Секретная "Формула"

Качественная инфраструктура — самая желанная соседка всех коттеджных поселков. В рейтинге требований, предъявляемых покупателями загородной недвижимости, ее наличие опережают разве что ландшафтные красоты да транспортная доступность. Однако некоторые инфраструктурные чудеса иметь под боком захочет далеко не каждый, даже если речь идет об объектах очень статусных и даже уникальных. Таких, например, как трасса "Формулы-1" в Подмосковье.

Собака с большой дороги

Первой на акустический переполох отреагировала местная дворняга. Резво выскочив из подворотни и слегка цапнув за брючину нашего фотографа, она моментально сменила траекторию движения и, злобно лая, бросилась прямиком на меня и генерального директора компании Ecospace Антона Ястребцева. Видимо, мы с Антоном, как более габаритные, показались собаке главными источниками слухового дискомфорта. Но лохматый друг человечества фатально ошибся: мы всего лишь обсуждали технологию измерения шума, причем делали это тихо и мирно. А начавшийся шум исходил от недавно открытой трассы Moscow Raceway, сертифицированной для проведения кольцевых гонок уровня "Формулы-1". Там как раз начинался один из заездов Russian Racing Championship, в котором демонстрировали свои возможности Lada Granta, Honda Civic, Ford Fiesta и их ближайшие родственники по классу (полновесных гоночных болидов в этот день не предвиделось).

Чтобы стало понятнее, откуда вообще взялась одуревшая от гула моторов собака, опишу окрестности новоиспеченной трассы. Располагается она в 77 км от Москвы, заполоняя собой почти все пространство между Новорижским и Волоколамским шоссе. Со стороны Новой Риги Moscow Raceway вплотную примыкает к деревне Шелудьково, со стороны Волоколамки — граничит с деревней Федюково. А рядом с населенными пунктами, в свою очередь, примостилось несколько садовых и дачных товариществ. Ну а где жилье, там и собаки. Наша — жительница Федюково, куда мы приехали специально для того, чтобы изучить акустическое воздействие гонок на ближайшие к трассе поселения.

С трудом избежав телесных повреждений и немного утихомирив пса, мы наконец смогли приступить к измерениям. Оказалось, впрочем, что не все так плохо и максимальный уровень шума все же не дотянул до предельно допустимого в населенных пунктах значения: при кратковременно разрешенных в зоне жилой застройки 70 дБА намеренные Антоном пиковые значения составили лишь 68.

"Сегодня еще терпимо, хотя собаки даже такого гула не выдерживают и не могут привыкнуть к нашему шумному "соседу", да и люди тоже,— вздыхает подошедшая к нам дама, которая обычно проводит в деревне все лето.— А вот пару недель назад, в день открытия трассы, был настоящий ад. Моторы ревели раза в три сильнее, это точно, да еще и вертолеты летали. Наши знакомые из соседнего садоводства даже решили, что началась война и идет артобстрел. Если такое будет повторяться часто, хоть дом продавай. Хотя кто его теперь купит?"

К слову, на вопрос о частоте гонок косвенно ответили сами владельцы Moscow Raceway. В одном из интервью они пояснили, что планируют окупить трассу за десять лет. Планы очень оптимистичные, ведь во всем мире гоночные объекты подобного уровня выходят на прибыль не раньше чем через 20-25 лет. И чтобы сократить этот показатель вдвое, масштабные спортивные мероприятия нужно проводить чуть ли не каждые выходные с апреля до середины октября. Кстати, начинаются заезды, как уже показал опыт месячного использования подмосковного претендента на проведение "Формулы-1", с семи утра, а завершаются за час до полуночи. И так два-три дня подряд, как правило, в выходные, а то еще и пятницу прихватывают.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Много шума, и — ничего

А мы тем временем покинули Федюково и, сделав небольшой крюк, перебрались с Волоколамки на Новорижское шоссе, откуда подъехали к Шелудьково. Кстати, еще недавно оба населенных пункта соединяла прямая дорога, но теперь ее место заняла гоночная трасса. Так что круги нарезать приходится не только гонщикам, но и тем, кто, как и мы, хочет переместиться из одной деревни в другую.

Шелудьково в соседстве с Moscow Raceway повезло даже меньше, чем Федюково. Дело в том, что Федюково примыкает к одному из поворотов трассы, перед которым гонщики по понятным причинам скорость снижают, а значит, и шумового сопровождения от них меньше. А вот напротив Шелудьково находится прямой участок дороги, и ничего, кроме ускорения, здесь ждать не приходится. Так и случилось: прибор намерил здесь уже 73 дБА. "А это уже двойное превышение нормы",— констатировал Антон Ястребцев. И уточнил, заметив мое удивление: "Зависимость ведь не линейная, а логарифмическая, и каждые 3 дБА удваивают шумовое давление". А уж о том, насколько будет превышен шумовой порог во время заезда настоящих болидов, даже подумать страшно.

Между тем с проблемой уровня шума сталкиваются абсолютно все мировые трассы "Формулы-1". И каждая решает ее по-своему. Так, одна из самых известных голландских трасс, Circuit Park Zandvoort, которая открылась еще в 1948 году, в последние годы эксплуатируется в очень щадящем режиме. Причина — не претензии к трассе как таковой, а жалобы местных жителей на возросший уровень шума. А вот с трассой Motorsport Arena Oschersleben, которая была построена в 1997 году в Северной Германии, совсем другая история. Ее изначально проложили между холмами — отчасти природными, отчасти насыпными. Причем сделали это специально для того, чтобы шум гоночных болидов меньше досаждал жителям ближайший окрестностей. Кстати, как результат такого подхода к проектированию — полное отсутствие трибун: зрители наблюдают за гонками непосредственно с холмов.

А вот история, случившаяся с бельгийской трассой Spa Francorchamps, которая принимает Гран-при "Формулы-1" с 1925 года. В 2009 году у нее отозвали лицензию на право проведения гонок. Причем запрет наложили сроком аж на 17 лет. Правда, срок обещали скостить, если после устранения замечаний трасса пройдет "технико-экономическую экспертизу по оценке воздействия шума на окружающую среду". И вот парадокс: в защиту трассы выступили те самые проживающие по соседству жители, которых столь жестким для Spa Francorchamps решением пытались оградить от избыточного шума. В итоге трасса вновь стала функционировать.

Гонки на выживание

Неудивительно, что именно в Шелудьково дома уже начали выставлять на продажу. Впрочем, самые первые предложения в окрестностях трассы появились еще тогда, когда строительство Moscow Raceway только-только начиналось. Тогда ожидания от возникающего по соседству объекта были самые радужные — под стать им и цены указывали довольно высокие. "Владельцы продаваемых здесь домов буквально настаивали, чтобы в объявлениях непременно указывалась близость к трассе "Формулы-1". Хотя мне такое соседство всегда казалось сомнительным преимуществом. Ведь гоночная трасса — это не водоем или лес, который хотят иметь под боком все покупатели загородной недвижимости,— вспоминает руководитель офиса загородной недвижимости "Парк культуры" компании "Инком-Недвижимость" Валерий Лукинов.— И вот с открытием трассы эти фразы из объявлений вообще исчезли. Правда, ситуацию это не улучшило: объекты, которые фигурировали в нашей базе еще два года назад, так и остались непроданными".

Между тем, по сведения руководителя аналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ Александра Пыпина, цены в окрестностях уже снизились примерно на 10%, а предложений прибавилось. Сейчас, например, в Шелудьково выставлен на продажу небольшой бревенчатый домик, окруженный участком в 11 соток. Просят за него 1 млн руб. Здесь же можно приобрести участок без строений (15 га) за 1,35 млн руб. Участок такого же размера в Федюково обойдется на 0,3 млн руб. дешевле, а в расположенном по соседству садовом товариществе "Пресненцы" 900 тыс. руб. просят за дачу на классических шести сотках, засаженных фруктовыми деревьями и кустарниками. И скорее всего, это еще не ценовой минимум. По прогнозам Валерия Лукинова, как только Moscow Raceway войдет в режим активной эксплуатации (нынешнюю стадию, когда на полную катушку используются лишь двое выходных в месяц, можно назвать лишь разминкой), цены снизятся на 15-17%, а в течение трех последующих лет они могут упасть на 30-50%.

Объясняется такой прогноз не только соседством с трассой "Формулы-1", но и значительной удаленностью от Москвы. Причем даже сейчас по аналогичным ценам можно подыскать объекты по той же Новой Риге, но на 20-30 км ближе к столице. Скорее всего, по той же причине не очень активно идут продажи и в организованных коттеджных поселках, расположенных неподалеку от Moscow Raceway. Впрочем, близость к трассе в данном случае относительная. Так, по данным Vesco Consulting, самый близкий из них, "Руза — Family Park", расположен в 7 км от трассы. На такое удаление даже при самых шумных гонках долетят лишь невнятные отголоски звуков моторов.

Вообще коттеджных поселков в зоне 75-80 км от МКАД по Новорижскому шоссе совсем немного, причем большинство из них продается по схеме "участок без подряда". В самых дорогих цены не дотягивают до отметки $5 тыс. за сотку, но есть варианты и вдвое дешевле. Но даже такие цены оказываются малоинтересными для покупателей. Не случайно в некоторых поселках предлагаются существенные скидки. "В частности, скидка 30% действует на отдельные участки в "Алешкино-3", скидка в 15% на некоторые объекты в поселке "Место под солнцем",— рассказывает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting.— Увеличение стоимости участков зафиксировано только в одном проекте — "Сальвадор". С 1 августа цены в поселке возросли на 5-8% (в зависимости от расположения надела)".

Параллельный миф

Пока владельцы домов и участков, оказавшихся в критической близости к Moscow Raceway, решают, продавать им свою недвижимость прямо сейчас или все же немного подождать в надежде на лучшее будущее, а риэлторы сокрушаются, что объекты в этой зоне ну никак не желают продаваться, вокруг гоночной трассы начал прорисовываться совсем другой, параллельный мир. О нем заявляют многочисленные рекламные щиты, развешанные вдоль Новорижского шоссе и даже на МКАД, предлагающие участки вокруг трассы "Формулы-1". Приобрести их отсылают в агентство недвижимости "Земля-регион 50", специализирующееся на реализации удаленных от Москвы земель.

Правда, на сайте агентства объекты у деревень Шелудьково или Федюково не значатся, что при обилии наружной рекламы кажется удивительным. "Это участки уникальные, поэтому мы решили не вывешивать их в интернете на всеобщее обозрение, а рассказывать о них нашим клиентам в индивидуальном порядке",— объяснил менеджер компании "Земля-регион 50", к которому я обратилась под видом покупателя. Оказалось, что предлагаемая земля располагается в радиусе 1,5 км от Moscow Raceway, местами примыкая к ней, а местами — чуть отдаляясь. Это земли поселений, которые предназначены для возведения многофункциональных спортивных объектов. Однако, по словам менеджера, ничто не мешает построить на них жилой дом или коттеджный поселок — просто юридически оформить его придется несколько иначе, чем жилой объект. Участки предлагаются в основном масштабные — от 3 до 20 га, за $10 тыс./сотка и дешевле, если выбрать объект погабаритнее. Впрочем, готовы продать и 50 соток, правда, за $15 тыс./сотка.

Цены выглядят просто фантастическими, учитывая, что по ценам в три-шесть раз ниже заявленных плохо продаются даже небольшие участки, а в примыкающих к трассе деревнях с радостью продадут наделы по $3 тыс. за сотку. Однако, по мнению генерального директора аналитического портала Земер.Ру Ильи Терентьева, своя логика в таком ценообразовании все же имеется. "$15 тыс. за сотку — это, конечно, перебор,— комментирует ситуацию он.— А вот $10 тыс.— цена довольно объективная, особенно если учитывать, что она прайсовая, то есть в процессе переговоров снизится на 25-30%. Ведь продает эти участки крупнейший землевладелец этого региона банк "Развитие-Столица" (экс-банк "Визави"), в активе которого более 20 тыс. га в Волоколамском районе. Ему же принадлежит и трасса "Формулы-1", в дальнейшем развитии окрестностей которой банк напрямую заинтересован. Поэтому он будет сюда подтягивать дополнительные инвестиции, что, в свою очередь, сделает бизнес компаний, заинтересовавшихся предлагаемые участками, более результативными. Конечно, в первую очередь нужно говорить не о жилье, а о гостиницах, ресторанах, дополнительных спортивных объектах, которые станут подпитываться от якорного инфраструктурного объекта этой местности — трассы Moscow Raceway. Хотя и возможность появления здесь коттеджных поселков высокой ценовой категории я бы тоже не исключал. Их можно было бы позиционировать как объект временного проживания".

Правда, желающих приобрести такое жилье едва ли найдется много. "Интерес к гонкам "Формулы-1" проявляет не более 1% покупателей,— говорит руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed Ирина Калинина.— У нас есть только один покупатель, который коллекционирует спортивные автомобили, но он живет в Москве, у него есть дом в Подмосковье, далеко от трассы, и он не собирается перебираться ближе к трассе".

Что же касается гостиничного бизнеса, вернее, краткосрочной аренды, то владелец одного из домов в Шелудьково уже попытался ее активно внедрить. Дом, который он предлагает в аренду, новый и современный: с тремя спальнями, каминным залом, баней, коптильней и зоной барбекю. Просит он за дом 15 тыс. руб. в сутки (это уровень расценок на выходные). Правда, желающих пока не находится. Может, к гонкам в классе "Гран-Туризмо", которые пройдут на Moscow Raceway 1 и 2 сентября, что-то и изменится. Хотя, если честно, верится в это с трудом.

Наталия Павлова-Каткова