Финансы
Стрит-ритейл — один из наиболее активно развивающихся сегментов коммерческой недвижимости. Основными драйверами его роста выступают заведения торговли, общепита и финансовой сферы. Однако последняя категория арендаторов очень взыскательна к качеству помещений — далеко не все площадки пригодны под банковский офис, говорят участники рынка. Из-за этого спрос на помещения для банковских офисов всегда превышает предложение.
Готовых свободных помещений, приспособленных под организацию офиса банка, в Петербурге практически нет. В связи с чем кредитная организация вынуждена искать в аренду или в собственность помещения, наиболее подходящие по планировке с целью их дальнейшего переоборудования под свои требования. "Поскольку кредитные организации и их дополнительные офисы должны располагаться на первых этажах с отдельными входами, то арендные ставки для таких помещений соответствуют цене аренды за подобного рода универсальные помещения, — рассуждает Марина Каширина, специалист по коммерческой недвижимости "НДВ СПб". — Это связано, прежде всего, с требованиями, предъявляемыми к помещениям кредитной организации, в которых совершаются операции с ценностями, и банкоматам, изложенными в нормативных документах Банка России".
"Сегодня действительно есть дефицит банковских площадок. Это обусловлено тем, что банки чаще всего рассматривают помещения у метро и на основных магистралях города. Подобные локации интересны всем арендаторам, поэтому чаще всего интересующие объекты уже сданы. Кроме того, для банков важны "чистота" помещения и наличие всех необходимых документов, что тоже способствует дефициту объектов для таких операторов", — подтверждает Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
Екатерина Лапина говорит, что с начала года арендные ставки выросли, особенно на ликвидные помещения. "Прирост составил порядка 30-50 процентов. В целом ставки те же, что и для других помещений стрит-ритейла", — говорит она.
"Зачастую небольшие отделения банков открываются в торговых центрах, что является дополнительным плюсом для посетителей. В среднем арендная ставка на помещения для банков выше на 20-30 процентов, чем, например, для операторов fashion-галереи", — добавляет Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости "S.A.Ricci — Санкт-Петербург".
"В 2009-10 годах отдельным спросом пользовались готовые банковские помещения, освободившиеся в кризис. Такие варианты существенно снижали первоначальные инвестиции в открытие отделения банка, и те банковские структуры, которые первыми вернулись к развитию розничной сети, получили дополнительное преимущество. Сегодня предложение таких помещений практически отсутствует", — вспоминает Роман Евстратов.
Исполнительный директор по коммерческой недвижимости ООО "КВС" Дмитрий Беляев с этой точкой зрения не согласен, он уверен, что помещения под банковские офисы всегда были в дефиците: "То, что некоторые банки ушли с рынка, закрыли свои офисы, не уменьшило спрос на ликвидные помещения, соответствующие всем перечисленным требованиям. Когда один банк освобождает офис, его моментально занимают, поскольку фактически банк получает готовое помещение для ведения бизнеса. Зачастую головные офисы банков располагаются в центральной части города, в помещениях на первой линии домов или в бизнес-центрах класса А".
Он добавляет, что банки являются наиболее привлекательными и стабильными арендаторами. Как правило, они занимают помещение на долгосрочной основе (договоры до трех лет).
Особые требования
Для совершения операций с ценностями кредитная организация обязана оборудовать кассовый узел и кассовый зал. Кассовый узел должен располагаться компактно и изолированно от других помещений, как правило, на первом этаже здания. Размещение помещений кассового узла должно исключать возможность нахождения в них лиц, не являющихся сотрудниками кассового подразделения.
Для клиентов кредитной организации предусматривается кассовый зал, включающий помещение для ожидания и примыкающие к операционным кассам комнаты (кабины) для обслуживания клиентов, а также хранилище ценностей клиентов, которое оборудуется в случае предоставления кредитной организацией клиентам в аренду индивидуальных сейфов для хранения своих ценностей. В хранилище ценностей клиентов располагаются индивидуальные сейфы (сейфовые ячейки), помещение для индивидуальной работы клиента, а также, по усмотрению руководителя кредитной организации, другие помещения.
К оборудованию помещения хранилища ценностей клиентов предъявляются требования, аналогичные для хранилища ценностей кредитной организации. Дверь в кассовый узел и ограждающие его конструкции должны иметь класс устойчивости к взлому по ГОСТу "Средства защитные банковские. Требования по устойчивости к взлому и методы испытаний". Рамы наружных окон кассового узла оборудуются ударостойким стеклом надлежащего класса прочности, оконные проемы с внутренней стороны должны защищаться жалюзи соответствующего класса прочности или внутренними металлическими решетками. Рамы с ударостойким стеклом, жалюзи и решетки, а также их крепления в стены должны обеспечивать равнопрочную защиту оконных проемов и отвечать требованиям действующих строительных норм и правил.
Устройство оконных проемов в кладовых ценностей, смотровых коридорах и сейфовых комнатах не допускается. Помещения для совершения операций с ценностями оборудуются охранной, охранно-пожарной и тревожной сигнализацией.
Хранилище ценностей — это специально оборудованная кладовая с предкладовой и смотровыми коридорами и (или) сейфовая комната с установленными в ней устойчивыми к взлому сейфами.
Кредитные организации приводят в соответствие с настоящими требованиями действующие помещения, в которых совершаются операции с ценностями, при их реконструкции или капитальном ремонте.
Все банковские защитные конструкции, к которым предъявляются требования по классам, подтверждаются сертификатом соответствия, выданным органом сертификации Госстандарта России поставщику-изготовителю.
В связи с тем, что требования, предъявляемые к банковским помещениям, очень высоки, установка оборудования, средств защиты от проникновения, охранная и пожарная сигнализация — весьма затратная статья, то срок договора аренды помещений под банк или его дополнительные офисы не должен быть менее 5-7 лет, рассказывают специалисты. Остальные требования (наличие высокой проходимости, густонаселенные районы, расположение входа в помещение с оживленных улиц, отсутствие поблизости банков-конкурентов) соответствуют требованиям, предъявляемым любому другому учреждению по оказанию услуг населению.
Насиженное место
Екатерина Лапина добавляет, что банки, как правило, предпочитают арендовать те помещения, в которых до них "сидели" другие банки. Это обусловлено тем, что в этом случае операторам нужно будет тратить меньше денег на ремонт объекта, поскольку все необходимые помещения (например, хранилище) уже есть.
Если речь идет о центральном офисе банка, площадь требуемого помещения обычно превышает 300-350 кв. м, для дополнительных офисов банка обычно требуется 150-250 кв. м.
Роман Евстратов, впрочем, говорит, что сегодня основной спрос банки демонстрируют на небольшие помещения площадью 60-70 кв. м под клиентские офисы. "Спрос на более крупные помещения есть только со стороны банков, относительно недавно вышедших на рынок Петербурга. Типичная модель сети клиентских офисов банков: флагманский офис — одно помещение 150-400 кв. м в центре, районные клиентские офисы — 70-150 кв. м на основных магистралях города, отделения банков — 60-70 кв. м в спальных районах и на основных станциях метро, плюс сеть банкоматов. Банки, давно существующие на рынке, уже имеют сложившуюся зону покрытия по районам города, в связи с этим спрос на большие помещения с их стороны минимален. В основном они также рассматривают возможность открытия небольших клиентских офисов, в том числе и недалеко от крупных отделений", — говорит господин Евстратов.
"Именно в связи с высокой затратностью, связанной с оборудованием офисов банка, а также в связи с необходимостью лицензирования банковской деятельности, многие банки подбирают помещения в собственность, а не в аренду. По вопросу выгоды строительства для офиса банка отдельно стоящего здания ответ не может быть однозначным. Если банк может позволить строительство собственного офиса в Петербурге, где земля в черте города стоит дорого, а согласования на строительство займут значительное количество времени, то наиболее выгодна, с моей точки зрения, покупка готового объекта коммерческой недвижимости (отдельно стоящего знания) и дальнейшего его переоборудования под свои цели", — рассуждает госпожа Каширина.
"Постройка отдельно стоящих офисов сейчас имеет некоторое развитие. Прежде всего, это связано с размещением объектов банковских хранилищ. Их размещение — очень трудоемкий, дорогостоящий проект. К тому же в перспективе банковские структуры предполагают заключения долгосрочного договора аренды с последующим правом выкупа. Такое предложение будет интересно инвесторам, в задачи которых входит полностью реализовать объект недвижимости в минимальные сроки", — рассказал Дмитрий Беляев.