О своем опыте ведения дел по оформлению в собственность квартир в новостройках рассказывает Алексей Паршиков, управляющий партнер юридической компании "Претор".
Клиенты, для которых мне пришлось оформлять права собственности на квартиру через суды, покупали ее у таких застройщиков, как СУ-155, ЗАО "Военинвестстрой" (в данный момент в процедуре банкротства), СК "Альтаир" и ЗАО "Интеко".
Суды с целью оформления жилой недвижимости в собственность стали в Москве и Подмосковье совершенно обыденной и распространенной практикой. Раньше покупатели недвижимости обращались к адвокатам, как правило отчаявшись оформить право собственности через застройщика (их кормили завтраками месяцами). Однако в последнее время процедура оформления права собственности через суд стала довольно популярной, покупатели о ней уже хорошо знают, поэтому приходят к адвокатам сразу же после ввода дома в эксплуатацию. Если у покупателя недвижимости есть на руках все необходимые документы (договор и документы об оплате), необходимо идти в суд, поскольку это наиболее быстрый и эффективный способ получить право собственности на квартиру.
Однако встречаются случаи, когда документы оформлены ненадлежащим образом (подписаны неуполномоченным лицом, нет документов о полной оплате и т. д.). В таком случае идти в суд опасно. Добросовестные застройщики даже при наличии таких проблем в документах в итоге оформляют право собственности на квартиры на имя покупателей, в суде же можно получить отказ в удовлетворении иска. Таким покупателям мы рекомендуем дожидаться оформления права собственности через застройщика либо оформлять у застройщика недостающие (или переоформлять неправильно оформленные) документы и только после этого обращаться в суд.
Для моих клиентов оформление стандартным путем (без суда) было возможно, однако получение покупателями квартир права собственности без суда занимает от года (в лучшем случае) до двух лет с момента ввода дома в эксплуатацию. Оформление же через суд длится от трех до шести месяцев. Соответственно, основная причина обращения в суд — возможность максимально оперативного оформления права собственности. Кроме того, недобросовестные застройщики иногда специально затягивают оформление документов и пытаются требовать от приобретателей разного рода доплаты в обмен на необходимый для регистрации права собственности пакет документов.
Что касается искового заявления, то оно строится по стандартной формуле. Сначала описываются обстоятельства возникновения права на квартиру (реквизиты и дата заключения договора, порядок произведенных расчетов). Далее указывается, что ответчик не исполняет свои обязательства по передаче квартиры в собственность покупателю. Даются ссылки на нормы гражданского законодательства, в соответствии с которыми одним из способов защиты нарушенных прав является признание права в судебном порядке.
Как правило, застройщики либо поддерживают такого рода требования покупателей квартир, либо оставляют вынесение решения на усмотрение суда, то есть не препятствуют оформлению права собственности на квартиры. В моей практике был случай, когда застройщик занял активную позицию против заявленных покупателем требований, но это было связано с тем, что покупателем являлся один из бывших руководителей компании, причиной расставания с которым стал серьезный внутренний конфликт (это была скорее месть).
Стандартные сроки получения вступившего в законную силу решения суда — от трех до шести месяцев. В моей практике был случай, когда дело рассматривалось больше года (ответчик затягивал процесс, а также инициировал назначение почерковедческой экспертизы, проведение которой занимает много времени). Однако и в этом деле нам удалось выиграть суд и оформить права собственности.
Иногда покупатели недвижимости объединяются и подают коллективный иск. Если документы оформлены правильно, коллективный и одиночный иски имеют равные шансы на успех. Объединение дольщиков в первую очередь связано с тем, что юристы и адвокаты в случае большого количества клиентов дают значительную скидку на услуги и расходы покупателей на оформление права собственности минимизируются.