Высокий осенний сезон на рынке городской недвижимости, безусловно, состоялся. Именно так считают большинство риэлторов и экспертов. Однако если до кризиса высокий сезон характеризовался повышением спроса и цен, то сейчас — тем, что и то и другое по крайней мере не снизилось по сравнению с летними месяцами. И в оставшиеся до Нового года недели рост цен маловероятен.
Медленный взрыв
"С уверенностью могу сказать, что осенний высокий сезон состоялся, его можно даже назвать взрывным,— заявляет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп", но тут же оговаривается: — Речь идет лишь об отложенном спросе, и я думаю, что этот уровень продаж нормальный для рынка. Летом люди психологически уже готовились если не к кризису, то к серьезным проблемам и откладывали покупку недвижимости".
Если же выразить осенний рост в цифрах, процесс окажется вялотекущим. "На конец октября стоимость квадратного метра на вторичном рынке городского жилья составляет около 185 тыс. руб. Таким образом, цена выросла на 2% по сравнению с августом и на 10,6% по сравнению с началом года. Однако если учитывать инфляцию (в районе 6%), реальный рост цен окажется гораздо ниже (около 4-5%), что можно считать весьма незначительным приростом. Цена за квадратный метр в экономсегменте составляет 154,4 тыс. руб., в бизнес-сегменте — 213,2 тыс. руб., в сегменте премиум — 269,8 тыс. руб.",— комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".
"Рыночную ситуацию можно охарактеризовать как достаточно спокойную, без резких всплесков, падений как покупательской активности, так и ценовых показателей. Цены меняются на каждом из проектов в своей динамике, и в целом их рост находится выше уровня инфляции на несколько процентов",— соглашается Дмитрий Отяковский, директор по маркетингу и развитию ГК "Пионер".
"Вынужден констатировать, что традиционного всплеска активности на рынке жилья нынешней осенью не произошло,— высказывает свое мнение Олег Самойлов, генеральный директор "Релайт-недвижимость".— Это не значит, что рынок вошел в фазу существенного спада, просто его активность сохранилась примерно на том же уровне, что бывает в разгар низкого сезона — летом. Во-первых, сегодняшний спокойный рынок во многом стал следствием того, что в первом полугодии его активность была в основном обеспечена проявлениями ажиотажного спроса, подстегивавшимися тревожными ожиданиями, связанными с важными политическими событиями в стране. Под влиянием этой тревожности многие потребители старались успеть решить свои жилищные вопросы, что и породило пиковый спрос. Теперь же, когда пик этого спроса прошел, покупателям нужно время, чтобы вновь собраться с силами. А вторая причина — повышение ставок по ипотечным кредитам. Приходится констатировать, что по этой причине объем ипотечного кредитования сократился не менее чем вдвое".
Инвестиции в элитное
Тенденции в элитном секторе, который обычно ведет себя независимо, на этот раз совпали с общим трендом — возможно, случайно. "Спрос на городскую элитную недвижимость в октябре превысил спрос сентября лишь на 1,5%,— отмечает Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.— Средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитной недвижимости несколько возросла и сегодня составляет $19,46 тыс. При этом средние цены на квартиры вторичного рынка в ЦАО сегодня составляют $25,5 тыс. за 1 кв. м. Цена же квадратного метра в апартаментах на сегодняшний день составляет в среднем $14,3 тыс. Учитывая незначительные колебания курса доллара, серьезных изменений в элитном сегменте рынка недвижимости до конца года ожидать не стоит. Увеличение стоимости квадратного метра не превысит 3-5%".
Впрочем, можно отметить некоторые приметы подъема, не связанного с сезонным фактором. "На рынок стали возвращаться инвесторы-банкиры. Люди сегодня боятся держать деньги в деньгах, и им комфортнее пересидеть нестабильное время в более понятной и устойчивой сфере, такой как дорогая недвижимость. Как показал кризис, хорошие проекты в цене не опускаются. Наибольшим спросом сегодня пользуются проекты ЖК "Литератор", в котором сочетается оптимальное соотношение цены, качества и сроков строительства, а также ЖК Knightsbridge Private Park, который привлекает покупателей хорошей концепцией, даже несмотря на достаточно высокие цены",— отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.
Из событий прошедшего месяца на элитном рынке отметим выход в продажу строящегося в ММДЦ "Москва-Сити" многофункционального комплекса ОКО компании Capital Group. Предлагаются полностью готовые к проживанию апартаменты с дизайнерским ремонтом, кухонной и ванными комнатами. Стоимость — $7,2 тыс. за 1 кв. м, длительная беспроцентная рассрочка. Готовые к проживанию апартаменты не новый продукт на элитном рынке, но в данном случае наиболее массовый.
Если же говорить в целом о тенденциях прошедшей осени, то едва ли не главное — значительно смягчившаяся позиция московского правительства относительно новых объектов жилого строительства в центре Москвы. "На рынке недвижимости этой осенью начался конструктивный диалог между представителями власти и девелоперами, а вернее, его переход в практическую стадию,— говорит Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group.— В последние несколько лет мы, как и многие другие игроки, признавали, что рынок московской недвижимости замер в ожидании понятных правил работы и взаимодействия города и девелоперов. Сегодня мы можем констатировать тот факт, что эта стадия окончательно пройдена. Город дал зеленый свет новым проектам, активному обсуждению реконструкции промзон, что переводит дальнейшее развитие рынка из теоретической в практическую область".
"Осенью была оглашена позиция мэрии о необходимости строительства жилья в центре города. При этом речь идет не о массовой застройке, а скорее о реорганизации под жилье существующих зданий и новом строительстве на месте сносимых объектов",— соглашается Елена Юргенева, региональный директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. Если элитное строительство в центре возобновится в прежнем объеме, говорить о дефиците в этом секторе уже не придется.
75% покупок коттеджей и таунхаусов в Новой Москве являются инвестиционными. Такие данные приводят эксперты компании Altimus Development. Рост цен в сегменте эконом и комфорт составит 10-12% по итогам года. Рынок поселков бизнес-класса останется стабильным, зато возрастет интерес конечных покупателей к готовым коттеджам с доступной ценой.