. Теперь дом уже построен, и сейчас мы работаем над новым проектом.
Итак, даже если вы не строитель, а уважаемый торговец памперсами, путь к вершинам девелоперской славы вам не заказан. Схема проста: вы переманиваете из других компаний опытных специалистов, собираете команду и, усадив ее сочинять проект, отправляетесь в Сбербанк за деньгами.
Условия
Будьте, однако, готовы к потерям. Например, едва ступив на порог банка, вы потеряете самостоятельность. Отношения с компаниями-застройщиками Сбербанк строит по одному из двух сценариев. Первый: для реализации проекта создает совместно с девелопером новую компанию, по сути дочернюю фирму банка. По этой схеме работает, к примеру, петербургская компания VMB, московские "Старкис" и "Тема".
Но создание "дочки" — процесс очень сложный и длительный, поэтому отделения Сбербанка предпочитают второй сценарий. На время реализации проекта компания-застройщик передает контрольный пакет своих акций (обычно 70-80%) в залог Сбербанку. Акции не являются обеспечением кредита (их стоимость не оценивается), но, получив их, банк получает возможность управлять компанией.
И в том и в другом случае банк не претендует на прибыль, ему достаточно возвращения кредита с процентами. Как только компания расплачивается по долгам, ей возвращают ее акции (это оговаривается в соответствующих документах).
Условия кредитования в Сбербанке едины. Сейчас ставка составляет 17% в валюте или 27% в рублях. Если проект реализуется в Москве, за кредитом можно обратиться в любое из 34 отделений Московского Сбербанка или в Московский областной Сбербанк и его отделения. Компании из других городов должны обращаться в центральный региональный офис или его отделения. Но для отделений установлен лимит кредитования — $30 млн. Большую сумму можно получить только в центральном офисе.
Шансы застройщика на получение кредита увеличиваются, если он еще до обращения в банк частично профинансирует проект. Для кредитора это достаточная гарантия серьезности намерений застройщика. К примеру, компания "Профика", построившая жилой дом в Орехово, обратилась в Сбербанк за кредитом, когда в проект уже было вложено 1,5 млрд рублей. На эту сумму компания получила права на застройку участка, сделала и согласовала проект, построила на площадке подземный гараж и первый этаж дома. Первый кредит составил 2 млрд рублей. Когда они были вложены в строительство, начали поступать деньги от продажи жилья. Поэтому следующие транши кредита (планировалось взять 10 млрд рублей) не понадобились. Сейчас специалисты, работавшие в компании, реализуют со Сбербанком уже третий проект — в Крылатском. Но уже в составе новой структуры — "УКС ДОК-9".
Документы
Застройщик должен прийти в Сбербанк с комплектом исходно-разрешительной документации. Самые важные бумаги — согласованный с местными властями проект и документ, подтверждающий права на землю. Для их оформления застройщику требуется не менее полутора лет и $200-600 тыс. От первого обращения в банк до получения кредита пройдет еще полгода. В это время вы будете подгонять документы под требования банка.
Сбербанк предпочитает работать с компаниями, которые имеют не просто права на застройку, а выкупленные права аренды земельного участка. Либо (если проект реализуется по схеме инвестиционного контракта) с девелоперами, которые еще до начала реализации проекта уладили все финансовые проблемы с городом. В этом деле существуют свои ноу-хау. Владимир Попов, гендиректор АО "Тема": Одним из главных условий, выдвинутых перед нами Сбербанком, было согласование всех финансовых отношений с городом еще до начала проекта. Поскольку в нашем комплексе по проекту заложены все социальные объекты (магазин, ресторан, спорткомплекс, прачечная, химчистка, гаражи), город освободил нас от отчислений на развитие инфраструктуры. Кроме того, еще до начала строительства мы выкупили и передали округу для отселения пятиэтажек 9000 кв. метров жилья, благодаря чему полностью расплатились за землю. Оформление этих договоренностей не по факту реализации контракта (как это чаще всего делается), а до начала строительства и было главным требованием к нам со стороны Сбербанка.
Еще один вариант, когда Сбербанк может дать кредит под строительство при отсутствии выкупленных прав аренды на земельный участок,— возведение домов в Москве над объектами Минобороны, т. е. бомбоубежищами. В этих случаях выкуп прав аренды не разрешен и землеотвод осуществляется по постановлению правительства Москвы. (Так было с финансируемым Сбербанком строительством жилого дома в Крылатском. Проект реализуется компаниями "Старкис" и "Частный дом".) Развернуться есть где: в свое время в новых районах было возведено около 120 отдельно стоящих убежищ — это такие засеянные травкой насыпи с пандусом и въездными воротами.
Проект
И наконец, самое важное: чтобы получить кредит, нужно, как это ни банально, иметь хороший проект. Кредитор должен быть уверен в финансовой состоятельности проекта, которая достигается оптимальным соотношением цены и качества дома. Проект должен быть таким, чтобы при ухудшении конъюнктуры можно было снизить цены и проект остался бы рентабельным.
Очень важно местоположение дома. В Москве лучше строить на западе и юго-западе. Михаил Макаров, начальник отдела кредитования юридических лиц Царицынского отделения Московского банка Сбербанка России: Дом на юго-востоке Москвы будет стоить до $1700 за метр, точно такой же на западе — до $2500. Мы отдаем предпочтение западу.
Важен и тип дома. Застройщики убеждены, что рентабельнее всего строить нетиповое жилье, и именно под такие проекты проще получить кредит. Сергей Мусаров, заместитель гендиректора компании "Старкис": В Сбербанке вряд ли дадут кредит под типовой дом. Проект должен предусматривать все, что нужно для нормальной жизни: хорошую охрану, гараж, медицинское обслуживание, оздоровительный центр, химчистку, прачечную. В нашем проекте на Крылатских холмах мы все это предусмотрели. Это банку и понравилось. В то же время в доме не должно быть апартаментов площадью 500-600 метров. Лучше заложить в проекте квартиры площадью от 130 до 250 метров. Банк должен быть уверен, что жилье будет ликвидным.
Банк вряд ли выдаст кредит под чересчур затратный проект. Себестоимость строительства в расчете на квадратный метр не должна превышать $1200. Отсюда и цены. На начальном этапе строительства цена метра составляет $1500. Два года назад цена метра жилья в аналогичных строящихся домах доходила до $2500.
Вот, пожалуй, и все. Конечно, всех нюансов, возникающих по ходу проекта, предусмотреть невозможно. Но если основные требования, приведенные выше, соблюдены, ваши шансы стать уважаемым девелопером высоки. Работа найдется: по оценке первого вице-премьера правительства Москвы Владимира Ресина, для решения жилищных проблем москвичей в городе необходимо построить около 50 млн кв. метров жилплощади.
ЕЛЕНА НОВОМЛИНСКАЯ
--------------------------------------------------------
Как найти соратников
Найти специалистов-девелоперов через кадровые агентства почти невозможно: рекрутеры таких людей не подбирают. Так что набирать штат придется через знакомых, а также переманивая нужных специалистов из других компаний. Следует иметь в виду, что расходы на содержание персонала могут влететь в копеечку. Например, зарплата проект-менеджера, готовящего исходно-разрешительную документацию и имеющего связи в правительственных структурах, составляет не менее $2000. Специалист по строительству, в обязанности которого входят, в частности, контакты с подрядчиками, получает фиксированную зарплату $400-500 плюс процент от исполненного объема работ (обычно процент не ниже ставки). Услуги очень важного в девелоперской фирме человека — маркетолога, дающего рекомендации по стратегии продажи жилья,— обойдутся как минимум в $400-600 в месяц. Найти администратора проекта меньше чем на $2000 в месяц тоже непросто. А наемный директор девелоперской компании с сильными лидерскими качествами, способный управлять всеми этапами инвестиционного проекта, вряд ли согласится работать менее чем за $3000. Впрочем, "соблазнить" нужного человека на эту работу можно не столько высокой зарплатой, сколько возможностью участия в прибыли фирмы. Некоторых сотрудников, например проектировщиков, девелоперские компании предпочитают не нанимать на постоянную работу. Но как показывает опыт, такая практика не всегда оправдана. По словам директора крупной девелоперской компании, сторонние проектировщики выполняют свою работу за более высокую плату и менее качественно. Так что выгоднее взять такого человека в штат и платить ему $1000 в месяц.
А вот "вспомогательный" персонал (бухгалтера, юриста, финансиста) можно найти через рекрутинговые агентства. Сейчас труд опытного бухгалтера на рынке оценивается минимум в $700 (верхняя планка может доходить до $2600). Юристам, специализирующимся в жилищной сфере, платят $700-1200. И наконец, финансисту, умеющему привлекать инвестиции и управлять ими, придется положить оклад от $1000.
МАРИНА ИВАНЮЩЕНКОВА
--------------------------------------------------------
Есть ли у Сбербанка конкуренты?
Практически нет. Во всяком случае, мы не нашли ни одного банка, имеющего целевую программу кредитования строительства жилья. Впрочем, сказать, что проекты не кредитуются вовсе, нельзя: в каждом конкретном случае происходит по-разному. Наверняка можно сказать одно: банки не выдают кредитов застройщикам, не имеющим обеспечения или не вложившим в проект крупную сумму.
В "СБС-Агро" нам сообщили, что к моменту обращения за кредитом застройщик должен выкупить право аренды участка земли и инвестировать в проект собственные средства, составляющие не менее 30% общего объема инвестиций (либо предоставить в качестве обеспечения кредита ликвидный залог). Сумма кредита не может превышать стоимости обеспечения.
В Альфа-банке условия кредитования чуть мягче. До обращения за кредитом девелопер должен инвестировать в проект не менее 10% его суммарной стоимости (либо предоставить обеспечение кредита). В банке есть собственная структура, занимающаяся проектами, связанными с недвижимостью. И на сегодня, как сообщили в отделе кредитования банка, лимит по таким инвестициям практически исчерпан.
Чтобы получить кредит в ТОКОбанке, необходимо иметь проект "высокой стадии проработки" и обеспечение кредита на полную его сумму. Теоретически возможен и другой вариант: создание под проект дочерней компании с участием банка и застройщика. Но прецедента пока не было.
В Инкомбанке сообщили, что кредитование девелоперских структур проводится на общих основаниях. Если застройщик не имеет хорошей кредитной истории, он должен предоставить обеспечение под кредит, а кроме того стать клиентом банка.
В Мост-банке сторонние девелоперы, за редким исключением, не кредитуются. В банке считают, что выдавать кредиты под строительство при отсутствии ипотечного законодательства очень рискованно.
------------------------------------------------------
Подписи
Александр Бисярин, гендиректор АО "Редан": "Участие Сбербанка в проекте сводит финансовый риск застройщика практически к нулю. Во-первых, возможность замораживания строительства из-за нехватки финансовых ресурсов исключена. Во-вторых, участие Сбербанка повышает доверие к проекту со стороны покупателей. Они не боятся приобретать квартиры даже на начальных этапах строительства. Это особенно важно сейчас, когда шумные скандалы вокруг 'Мосжилстроя' и 'Юнисстроя' подорвали доверие покупателей к схеме долевого инвестирования строительства жилья"
Юрий Коржук, первый заместитель управляющего Царицынского отделения Московского банка Сбербанка РФ: "Сейчас у нас в работе три стройки. Но потенциально мы готовы одновременно вести четыре-пять подобных проектов"