Покупателей заманивают диваном

Девелоперы в борьбе за клиента еще несколько лет назад стали предлагать жилье с готовой финишной отделкой. Доля такой недвижимости растет с каждым годом. В последнее время стала проявляться новая тенденция — теперь покупателю предлагают не только полную отделку, но и готовую обстановку. Правда пока массовым это предложение не стало.

Сегмент квартир, укомплектованных застройщиком мебелью, как таковой на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга еще пока не сформировался. Как правило, квартиры с мебелью предлагаются застройщиками в рамках отдельных промоакций (причем чаще всего покупателю попросту вручается сертификат на приобретение мебели в той или иной торговой сети-партнере). "Учитывая многообразие вкусов и широту ассортимента, комплектация квартиры мебелью "от застройщика" еще долго будет оставаться штучным товаром (например, эксклюзивные авторские интерьеры в элитных объектах, на массовом рынке вместе с обстановкой иногда продаются квартиры, использовавшиеся в качестве шоу-румов)", — рассуждает Ольга Захарова, директор по маркетингу и продажам ГК "Город".

Вместе с тем предложение меблированных квартир в общемировой практике чрезвычайно распространено. В Европе популярна продажа квартир от застройщика с полной отделкой и кухонным гарнитуром со встроенной мойкой, смесителем, вытяжкой и встроенной бытовой техникой от проверенных производителей (холодильник, плита и прочее). Такое же предложение распространено и за океаном, например в Нью-Йорке. В такую квартиру необходимо только завезти остальную мебель по своему вкусу и возможностям — и можно спокойно жить. Такие предложения не встречаются на нашем рынке, говорят эксперты.

"Проблема в том, что российский рынок жилья еще не успел стать настолько мобильным, структурированным и дифференцированным, как, например, западноевропейский или американский. Там каждый тип квартир адресован вполне определенной группе покупателей (квартира на одного человека, квартира для супругов без детей, квартира для семьи с одним ребенком), и, соответственно, для каждой группы есть годами отработанные планировочные и дизайнерские решения. Наши реалии таковы, что, например, двухкомнатная квартира может приобретаться и для одного человека, и для четырех-пяти. Следовательно, типовые подходы тут не применимы, а с индивидуальной "подгонкой" интерьера под собственные нужды лучше и эффективнее справится сам покупатель. Наша задача как застройщика — передать ему качественный и готовый к проживанию продукт. Появление массового предложения квартир с мебелью — вопрос развития нашего рынка в обозримой, будем надеяться, перспективе", — говорит госпожа Захарова.

Генеральный директор "Rysev Realty. Элитные квартиры" Леонид Рысев отмечает, что жилье с мебелью — это скорее сегмент класса комфорт, на элитном рынке квартиры с мебелью не распространены, разве только там предусмотрена отделка санузла. "Отдельные инвесторы, зарабатывающие на ремонте, могут поставить кухню, чтобы придать вид законченности. Но с полной комплектацией мало квартир. Лучше если у покупателя останется возможность "поиграть" с мебелью на свой вкус, но уже без "грязных" работ", — поясняет он.

Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Россия", не согласен с тем, что элитные объекты чаще всего с меблировкой не востребованы. Он считает, что в последнее время в элит-классе все большую популярность набирает оформление интерьеров "под ключ", желательно с привлечением именитого дизайнера-иностранца. "Поскольку заниматься ремонтом и тратить на это время — для сегодняшнего дня уже неактуально, покупатели элитных квартир предпочитают готовый продукт, но такой, чтобы готовая отделка не снизила классности проекта", — поясняет он.

Впрочем, пока на элитном рынка такие примеры единичны. "На городском рынке первичной недвижимости предложение квартир "под ключ" — это только элитный жилой комплекс "Леонтьевский мыс", где дизайн интерьеров выполняет знаменитый Филипп Старк со своей лондонской студией YOO. Но и здесь девелопер полностью оформляет не все квартиры, а только часть из них. В сотрудничестве со Старком, кстати, создан один из первых проектов с объектами "под ключ" такого уровня в Москве. Это Barkli House. Там дизайн-проект авторства Старка и Келли Хоппен. Кстати, то, что для дизайн-проектов интерьеров приглашаются западные мастера, тоже тренд. Квартиры с отделкой и мебелью — это норма для западного рынка. И наши девелоперы стараются перенять богатый опыт Европы и США", — рассказала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург".

Чаще всего предложение квартир с мебелью характерно в Петербурге для объектов, реализуемых в формате апарт-отеля (то есть коммерческой недвижимости, предназначенной для извлечения дохода), ну или на крайний случай в квартирах, которые приобретаются для последующей сдачи. Потенциальному инвестору наличие меблировки позволяет быстрее найти арендаторов, если же помещение в апарт-отеле приобретается для собственного проживания, меблировка может выступать приятным "бонусом" на фоне других особенностей этого формата (невозможность зарегистрироваться по месту жительства, высокие в сравнении с жилой недвижимостью налоги и тарифы).

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказывает: "У нашей компании есть опыт передачи покупателям квартир с полной чистовой отделкой, включающей в себя установку кухонной техники, сантехники и мебели. На таких условиях осуществлялось наше сотрудничество с финским инвестиционным фондом Ice Capital, который в 2008 году приобрел у компании "Строительный трест" 276 квартир, полностью выкупив два подъезда в одном из строящихся жилых комплексов. За счет большого объема работ — площадь выкупленных квартир составила порядка 17 тыс. кв. м — и оптовых расценок на материалы и меблировку окончательная стоимость квартир выросла несущественно. Однако у частных заказчиков такое предложение сегодня не пользуется популярностью".

Олег Пашин, генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость", так объясняет то, почему квартиры с мебелью не получили распространения: "Дело в том, что сегодняшний покупатель к этому не готов. Даже для того, чтобы покупатель воспринял квартиры с готовой отделкой, понадобилось определенное время. Сначала такие квартиры тоже однозначно не были в фаворе. Другое дело, что тогда и само качество отделки оставляло желать лучшего. Раньше на рынке процветала так называемая муниципальная отделка, когда использовали линолеум, обои, оставшиеся в запасниках с советских времен. Понятно, что это устраивало не всех покупателей. Помимо того, что покупатели еще морально не созрели к приобретению меблированных квартир, их может остановить и стоимость. Например, первоначально концепция апартаментов от ГК "Пионер" в комплексе YE'S предполагала возможность покупки только с отделкой и меблировкой. Со временем появилась и возможность купить апартаменты только с отделкой, без мебели. Меблированные апартаменты дороже квартир с отделкой как минимум на 20 процентов. При небольшой площади квартиры и ее сравнительно низкой цене такая разница становится для покупателя существенной", — считает господин Пашин. Тем не менее, вспоминает он, проекты продажи меблированных квартир от застройщика у нас в городе были, правда, достаточно давно. "Так, в мае 2006 года был завершен проект "Калевала" (33 квартиры с собственными палисадниками) финской строительной компании "Дом Лемкон", входящей в концерн "Лемминкяйнен" (Lemminkainen). Дом был построен по европейским стандартам жилья "под ключ": в стоимость квартиры входили сауны, встроенная бытовая техника (включая холодильник, вытяжку и пр.), отделка, теплые полы, подвесные потолки. Мебельная компания оборудовала в жилом комплексе квартиры кухонной мебелью, мебелью для ванных комнат и шкафами-купе для прихожей. Подобный проект был и у "ЮИТ Лентек". "Дом на Казанской, 58" на 40 квартир был сдан в январе 2007 года. В стоимость жилья входила отделка в скандинавском стиле, помещения были оборудованы встроенной кухонной мебелью и бытовой техникой, шкафами-купе для спальни и прихожей", — рассказал господин Пашин.

По мнению большинства специалистов, на первичном рынке квартир с мебелью не более 5%. "Чаще всего данные предложения можно найти среди апартаментов или в квартирах курортных городов. В большинстве же случаев меблировка выступает в качестве дополнительной услуги к дизайнерскому ремонту, и назвать такой проект типовым нельзя. У большинства строительных компаний есть партнерские дизайнерские фирмы, которые на выгодных условиях изготавливают клиенту два-три индивидуальных проектных варианта отделки. А многие компании имеют в своей структуре дизайнерские компании", — говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус Финанс".

"Если говорить о новостройках "под ключ", когда заказчиком ремонта выступает застройщик, тогда все договоры с конечным покупателем заключаются от его имени. Клиенту на выбор предлагается несколько готовых вариантов дизайн-проекта. При этом за сроки и качество исполнения работ ответственность на себя берет застройщик. Такие квартиры обладают определенной универсальностью, их обстановка современна, однако это все же типовые решения. При желании заказчик может полностью пересмотреть дизайн-проект за отдельную плату. Безусловно, готовые решения выгоднее по стоимости, так как за разработку дизайн-проекта платит застройщик. Кроме того, себестоимость ремонта, когда материалы и мебель приобретаются в промышленных масштабах, гораздо дешевле. В большинстве случаев мебель и технику используют из ассортимента крупных торговых сетей", — рассказал господин Лепиш.

Несмотря на удобство, такие предложения пока мало распространены. В основном они востребованы среди покупателей, для которых именно временной фактор играет решающую роль. Зачастую это люди, переезжающие из других городов, а также семьи военнослужащих.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", говорит, что сегодня на рынке по-прежнему преобладают квартиры без отделки, объекты с отделкой занимают около 30-35%, а предложения с мебелью пока штучны.

Еще одной из причин, почему квартиры с мебелью не очень популярны, является и то, что клиентам не нужно тратить много времени и усилий, чтобы выбрать и установить мебель (в отличие от ремонта). "На это может быть достаточно всего лишь полдня. Более того, многим людям даже интересно съездить в один или несколько мебельных салонов, посмотреть различные варианты мебели и выбрать понравившийся. Клиент при этом может выразить себя, придать квартире некую стилистику с помощью мебели", — рассказала директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая.

В то же время недавно предложенная "ЮИТ Санкт-Петербург" услуга по заказу и установке кухонных гарнитуров в квартирах, приобретаемых с отделкой "под ключ", весьма востребована, отмечают в компании. "Объясняется это и тем, что кухонная мебель в плане эстетики в меньшей степени тревожит клиентов. Кухни — это, несомненно, более функциональный элемент, они и воспринимаются иначе, чем пространства комнат в квартире. Предложив на выбор клиентам кухонные гарнитуры четырех специально разработанных дизайн-проектов, мы в значительной степени смогли удовлетворить различные потребительские предпочтения. Кухня как технологичный, функциональный элемент в большей мере располагает к выбору типовых вариантов, и мы, как застройщики, стали предоставлять такую услугу", — рассказала госпожа Гуртовая.

Напротив, "угадать" предпочтения клиентов, связанные с мебелью, гораздо сложнее. Одна из основных сложностей для застройщиков: почти невозможно понять, как человек будет жить и как использовать пространство квартиры. Зависит это и от стиля жизни клиентов. "К примеру, если семья, имеющая трех детей, покупает двухкомнатную квартиру, то, понятно, что в такой квартире вместо гостиной будет еще одна спальня, и для этой комнаты потребуется совсем иная мебель. Варианты использования пространства комнат могут быть весьма разнообразными — в отличие от помещений санузлов и ванных", — говорят в ЮИТ.

Впрочем, несмотря на непопулярность отделки и меблировки, Елизавета Конвей полагает, что отложенный спрос на такой продукт — квартиры с обстановкой — уже сформирован: "Мы видим это по отзывам клиентов".

При этом, по оценкам госпожи Конвей, в элитной недвижимости отделка добавит к стоимости минимум 40%. "Сколько дополнительно добавит мебель, сказать практически невозможно, так как это ограничивается фантазией дизайнера и требованиями конкретного девелопера. В Barkli House отделка с мебелью стоила €3 тыс. за квадратный метр. В Петербурге эта цена будет не ниже, так как обусловлена участием в проекте Старка — стоимость его проектов от города не зависит", — рассказала она.

Олег Привалов