Осень. Начало нового делового сезона. А декорации, надо сказать, оптимизма не внушают. Кризис, господа. Самое время задаться вопросом: куда вложить деньги. Почему бы не приобрести недвижимость? Кризис кризисом, а квартира никуда от вас не денется.
Истинного инвестора, помимо сиюминутной выгоды, волнует интерес более долгосрочный. Какую квартиру надо купить сегодня, чтобы через несколько месяцев она же принесла ощутимый доход? Оказывается, для удачной сделки есть все возможности. В Москве — это пятиэтажки и коммуналки. В регионах — участие в строительстве и покупка квартир в новостройках.
Взрывы "хрущоб" взорвали жилищный рынок
Сразу оговоримся: сверхприбылей на сделках с недвижимостью не будет больше никогда.
Времена не те: предложение превышает спрос, былого роста цен нам и нашим детям не дождаться. Правда, не всякое жилье дешевеет и не везде.
Но отказываться от идеи приобретения недвижимости не стоит. Главное — сделать правильный выбор.
Скажем, купить сегодня по доступной цене квартиру, которая непременно подорожает со временем. Или вложить деньги в дешевое жилье, а через пару лет вместо него получить квартиру большей площади.
Оказывается, самые невероятные возможности предоставляются обладателям московских пятиэтажек. Тех самых "хрущоб", которые уже давно и по сей день даром никому не нужны. Кстати, и риэлторы мрачно рассуждают об их неликвидности.
Борис Шилин, эксперт Московской Центральной Биржи Недвижимости (МЦБН):
— В любом случае "хрущобы" и 30-метровые квартиры в пятиэтажках будут дешеветь. Продать такую квартиру и сегодня трудно, а потом и вообще не удастся. Выгодно покупать то, что можно перепродать. Иначе вложения бессмысленны.
Признаемся, что с этим высказыванием в силу некоторых обстоятельств нам трудно согласиться. У "хрущевок" есть одно неоспоримое достоинство. Дело в том, что их сносят. Причем достаточно быстро.
Юрий Притула, заместитель руководителя департамента строительства Москвы:
— Пятиэтажки — это четверть всего жилого фонда города. Программа их сноса рассчитана до 2 010 года. Но первые итоги этого эксперимента можно будет оценить уже в следующем году. "Стартовые дома" сломали в Юго-Западном и Западном округах. В 1997 году примемся за дома в остальных округах столицы. Пока занимаемся только панельными пятиэтажками, но за ними пойдут другие.
При этом взамен взорванных пятиэтажек жителям предоставляют квартиры в новых домах. Чаще всего — в том же районе. Естественно, новые квартиры выгодно отличаются планировкой и размером.
Иван Перегудов, сотрудник банка:
— У меня была двухкомнатная квартира в пятиэтажном доме на улице Наметкина. Я пытался ее продать за $ 30 000 и купить большую по площади: у меня двое детей, и места явно не хватало. Но за два года не нашлось ни одного покупателя. Когда дом попал в списки на снос, я, честно говоря, ничего хорошего не ждал. Но все прекрасно устроилось. Построили высотку по соседству. Нас пересилили в трехкомнатную квартиру с просторной кухней и лоджией. Цена моей трешки — $ 55 000.
С обитателями пятиэтажек вопрос решен: рано или поздно все они переберутся в новые квартиры. Но почему бы и всем желающим не присоединиться к великому переселению?
Для начала следует изучить списки (см."Деньги" #49,1995) пятиэтажек, которые подлежат сносу и в которых запрещена прописка и покупка квартиры. Если приглянувшийся вам дом не успел попасть в "черный" список, считайте — повезло. Остается найти продавца, заплатить за квадратный метр от $ 650 до $ 850 — и квартира ваша. Впрочем, если даже вы обнаружите пятиэтажку в списке на снос, расстраиваться не стоит. В конце концов можно найти фиктивную невесту (жениха) или оформить опекунство над бабушкой из "хрущевки". Которые, собственно, и продадут вам свою квартиру.
На что вы можете рассчитывать в случае успеха своего предприятия?
Во-первых, квартира в пятиэтажке стоит дешевле любой другой: экономия на каждом квадратном метре составляет минимум $ 100. Во-вторых, после того, как дом снесут, вы получите заведомо более дорогую квартиру. Так что мнение о неперспективности "хрущевок" можно считать устаревшим.
Коммунальные страдания обернутся большой прибылью
Еще одним лидером на московском рынке становятся коммуналки. Нет, совсем не те, которые требуют долгого и мучительного расселения, а самые обычные... А лидером на рынке жилья их сделает решение правительства: власти решили снять ограничения на приватизацию комнат. И в скором времени жители коммуналок смогут приватизировать свои комнаты без согласия соседей.
Альберт Чумаков, помощник депутата Московской городской Думы:
— На заседании правительства во втором чтении принята поправка к Закону "О приватизации", которая касается приватизации комнат и отдельных помещений в коммунальных квартирах. В сентябре состоится последнее слушание по этому вопросу. В принципе, можно считать это свершившимся фактом, потому что никто не выступил против внесения поправки.
Что нам следует ждать от этого решения?
Подорожания коммунальных квартир и комнат. Жители коммуналки станут собственниками. И будут диктовать свои правила игры покупателю, который захочет их расселить. И инвесторам, которые возьмут дом на реконструкцию.
Теперь они могут запросто претендовать при переселении на квартиру, которая удовлетворит их потребности. Они смогут выбрать район, площадь квартиры и даже пейзаж за окном. И даже в том случае, если выбранная ими квартира гораздо дороже коммуналки — с ними будут соглашаться.
Так что у каждого из нас есть неплохой шанс: купить сегодня за $ 20 000 комнату на Рождественском бульваре. А завтра требовать у инвестора однокомнатную квартиру за $ 40 000 в Митино. И он вынужден будет такую квартиру предоставить.
Не для москвичей, а для гостей столицы
Московское правительство предоставило возможность всем жителям СНГ вкладывать деньги в столичные новостройки. Квартиры будут продаваться через официальных дилеров правительства Москвы по вполне приемлемой цене $ 700-$ 900 за квадратный метр. Эта новость, на первый взгляд, москвичей не касается. Однако, это не так.
Очевидно, что приезжих, желающих прикупить квартиру в столице, наберется достаточно — следовательно цены на новые квартиры поползут вверх.
А на фоне подорожания квартир на первичном рынке старые квартиры, даже в дешевых московских районах типа Марьино или Братеева, тоже вырастут в цене.
Юрий Горшков, главный управляющий Московской Центральной Биржи Недвижимости (МЦБН):
— К осени рынок оживится. Представители зарождающегося среднего класса, "белые воротнички" будут вкладывать деньги в квартиры улучшенной планировки в престижных спальных районах. Вырастут цены и на вторичном рынке, но не более чем на 10%.
Рост цен на недвижимость возможен и в том случае, если начнется приток иностранных инвестиций. Но западные инвесторы не торопятся вкладывать сюда деньги. Пока эти инвестиции слишком рискованны.
Так что если вы уже давно собирались покупать себе квартиру в новостройке, то не отказывайте себе в этом удовольствии. И делать это надо именно сейчас, потому что ситуация ухудшается: грядет подорожание.
Никто из специалистов не прогнозирует повышения стоимости квартир, расположенных на первых этажах. Но это вовсе не означает, что в них невыгодно вкладывать деньги. Дело в том, что в отличие от квартир, рынок офисных помещений до сих пор не заполнен. А перевод своей квартиры на первом этаже из жилого фонда в нежилой вам обойдется приблизительно в $ 200 за квадратный метр (см. "Деньги"#20, 1995).
Допустим, вы покупаете пятидесятиметровую трехкомнатную квартиру, на первом этаже за $ 45 000. Затем переводите ее в нежилой фонд, что будет стоить $ 10 000. Делаете косметический ремонт и сдаете под офис. Доход от аренды составит ежегодно как минимум $ 250 с каждого квадратного метра. Таким образом, за три года ваша квартира окупит себя и начнет приносить чистую прибыль. Правда, и в этом случае следует поторопиться. В правительственных кругах готовится документ о запрещении перевода жилых помещений в нежилой фонд.
А в Подмосковье водятся...
А в Подмосковье цены на новостройки растут без каких-либо властных решений. Правда, медленно, на 2-3% в месяц. Местные жители уже успели обзавестись жильем, и сейчас основными покупателями являются приезжие из других регионов и москвичи. Причем последние явно преобладают.
Чаще всего это пенсионеры, которые меняют свою московскую квартиру на загородную, получая при этом доплату. И наибольшей популярностью среди них пользуется жилье в Зеленограде и Одинцово.
Так что при желании вы можете приобрести себе небольшую загородную квартиру в расчете на то, что в скором времени ее можно будет подороже продать московскому пенсионеру.
Илья Куфман, заместитель директора фирмы "Ордер":
— Стоимость квартир в Подмосковье, безусловно, реагирует на изменение столичных цен. Существует градация, связанная с экологической ситуацией. Стандартная двухкомнатная (46 квадратных метров) на третьем, четвертом или пятом этажах, с телефоном и прочим джентльменским набором в экологически чистом районе в Голицино стоит $ 50 000, в Люберцах и Железнодорожном-- $ 35 тысяч.
По ленинским местам
В северной столице — как всегда туман. Но на рынке недвижимости барометр показывает "ясно".
Ясно, что инвестировать свои средства по московской схеме в городе на Неве совершенно бессмысленно. Потому, что пятиэтажки, которых и здесь немало, сносить в ближайшее время никто не собирается. Впрочем, ремонтировать — тоже. Так что питерские "хрущобы" скорее всего умрут своей смертью.
Тем не менее объекты для инвестиций в Петербурге есть. Александр Жуков, директор агентства "Дом Плюс":
— Наиболее выгодным вложением средств мы считаем инвестиции в незавершенное строительство. Квартира в новостройке с неразвитой инфраструктурой обойдется вам в $ 1 000 за квадратный метр. А со временем, естественно, подорожает. Раза в полтора-два.
Позволим себе не согласиться с этим мнением. Зачем, собственно, вкладывать немалые деньги в незавершенку, если в городе достаточно готового жилья по более низкой цене.
Александр Шабасов, менеджер АО "VMB":
— Совершенно ясно, что покупать квартиры в хрущевках и ветхих домах никто не будет. Покупаться будут новостройки с квартирами улучшенной планировки ($ 450-$ 550 за квадратный метр ) и "добираться" крохи в центре города. Где элитным считается только то жилье, когда расселен и отремонтирован целый дом или отдельный подъезд, обеспечена охрана и соседи "одного круга". Такие квартиры, несмотря на дороговизну ($ 700-$ 2 000 за квадратный метр), продаются хорошо. В них действительно выгодно вкладывать деньги.
Но если вы тоже захотите поселиться в историческом центре города — стоит поторопиться.
Дело в том, что настоящего тихого центра в городе всего каких-то десять улиц. Которых, понятно, на всех не хватит. А самые перспективные квартиры именно на них.
Так что квартир, которые всегда будут пользоваться спросом и расти в цене, в городе становится все меньше.
Но есть и радостная новость. Недавно городские власти освободили из-под "ареста" 4 тысячи квадратных метров жилья, которые нельзя было приватизировать, так как они считались "исторической ценностью". Вся ценность заключалась всего лишь навсего в том, что в революционные времена тот или иной деятель удосужился в этот дом зайти или — того хуже — произнести здесь речь...
Анна Веселова, жительница квартиры на улице Марата:
— У меня была комната в коммунальной квартире на улице Марата. И надо же было такому случиться, что в далекие годы в эту квартиру захаживал Луначарский. По делам. А потому квартира наша числилась в каких-то архивах как памятник революции и не подлежала приватизации.
Но несмотря на это, год назад я решила расселить свою стометровую коммуналку.
Моя знакомая, Мария Васильевна, жила с соседями в трехкомнатной коммунальной квартире на улице Гарькавого. Одна комната в квартире освободилась, и я помогла ее выкупить за 8 миллионов рублей ($ 1 600). Затем я купила комнату на Лебяжьей канавке за $ 7 000 и предложила соседу Марии Васильевны переехать в нее. Он согласился, и мы оформили договор обмена, по которому я получила его комнату в коммуналке. Таким образом, в квартире на Гарькавого остались только я и моя знакомая. Которая поручила мне подыскать для нее однокомнатную квартиру ближе к центру. Мне удалось разменять уже нашу со Марией Васильевной "трешку" на однокомнатную на Петроградской и две комнаты без доплаты. Мария Васильевна переехала в однокомнатную квартиру, а две комнаты заняли мои соседи с улицы Марата.
Таким образом, в течение года мне удалось расселить свою коммуналку. Причем за все обмены, оформление документов и косметический ремонт я заплатила $ 10 000.
И когда все переезды были закончены, вышло постановление горсовета о снятии запрета на приватизацию моей квартиры.
А самые красивые девушки — в Самаре
Безусловно, две столицы — лидеры по части цен на рынке недвижимости. Но регионы постепенно догоняют их.
Все регионы можно условно разделить на две категории. К категории "неспокойных" можно отнести те, в которых цены на жилье резко подскочили. К другой — те, в которых не наблюдается резкого скачка цен на недвижимость.
Так, алмазная лихорадка привела к тому, что цены на жилье в Якутске сейчас вполне сопоставимы с московскими — $ 750 за квадратный метр. Якутские старожилы неожиданно стали владельцами серьезного капитала. Который они в любой момент могут обратить в наличные деньги, продав свою квартиру приезжающим на заработки.
Дорожают квартиры на юге России. Многие жители из "горячих" точек перебираются в Ростовскую область и Краснодарский край. Причем тратить время на поиски дешевой квартиры они, в силу понятных обстоятельств, не могут. А потому платят столько, сколько попросят.
В итоге рост цен на квартиры составил за последние полгода более 7%. При этом, по мнению местных риэлторов, это только начало. Настоящий рост цен они ожидают к концу года.
Это значит, что выиграют те, кто сейчас успеет обзавестись недвижимостью. Не столь важно, что они будут покупать — квартиры или дома --главное, что это будет расти в цене.
В других регионах столь бурного роста цен на недвижимость не наблюдается. Однако, инвестиции в квартиры по-прежнему популярны.
Александр Кузнецов, менеджер агентства недвижимости "Римский квадрат"(г.Ижевск):
— В Ижевске выгодным вложением средств являются инвестиции в двухкомнатные квартиры и элитное жилье. Пользуются повышенным спросом большие квартиры в престижных районах (микрорайон "Север", ул. Тимирязева, площадь Металлургов). Цена квадратного метра достигла $ 650.
Валерий Кузнецов, учредитель агентства "Россин" (Калининград):
--Вложения в недвижимость сегодня выгодны тем, кто стремится улучшить жилищные условия. Поэтому наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры среднего качества. Тем более, что по цене они вполне доступны.
Николай Коротков, менеджер агентства недвижимости "Купе" (Екатеринбург):
— Осенью мы ждем оживления на рынке недвижимости. Это не значит, что резко возрастет спрос на квартиры. Но жилье в престижном районе, так называемом "четырехугольнике": улицы Челюскинцев, Большакова, Московская, Восточная, — будет пользоваться повышенным спросом.
В экологически неблагоприятных районах Уралмаша, Вторчермета, компрессорного завода и птицефабрики жилье дешевое — $ 300 за квадратный метр, но продать его практически нельзя. Так что если уж вкладывать деньги, то в хорошие квартиры.
Сергей Ликин, администратор риэлторского центра "Пермский торговый дом недвижимости" (Пермь):
— Основное количество сделок приходится на новое жилье. Когда клиенты видят, что дом вот-вот сдадут, они торопятся внести деньги. Покупка новой квартиры обходится им в $ 500- $ 900 за квадратный метр.
Если покупать квартиры на вторичном рынке, то только в центре: на улице Шведова, в районе Комсомольского проспекта, на улице Карла Маркса. Оно несколько дешевле: от $ 600 до $ 650 за квадратный метр. Но после реконструкции и капитального ремонта его можно выгодно продать.
Вообще, если говорить о прибыли, то лучше всего вкладывать деньги в строительство сразу нескольких квартир. На них всегда можно найти покупателей из числа военнослужащих и беженцев из различных регионов.
Впрочем, не все специалисты, работающие на рынке недвижимости, настроены оптимистично. Некоторые считают, что инвестиции в недвижимость не способны принести ожидаемый доход. И главное объяснение тому — несовершенство законодательной базы, отсутствие Закона о земле, риски, которые подстерегают частных инвесторов.
Михаил Герасимов, управляющий инвестиционными проектами АО Мосприватизация:
— Вложения в недвижимость потеряли свою былую привлекательность. Строить невыгодно, вкладывать деньги в готовое жилье — рискованно. Пока нет частной собственности на землю, нет никаких гарантий, что вы владеете недвижимостью, а не стенами и потолком.
Как видите, инвестировать свои средства в недвижимость не так просто. Но заработать на ней можно до сих пор. Если вы не игрок — вкладывайте деньги в дорогую недвижимость. Дешевле, чем сейчас, она никогда не станет. А вот вырасти процентов на десять за год вполне может.
А если вам по душе риск, попробуйте вложить ваши деньги в неперспективное, на первый взгляд, жилье. Но так, чтобы через некоторое время обменять его на неплохую квартиру. За счет местных властей.
Инга Замуруева, Валентина Кузнецова, Елена Герусова
Стоимость квадратного метра жилья (в $) в городах России, по данным Российской гильдии риэлторов (РГР)
Архангельск 280
Владимир 382
Волгоград 325
Воронеж 432
Екатеринбург 376
Ессентуки 340
Ижевск 235
Казань 384
Кисловодск 310
Курск 305
Краснодар 583
Красноярск 390
Мурманск 465
Н. Новгород 376
Оренбург 315
Омск 360
Пермь 380
Пятигорск 295
Ростов-на-Дону 435
Самара 610
Санкт-Петербург 486
Тюмень 480
Хабаровск 350
Якутск 750
Подписи
С этого взрыва начался исход москвичей назад, в пятиэтажки
Все эти пятиэтажки уместятся в одном доме
Юрий Горшков:
К осени рынок оживится. Представители зарождающегося среднего класса, "белые воротнички" будут вкладывать деньги в квартиры улучшенной планировки в престижных спальных районах. Вырастут цены и на вторичном рынке, но не более чем на 10%.