Рынок загородной недвижимости пока из кризиса не выбрался. Чтобы хоть как-то стимулировать спрос, застройщики уменьшают и удешевляют дома. Владельцы земельных массивов, которым не удалось построить загородные поселки, распродают участки, зарабатывая исключительно на переводе сельхозземель в земли, подходящие для строительства собственных домов.
Курорты в приоритете
По данным оценочной компании «Р-Консалтинг», в апреле 2012 года в Прикамье продавалось примерно 70 коттеджных поселков. Значительная часть поселков уже сданы (полностью, либо частично) и готовы к проживанию (59%) — Акуловский, Боровицкий, Златоустье, Новая Слобода и др. Почти 30% приходится на поселки, где реализуются только земельные участки (Успенка, Луговой, Красная Поляна и др.) и 13% коттеджных поселков — где покупатель может выбирать: либо готовый дом с участком, либо участок, как с возможностью подряда, так и без него (Лесная Сказка, Горки-1 и др).
Наиболее активно прирастают организованными поселками, а чаще просто массивами размежеванных сельхозземель, выкупленных для строительства в будущем или уже переведенных в ИЖС, два направления вокруг Перми. Это Пермский район (поближе к Усть-Качке) и Добрянский район. «Наибольшей популярностью для застройки пользуются направления Пермь — Усть-Качка и Пермь — Добрянка, здесь представлено большинство поселков на разных стадиях готовности — 34 и 30% соответственно. Внимание застройщиков именно к Усть-Качке и Добрянке объясняется наличием более развитой инфраструктуры, транспортной доступностью в связи с присутствием в данных районах курортов», — отмечает исполнительный директор компании «Р-Консалтинг» Ольга Козырева.
Третью позицию — 17% проектов, по оценкам «Р-Консалтинг», занимает индивидуальное жилье в Перми и пригороде. На четвертом месте направление Пермь — Ильинский (включая район села Хохловка). В сторону Кунгура, а также Троицы коттеджные поселки строятся значительно реже. Доли данных объектов в общем объеме составляют лишь по 6%.
В лаборатории анализа и прогнозирования PTDN realty group называют наиболее известные коттеджные поселки в Добрянском районе: Холмогорье (свободная застройка), Солнечная Усадьба (застройщик «Жилищный консультант»), Вернисаж (застройщик ПЗСП), Малая Медведица. Средняя цена за квадратный метр площади — 33–38 тыс. руб.
Минимальная цена готового дома находится на отметке в 25 тыс. руб. за кв. м в коттеджном поселке от застройщика «УралДомСтрой» Горки-1. Также здесь предлагаются на продажу земельные участки со всеми подведенными коммуникациями за 100 тыс. руб. за сотку. Максимальная цена предложения — около 100 тыс. руб. за кв. м — в элитном коттеджном поселке Лукоморье. В направлении курорта Усть-Качка средняя цена составляет 30–35 тыс. руб. за кв. м. Дешевле всего — от 28 тыс. руб. за кв. м можно приобрести коттедж в элитном коттежном поселке Тихие Пруды. Там же можно купить земельные участки от 23 тыс. руб. под застройку.
В районе Култаево в коттеджном поселке Южная Усадьба «Камская долина» предлагает дома по средней цене 45 тыс. руб. за кв. м. Специалисты консалтинговой компании «Р-Консалтинг» отмечают, что в последние годы данное направление становится все более и более популярным, в особенности как площадка для строительства организованных коттеджных поселков. С начала 1990-х годов здесь возводится поселок Протасы, привлекающий максимальное число покупателей, строится поселок Строгановский Посад и другие. Неподалеку возводят свое Протасово структуры, близкие компании «Перспектива». По данным Ольги Козыревой, в течение 2010–2011 годов собственники предлагали земельные участки вблизи Култаево, Косотурихи, Кичаново по 20–100 га с разрешенным использованием участков под личное подсобное хозяйство (по цене 2–4 тыс. руб. за сотку), а также переведенные в ИЖС (по цене 150 тыс. руб. за сотку).
Помимо этого, привлекательными для строительства загородной недвижимости являются Ильинский и Чусовской районы. Здесь также нередко встречаются предложения по продаже крупных земельных массивов с целью дальнейшей застройки. «Перминвестбанк» анонсировал намерения в начале 2012 года выставить на продажу ряд земельных участков в данных районах общей площадью более 120 гектаров. Предлагаемые земельные участки реализуются по причине просроченной задолженности в период кризиса 2008 года. Предполагаемая банком стоимость земельных участков составляет от 2 до 18 тыс. руб. за сотку. Часть земель предполагается использовать для застройки коттеджного поселка (поселок Междуречье, расположенный рядом с поселком Пальники в Добрянском районе).
Два организованных поселка, по данным лаборатории анализа и прогнозирования PTDN realty group, строятся недалеко от Сылвы (Сылвенское направление). В коттеджном поселке Троицкие поляны-4 от застройщика «Солнечный берег» купить дом можно по цене 32 тыс. руб. за кв. м. Все остальные предложения — это так называемые объекты неорганизованной застройки (дома и коттеджи в поселках Ляды, Сылва, деревне Мостовая и селе Троица).
Исполнительный директор компании «Перспектива — Загородная недвижимость» Надежда Шеломенцева говорит, что постепенно интерес застройщиков перемещается и к Кунгуру. После реконструкции федеральной автотрассы Пермь — Екатеринбург, которая будет завершена к 2015 году, добираться сюда будет значительно проще, и популярность этого направления будет возрастать. И девелоперы уже запасаются земельными участками, а некоторые готовятся к продаже. Так, структуры, близкие к «Перспективе», по словам госпожи Шеломенцевой, планирует размежевать земельный массив (это сельхозземли, переведенные в земли населенных пунктов) в районе поселка Юг и продавать участки в розницу. Стоимость она не уточнила. Купить дом в этом направлении можно в поселках Златица (40 км по Кунгурскому тракту) и Никольском.
Спрос не догоняет
Рынок загородной недвижимости в кризис пострадал сильнее всего: большинство пермяков просто отказались от таких покупок. Чуть лучше дела обстояли в премиум-сегменте, но лишь потому, что предложение здесь не настолько обгоняет спрос, как это происходило с большинством поселков. «До кризиса активное строительство велось по всем сегментам, несколько в меньшей степени в сегменте эконом-класса. Однако именно эти объекты больше других пострадали во время кризиса, так как спрос на них резко упал. Строительство значительной части заявленных проектов было приостановлено», — говорит Ольга Козырева из «Р-Консалтинг».
Реанимировать рынок девелоперы пытаются, уменьшая параметры поселков, снижая стоимость домов. Так, «Камская долина» в начале этого года переформатировала одну из «очередей» поселка Южная Усадьба, который сами застройщики определяют как бизнес/бизнес+ в эконом-формат. Предполагается построить более 300 индивидуальных жилых домов различной площади. В первой очереди, к реализации которой приступает компания, представлено порядка 30 домов, при возведении которых за основу будут взяты несколько типовых проектов: от 75 до 124 кв. м с земельными участками в среднем по 10 соток. Еще один «антикризисный» прием — продавать не дома, а земельные участки. Надежда Шеломенцева говорит, что в Южном Ветре на выбор можно купить как земельные участки (с подрядом и без), так и готовые дома. «Обычно заключается один договор на покупку земельного участка, и второй — на покупку дома», — поясняет она.
Ведущий специалист аналитического отдела ОАО «Камская долина» Наталья Лагунова отмечает, что почти 60% рынка составляют так называемые земельные массивы под организованную застройку — крупные наделы, в рамках которых происходит распродажа размежеванных земельных участков. Основными их характеристиками являются принадлежность к землям сельхозназначения (садоводство либо дачное строительство), а также отсутствие полного набора инженерных коммуникаций. Таким образом предприниматели, накупившие участков вокруг Перми на волне повышенного интереса к загородному жилью, пытаются «выжать» из них хоть что-то.
Именно поэтому, по словам госпожи Лагуновой, на рынке становится крайне мало концептуально проработанных проектов — поселков, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не участок без коммуникаций. Особенно остро эта тенденция прослеживается в сегменте эконом-класса.
В основном среди поселков, в которых на продажу выставляется «дом + участок», большую долю составляют поселки бизнес-класса. В формате «эконом» гораздо меньше поселков, реализующих готовый продукт — возведенный коттедж на земельном участке. Соотношение составляет 60 на 30%.
«Тенденция к увеличению предложений по продаже именно крупных земельных массивов (до 100–150 га) наблюдается в Прикамье не первый год, — отмечает Ольга Козырева из компании «Р-Консалтинг». — Инвесторы часто отказываются от проектов из-за отсутствия финансирования. Доля приостановленных объектов и несостоявшихся проектов достаточно велика. Причиной этого послужил ажиотаж по скупке земли в докризисный период, когда рынок загородной недвижимости был на пике своего развития. Теперь такие объекты чаще всего представляют собой голые поля, размежеванные на участки, в редких случаях с частично подведенными коммуникациями».
Впрочем, по некоторым замороженным объектам работы возобновились (Строгановский Посад и пр.), и активно строятся новые поселки. Но спрос до сих пор не достиг докризисного уровня, а предложение не всегда отвечает потребностям рынка. Единственным сегментом, где уровень спроса хоть и незначительный, но устойчивый, является сегмент класса «элит». Объем предложения здесь ограничен (Деревня Демидково, Златоустье-Премиум и др.). Интересно, что купить земельный участок и построить там дом самостоятельно сегодня можно и в элитной Деревне Демидково, сообщили в PANCityGroup.
Множество новых проектов рассчитаны на потребителей бизнес-класса, однако продажи идут достаточно медленно, резюмирует Ольга Козырева: «Выбор поселков разнообразен, чаще фиксируются сделки по купле-продаже как коттеджей в организованных поселках, так и на рынке земли, в направлениях Пермь — Усть-Качка и Пермь — Добрянка. Предложение на обоих рынках превалирует над спросом, однако зачастую качество данных предложений не отвечает запросам клиентов».