Резкий рост курса доллара, наблюдавшийся в конце мая — начале июня, пока практически никак не отразился на рынке жилой недвижимости. Цены на квартиры номинируются в рублях, а застройщики очень мало зависят от курса доллара. Тем не менее в будущем застройщики вполне могут вернуться к долларовой системе расчета цен.
Рубль на стройку
Столичные застройщики признают, что колебания курса доллара сейчас мало влияют на себестоимость строительства в сегменте среднеценового жилья. "Сейчас изменения курса валют практически не коснулись жилья экономкласса, поскольку себестоимость строительства в этом сегменте не привязана к доллару. В отличие от сегментов элитного жилья и жилья бизнес-класса, стройматериалы в экономклассе используются российские, расчеты с поставщиками производятся в рублях",— говорит гендиректор Galaxy Group Евгений Штраух.
"Сам по себе курс доллара мало влияет на российский рынок жилья и потому, что рынок уже давно отвязался от доллара. Практически все затраты: на строительные материалы, рабочую силу, проектирование — привязаны к рублям и в них рассчитываются. Кредитуется подавляющее большинство застройщиков также в рублях. Затраты на оборудование и отделочные материалы, которые импортируются из-за рубежа, несущественны, и даже в самых импортозависимых проектах жилищного строительства рост себестоимости вряд ли превысит 2-3%",— уверен руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.ру" Александр Пыпин.
Тем не менее господин Пыпин не исключает, что ряд застройщиков может попытаться повысить цены на свои объекты, ссылаясь на рост курса доллара. "Изменение курса доллара может сказываться на ценах квартир, только если застройщик имеет отношение к валютным кредитам или строительным материалам, ввозимым из-за границы. Во всех других случаях этого происходить не должно",— отмечает директор департамента аналитики и консалтинга "Азбуки жилья" Артем Ржавский.
Однако не все игроки рынка согласны с такой постановкой вопроса. "Изменение курса доллара, несомненно, будет влиять на стоимость жилья",— возражает гендиректор "МИЭЛЬ-Новостроек" Мария Литинецкая. Она объясняет это тем, что у многих застройщиков кредиты под объекты взяты в долларах и эти кредиты нужно оплачивать. Особенно это касается практически законченных проектов, тех, на которые валютные кредиты застройщики брали до 2008 года, уточняет госпожа Литинецкая. "При росте курса доллара цены в рублях не могут не вырасти в виду того, что немало затрат сегодня осуществляется в долларах или евро, например возврат кредитов, полученных в валюте, импортные стройматериалы и оборудование, зачастую и труд европейских архитекторов",— согласен с ней руководитель отдела городской недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.
"В целом застройщики не хотят терять, а хотят зарабатывать на падении курса рубля,— парирует эти доводы гендиректор Contact Real Estate Денис Попов.— Кстати, переписывание ценников в рубли наиболее распространено в период укрепления рубля, когда доллар снижается. Иными словами, застройщики пытаются получить выгоду при любой конъюнктуре валютного рынка".
Найти или потерять?
Впрочем, повышение цены, сопоставимое с ростом курса доллара, может привести не к росту доходов застройщиков, а, напротив, к потере клиентов. Дело в том, говорит Денис Попов, что в последние годы большая часть бизнесменов и топ-менеджеров имеет рублевый доход, тем самым снижается их покупательская способность для приобретения квартир, номинированных в долларах. Поэтому многие покупатели могут отложить покупку недвижимости до лучших времен или вовсе лишиться возможности купить квартиру по новым ценам. "Активность таких покупателей в этот период резко снижается, что имеет место в настоящее время",— признает Денис Попов.
"Недавно у нас была ситуация, когда на сделке стоимостью 18 млн рублей, с привлечением кредитных средств, покупатели выяснили, что цена была эквивалента определенной сумме в долларах по текущему курсу. И 18 млн рублей сразу же превратись в 20 млн",— рассказывает управляющий директор агентства "Усадьба" Наталья Кац. По словам руководителя офиса "Добрынинское" Инком-Недвижимости" Юрия Лурье, валютные колебания всегда сильно сказываются на сделках, которые на данный момент находятся в процессе регистрации, так как некоторые продавцы начинают внезапно менять валюту взаиморасчетов.
"В такой ситуации, когда цена меняется по ходу пьесы, покупатели, даже имеющие возможность переплатить за понравившуюся квартиру или дом, вполне могут решить отказаться от сделки. А для многих клиентов рост цены и вовсе окажется неподъемным",— подтверждает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов. "В основном нестабильность курсов валют может влиять на рынок высокобюджетного жилья. Где по привычке стоимость квартир номинируется в долларах и расчеты зачастую производятся в этой же валюте. Здесь некоторые сделки могут быть отложены в связи с нежеланием клиента переплачивать или продавца — продешевить",— добавляет Артем Ржавский.
Тем не менее, успокаивает клиентов председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский, сегодня обратный переход на ценники в долларах вряд ли возможен, так как для покупателей рисков существенно больше, когда цены указаны в долларах. А покупатели сегодня это уже не бесправные создания, а категория людей, с которой застройщикам приходится считаться в условиях жесткой конкуренции. Кроме того, рост курса доллара, безусловно, скажется на рынке ипотечного кредитования, что может привести к замедлению темпов выдачи кредитов и росту ставок по ним. "Основная угроза рынку жилья может быть связана с удорожанием ипотечных кредитов, с использование которых совершается около четверти сделок. Средняя ставка по ипотечным кредитам достигла уже 12,2% и продолжит расти. Сужение возможностей кредитования может стать причиной снижения уровня продаж и цен на рынке жилья",— отмечает Александр Пыпин.
Впрочем, уже 5 июня курс доллара начал снижаться, поэтому если эта тенденция сохранится или, по крайней мере, не будет резких курсовых скачков, то, скорее всего, влияние этого всплеска пройдет незамеченным на рынке недвижимости. Цены из рублей в доллары смогут переписать лишь единицы самых нервных девелоперов, и вряд ли они окажутся правы. Но вот если доллар продолжит расти и дальше или же на рынке будет наблюдаться сильная волатильность, то, как не исключают участники рынка, застройщикам придется идти на определенные шаги.
"Если колебания курса будут продолжаться в течение ближайшего месяца, то, чтобы обезопасить себя, застройщики могут перейти на условные единицы. Либо это будут условные единицы, созданные как в прошлый кризис (соотношение доллара к евро, деленное пополам), либо будет установлен определенный минимальный порог. Например, условная единица будет равна курсу доллара на день покупки, но не меньше, чем оговоренная сумма",— рассуждает Мария Литинецкая.
"В связи с ростом курса доллара в первую очередь возрастают цены на товары, привозимые из-за рубежа. Если застройщик использует, например, импортные отделочные материалы, он будет вынужден повысить конечную цену продукта, чтобы компенсировать увеличивающиеся затраты",— соглашается советник президента ФСК "Лидер" Георгий Алтухов. И если на коротком промежутке времени он может покрывать их из своей прибыли, то на относительно длинном временном отрезке сделать это уже не удастся и придется брать деньги с покупателя.
Главное, помнить, что сильное увеличение цены продажи может не стимулировать приток денег в компанию, а, напротив, оттолкнуть от нее покупателей и оставить застройщика вовсе без клиентов. Особенно если на рынке появятся очередные игроки, которые начнут демпинговать или покрывать связанные с ростом курса доллара потери из акционерной прибыли.