Иначе рынок недвижимости не выживет
За время кризиса количество сделок с недвижимостью сократилось почти вдвое. Квартиры за это время подешевели на 8-10%, однако на рынке продолжается мертвый сезон. И, по прогнозам специалистов, такая ситуация сохранится в течение трех лет. На пресс-конференции Российской гильдии риэлтеров (РГР) было заявлено, что без ипотеки цивилизованный рынок недвижимости в России перестанет существовать.
Падение цен на квартиры в последние три месяца было рекордным, но и это не спасло рынок от затоваривания — в некоторых регионах России предложение превышает спрос в пять раз. Специалисты "Русского агентства 'Сава'" утверждают, что дальше будет только хуже, и к весне цены на квартиры упадут еще на 10-15%. Так что если вы решили продавать квартиру, то лучше это сделать сейчас. В то же время стоит поторопиться и тем, кто решил купить квартиру, ведь уже в следующем году придется отчитываться перед налоговой службой за каждую покупку на сумму, превышающую 1500 минимальных зарплат (125 235 рублей).
Но обедневшие во время кризиса потенциальные покупатели недвижимости не спешат следовать советам риэлтеров. Власти опасаются, что снижение притока частных инвестиций в жилищное строительство приведет к остановке стройкомплекса России. Уже сегодня практически остановлено строительство элитного жилья. Муниципальные домостроительные комбинаты (ДСК) испытывают дефицит средств. К примеру, в следующем году крупнейший в Москве ДСК-1 на свои деньги реализует только 30% запланированных проектов, остальные дома будут возведены за счет средств, привлеченных еще до кризиса. Когда эти деньги кончатся, ДСК-1, как, впрочем, и другим комбинатам, придется туго: новых поступлений практически нет.
По мнению Валентина Цоя, председателя комиссии по ипотеке Госдумы, рынок недвижимости может спасти только ипотека, и федеральные власти намерены запустить программу, не дожидаясь западных инвестиций. Напомним, что на осуществление совместной ипотечной программы Госдумы РФ и конгресса США "Дом для вашей семьи" планировалось потратить около $2 млрд, большую часть этих средств должны были предоставить американцы.
Но после августовских событий западные инвесторы решили "заморозить" финансирование российской ипотеки. Депутаты предложили правительству внести в проект бюджета-99 строчку о выделении на жилищное кредитование 1,3 млрд рублей. Этих денег, по подсчетам Валентина Цоя, хватит на 76 000 квартир.
Предположим, что произойдет почти невероятное и даже в условиях финансового кризиса эти деньги действительно будут выделены на ипотеку. Тогда первые жилищные кредиты в регионах будут выдаваться местными ипотечными агентствами под 27-29% годовых в валюте сроком на 10 лет. При этом кредиты будут предоставляться при условии, что ежемесячные выплаты не будут превышать 28% семейного дохода. Первоначальный взнос составит 50% стоимости приобретаемого жилья. По мнению Андрея Гусева, президента РГР, такую ипотеку осилят немногие.
Тем не менее Госдума продолжает генерировать идеи. К примеру, депутаты предложили передавать в собственность гражданам жилье еще на этапе строительства и в обмен на оплату лишь части стоимости квартиры (остальные деньги можно будет выплачивать в течение 10 лет). Сейчас, напомним, право собственности на жилье оформляется только после погашения кредита, взятого на его приобретение.
Госдума не оставляет надежд привлечь в развитие российской ипотеки деньги западных инвесторов и для достижения этой цели даже готова изменить законы. По словам Валентина Цоя, следует снизить ставки налогообложения прибыли для инвестиционных банков и установить налоговые льготы для инвесторов, участвующих в ипотечных проектах, а также предоставить таможенные льготы поставщикам стройматериалов и технологий. Пакет соответствующих предложений будет представлен на рассмотрение Госдумы в июне следующего года.
Будут ли все эти планы реализованы, сказать сложно. Пока ипотека худо-бедно развивается лишь в столице. За кредитом на покупку жилья можно обратиться к уполномоченным банкам правительства Москвы (Банк Москвы, Сбербанк, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, Фора-банк и Русский генеральный банк). Оплатив 30% стоимости квартиры, москвичи могут получить недостающую сумму под 10-15% годовых в валюте на срок от 5 до 10 лет. А когда в столице начнет работу Московское ипотечное агентство (МИА), кредиты подешевеют — их будут выдавать под 7-10% годовых в валюте сроком на 10 лет. Но произойдет это лишь тогда, когда московское правительство найдет деньги под ипотечную программу.
На продажу жилья в рассрочку скоро решатся и строительные организации. Например, с 20 января в специально созданном коммандитном обществе ДСК-1 (товариществе на вере) можно будет открыть рублевый накопительный счет. Когда на счете накопится сумма, достаточная для оплаты половины стоимости квартиры, вкладчик получит от комбината квартиру. Долг домостроительному комбинату он сможет выплачивать еще некоторое время (какое конкретно и с какими процентами — станет известно в январе).
Так что в следующем году покупка квартиры в долг станет вполне реальной. Но пока только для москвичей.
ИНГА Ъ-ЗАМУРУЕВА