Новый губернатор Московской области Сергей Шойгу, едва приступив к работе, заявил о необходимости оперативно заняться решением проблем обманутых дольщиков. Вслед за этим события стали развиваться очень быстро: назначение Александра Когана министром по долевому жилищному строительству, законопроекты Минфина об обязательном страховании и раздельных счетах — все это наводит на мысль о том, что власти, похоже, всерьез взялись за проблемы дольщиков.
Спецсчет не для всех
В конце июля на сайте Министерства финансов РФ был размещен текст законопроекта, предполагающего обязать застройщиков открывать отдельный банковский счет для осуществления операций с денежными средствами дольщиков. Таким требованием Минфин предложил дополнить ст. 18 ФЗ-214, посвященную использованию застройщиком денежных средств частных инвесторов.
Законопроект оговаривает, что застройщик не вправе зачислять на отдельный банковский счет для операций со средствами дольщиков другие финансы. Застройщик может использовать деньги дольщиков для возмещения затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства жилья, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Чиновники уверены, что раздельные банковские счета позволят фиксировать поступление и расходование денежных средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту недвижимости.
По словам руководителя службы розничного кредитования банка "Московское ипотечное агентство" Наума Либкинда, пока нет разъяснений о порядке работы указанных счетов и целях их введения, сложно судить об эффективности этой меры. "Застройщику нужны деньги на стройку, и от того, что деньги будут лежать на счете, новые объекты сами не построятся,— заметил эксперт.— Вообще, строительство как бизнес-проект подразумевает значительную долю риска. Иногда даже застройщик с безупречной репутацией не в состоянии завершить в срок начатое — все еще помнят 2008 год. Решением проблемы могло бы стать стимулирование продаж уже готового жилья теми же застройщиками, как чаще всего происходит в развитых странах: люди покупают готовый продукт, а не права требования".
ОСАГО для дольщиков
Не успел Минфин внести предложение о раздельных счетах, как Госдума приняла в первом чтении поправки к проекту федерального закона N643875-5 "О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков)...". Авторы документа депутат Госдумы Александр Хинштейн и министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган предложили ввести обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками.
В пояснительной записке отмечается, что это будет взаимное страхование на некоммерческой основе — создание единого взаимного фонда денежных средств, исключающего распределение прибыли между членами общества взаимного страхования. Объектом страхования будут имущественные интересы членов общества, связанные с риском его гражданской ответственности перед выгодоприобретателем, которая может наступить в связи с неисполнением застройщиком в результате наступления страхового случая обязательства о передаче выгодоприобретателю в собственность жилого помещения.
Александр Коган отметил, что основная цель законопроекта — сделать механизм привлечения средств граждан более надежным. "Долевое участие в строительстве — дополнительный финансовый ресурс для стройкомплекса, возможность для граждан решить жилищную проблему,— пояснил министр.— Но сегодня инвестирование в строительство для граждан — это лотерея: то ли окажешься в числе счастливых обладателей квартиры, то ли обманутым дольщиком".
Правда, пока не очень понятен и прозрачен механизм, которым планируется защитить права дольщиков: слишком велики предполагаемые страховые суммы и риск нецелевого их использования, в особенности при схеме с ОВС (обществом взаимного страхования). Кроме того, пока предполагается, что обеспечение такого страхового фонда будет возложено на застройщиков, которые с большей долей вероятности отнесут возникающие затраты на стоимость жилья, то есть возложат их на покупателей.
Есть и еще одна сложность: ОВС — это организация, которая может быть подвергнута процедуре банкротства. Нечто похожее уже произошло, правда, в другой области — с Гильдией аудиторов ИПБР, которая была исключена из Госреестра саморегулируемых организаций решением Минфина. "Меж тем компенсационный фонд гильдии (аналог страхового) аудиторским организациям, являющимся членами гильдии, никто возвращать не собирается",— рассказала генеральный директор аудиторской компании "Смаль и партнеры" Светлана Лилипутина. То же самое может произойти и с обществом взаимного страхования. По словам эксперта, в законопроекте есть важный пункт: "Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков — единая некоммерческая организация", то есть юридическое лицо, которое зависит от многих факторов и может быть подвергнуто банкротству, отметила глава аудиторской компании.
И, наконец, многих беспокоит то, что расходы на страхование лягут на плечи многострадальных покупателей жилья, то есть приведут к существенному подорожанию "квадрата".
По словам Александра Когана, по укрупненной оценке, приблизительная стоимость подорожания 1 кв. м в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков — около 4%. "С учетом того что законодательная база по регулированию долевого участия граждан в последние годы была значительно изменена, предполагается снижение количества случаев банкротства застройщиков, а значит, и процент удорожания жилья при использовании взаимного страхования снизится до 1%",— пояснил автор законопроекта.
На первый взгляд цифры небольшие, но дополнительные гарантии и связанные с ними расходы, как показывает практика, всегда могут стать поводом к неконтролируемому повышению цен. К тому же девелоперы сомневаются, что резерва ОВС и страховых компаний, если они примут участие в этом деле, будет достаточно.
"Прежде всего в предлагаемой системе страховую премию должны уплачивать застройщики,— отметил советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.— Страховаться будет ответственность в отношении каждого объекта долевого строительства. Страховой случай наступает после того, как застройщик признан банкротом и в отношении его введено конкурсное производство. Обычно это происходит через два-три года после фактической заморозки проекта. То, что гарантии возврата вложенных средств при объявлении застройщика банкротом возрастают, это, конечно, плюс. Но размер страховых взносов застройщика определяется страховым обществом, а выбор последнего остается на совести застройщика. Поэтому возможны ситуации, когда страховых резервов не хватит на покрытие убытков дольщиков либо из-за большого объема банкротств в кризисной ситуации, либо из-за мошеннических действий застройщика или самого страхового общества".
Из-за непомерно раздутых цен на рынке недвижимости возникает вполне закономерное ощущение, что обязательное страхование не спасет от появления новых обманутых дольщиков, но зато даст повод повысить цены на строящееся жилье.
"Тем, кто уже рискнул сыграть в рулетку с недобросовестными девелоперами, новые инициативы правительства и депутатов ничего утешительного пока не несут,— заявила директор юридического департамента ГК СУ-155 Анна Гузина.— Куда важнее проанализировать, что могут изменить поправки в действующие законы для тех, кто сейчас принимает решение о покупке квартиры".
Страховщики против!
Минфин высказал позицию, и депутаты ее одобрили — законопроект может быть поддержан при условии, что ко второму чтению в него будет внесена поправка в части возможности застройщикам добровольно выбрать один из трех видов страхования: ОВС (общество взаимного страхования), банковская гарантия или коммерческое страхование.
Последний пункт вызвал ожесточенные споры среди страховщиков. Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО "АльфаСтрахование" Зинаида Кузьмина отметила, что страховщики выступают против использования механизма страхования в данном случае. "Для всех является очевидным тот факт, что размер финансовых гарантий, достаточный для компенсации понесенного ущерба, должен быть очень большим, сопоставимым с суммой рыночной стоимости квартир,— пояснила эксперт.— Очевидно, что российский страховой рынок не готов поддерживать такие страховые суммы в рамках страхования подобных рисков. В данном секторе экономики относительно высоки риски наступления страхового случая. Модель бизнеса большинства игроков в обоих секторах такова, что они по факту живут в кредит, рассчитывая только на будущие поступления от клиентов. Малейшее изменение ситуации, отсутствие поступлений даже в краткосрочном периоде ведет к серьезным финансовым проблемам. По этим причинам нет возможности использовать западные перестраховочные емкости, так как западные компании по перестрахованию не готовы брать на себя такие риски".
Нет дольщика — нет проблемы
Профессиональное сообщество давно готово к диалогу с властями для проработки всех юридических недостатков строительной отрасли и законодательства в области недвижимости. Эксперты не раз высказывали предложения по решению проблем обманутых дольщиков.
"Необходимо повысить прозрачность строительной отрасли, а также дать дольщикам возможность запрашивать и получать информацию о финансовом положении застройщика,— пояснил старший юрист компании Storm Properties Евгений Головня.— Нужно создать дополнительные инструменты воздействия дольщиков на недобросовестных застройщиков".
Анна Гузина уверена, что количество подобных конфликтов уменьшится с прекращением точечной застройки и внедрением механизма комплексного освоения территорий. "В этом случае обязательства компании-подрядчика будут касаться застройки большого числа жилых домов и объектов социально-бытовой инфраструктуры,— пояснила эксперт.— Естественно, реализовывать такого рода проекты смогут только крупные компании, обладающие опытом работы и необходимыми производственными мощностями. Одновременно с них будет проще спросить, а их финансовые ресурсы обеспечат строительство заявленного объема площадей".
Некоторые эксперты склоняются к более радикальным методам: "Проблема обманутых дольщиков перестанет существовать, когда перестанет существовать понятие "дольщик",— заявил начальник отдела сопровождения сделок компании "Загородный проект" Михаил Желтов.— Когда будут созданы правовые, финансовые и организационные институты, позволяющие застройщикам быстро и под небольшие проценты привлекать денежные средства и продавать уже готовый продукт, прошедший все стадии получения исходно-разрешительной документации, строительства, сдачи в эксплуатацию и оформления права собственности".
Но что бы ни делали власти, застройщики и чиновники, никакие полисы и раздельные счета не смогут избавить дольщика от необходимости самостоятельно оценивать репутацию и финансовое положение застройщика. Добросовестный девелопер всегда останется добросовестным, а нечистый на руку застройщик — мошенником. Причем, как показывает практика, от долгостроя не застрахован ни один из них. Поэтому спасение утопающих в данном случае именно в руках самих утопающих: если не гнаться за выгодой, не рисковать и не покупать жилье на стадии котлована по ценам явно ниже рыночных, то шансы стать обманутым дольщиком будут стремиться к нулю.