Пермский рынок дорогого жилья выходит из кризиса — девелоперы снова приступают к реализации проектов класса «бизнес» и «бизнес плюс», однако строить элитные дома все еще не решаются из-за отсутствия спроса. И хотя, по оценкам некоторых экспертов, сегодня до 40% квартир в новостройках дорогого сегмента пока не проданы, застройщики уверены, что новые проекты будут привлекательными, ведь ошибки прошлых лет уже учтены.
Выбыли из стройки
Пермский рынок дорогого жилья начинает восстанавливаться после кризиса, отмечают эксперты. Сегодня доля новостроек класса «бизнес» и «бизнес плюс» составляет около 30%, остальные — дома категории «эконом» и «эконом плюс». Однако не всем проектам, заявленным несколько лет назад в условиях экономического роста, удалось пережить спад на рынке жилищного строительства. Часть дорогих новостроек, стоимость в которых до кризиса достигала почти 100 тыс. руб. за квадратный метр, так и осталась незавершенной, а их девелоперы пребывают в стадии банкротства.
Строительство ЖК Zeppelin класса «бизнес» на Кирова, 33, застройщиком которого выступало ООО «Камтрансстрой Плюс» (КТСП) совместно с ОАО «Обувная фабрика „Модена“», широко анонсировалось до кризиса. Общая площадь объекта должна была составить 5,8 тыс. кв. м, в комплексе предполагалось применить систему специальной автоматики и диспетчеризации «умный дом». Квартиры в этом ЖК продавались по 92 тыс. руб. за кв. м, однако сегодня проект заморожен — КТСП является банкротом, а на «Модене», основным активом которой является земельный участок на Кирова, 33 (принадлежит 99/100 его долей), введено конкурсное производство.
Еще один проект бизнес-класса — жилой комплекс «Бон Апарт» в квартале №275 на Островского, 52 (площадь участка 2 га, общая жилая площадь — 107 тыс. кв. м), заявленный накануне кризиса «Уральским инвестиционным агентством» (УИА), так и остался нереализованным. УИА обанкротилось, а земельный актив на Островского был продан с торгов в октябре прошлого года. Победителем было признано ООО «Альтаир», предложившее начальную стоимость — 130 млн руб. Учредителем ООО «Альтаир» является пермский перевозчик Валерий Ротманов. По одной из версий, участники торгов якобы действовали в интересах кредитора ООО «Уральское инвестиционное агентство» — совладельца ООО «Трест №15» Михаила Клюйкова. Сам он это отрицал.
50% долей ООО «Альтаир» принадлежат Ольге Проценко, близкой к пермскому бизнесмену Александру Телепневу. По данным источника „Ъ“, знакомого с планами господ Клюйкова и Телепнева, партнеры планируют совместно развивать квартал №275. Бизнесмены пересматривают уже существующую концепцию жилого комплекса. Известно, что коммерсанты намерены изменить его этажность и сократить жилую площадь. Рабочее название нового жилого комплекса — «Кутузов».
«Конечно, кризис определил судьбу многих жилых комплексов — как уже строящихся, так и на этапе проектирования. Однако это не единственная причина несостоятельности определенных объектов», — отмечает исполнительный директор оценочной компании ООО «Р-Консалтинг» Ольга Козырева.
По данным «Р-Консалтинг», невостребованными остались квартиры в двухсекционном 25-этажном ЖК «Saturn-R-Towers» на Окулова, 18. Покупатели не оценили расположение объекта и организацию внутреннего пространства, к тому же площадь квартир оказалась достаточно велика. Проект был завершен еще в первом квартале 2009 года, однако и сегодня в нем остается не проданными порядка 50% квартир. Сегодня квадратный метр в этом доме стоит 60 тыс. руб., хотя до кризиса цены достигали 100 тыс. руб. за кв. метр. Ошибку признает и сам девелопер — по словам Александра Репина, владельца холдинга «Сатурн-Р» (застройщик объекта), одной из причин слабых продаж является большая площадь квартир. При этом, по словам господина Репина, в этом жилом комплексе недавно была проведена перепланировка — для повышения продаж застройщик «разделил» многокомнатные квартиры на однокомнатные. Таким образом, «Сатурн-Р» смог предложить покупателям квартиры приемлемой площади — около 50 кв. м. Вновь созданная квартира обладает всеми коммунальными благами, включая отдельный коридор и санузел (у многокомнатных квартир в ЖК изначально оборудовано два санузла). Господин Репин утверждает, что это вызвало интерес у покупателей и «продажи пошли». Всего, по его словам, подверглись перепланировке до 30 квартир.
Эксперты отмечают, что ошибки при проектировании квартир могут кардинально повлиять на продажи объекта, несмотря на заявленную высокую классность. «С проектированием в Перми есть определенные проблемы, этому аспекту нужно уделять особое внимание», — считает финансовый директор группы компаний «РИАЛ» Марина Медведева. «Однокомнатные квартиры площадью 60–70 кв. м — это ошибка пермского рынка. Необходимо проектировать таким образом, чтобы квартиры были средней площади, но была возможность объединения этих помещений, поскольку спрос на четырехкомнатные квартиры практически отсутствует. Самый удачный проект, это когда люди уже сами объединяют несколько квартир под себя, под количество членов своей семьи, под свои привычки», — полагает госпожа Медведева.
Внести изменения в проекты категории «бизнес» пришлось и «Камской долине», которая реализует масштабный проект «Альпийская горка» на территории микрорайона Красные казармы совместно с Пермской финансово-производственной группой (ПФПГ). Проект был презентован еще в 2006 году. На площадке более
7 га должно быть построено около 200 тыс. кв. м жилья и других объектов. Первая очередь включает три 25-этажных трехсекционных дома бизнес-класса «Крокус», «Ирис» и «Эдельвейс», из которых на данный момент сданы уже два и начато строительство третьего. Цена в первых двух начинается от 48–50 тыс. руб. за кв. м, в третьем доме, где продажи только начаты, — 47 тыс. руб. за кв. м. По словам гендиректора ОАО «КД Групп» Алевтины Романовой, процент нереализованных помещений составляет 15% в первом доме и чуть больше во втором. Девелопер уже приступил ко второй очереди проекта (дом «Ландыш»), которая изначально предполагала строительство четырех 19-этажных домов класса «бизнес». «Учитывая экономические условия и сегодняшний спрос на жилье бизнес-класса, было принято решение изменить формат второй очереди „Альпийской горки“, — отмечает госпожа Романова. — Сейчас мы там предлагаем квартиры меньшего формата, то есть стандартные однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры. Это будет объект категории „эконом плюс“, хотя первоначально мы заявляли бизнес-класс». Как поясняет Алевтина Романова, вводится достаточно большой объем жилья бизнес-класса в первой очереди «Альпийской горки»: «Мы сочли, что этого достаточно».
На поправку
Эксперты утверждают, что рынок жилья в Перми начинает восстанавливаться, это подтверждается ростом цен во всех сегментах. «Сейчас спрос и предложение концентрируются в трех сегментах — эконом, эконом плюс и бизнес», — отмечает коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев. «Сегмент жилья эконом-класса восстанавливается быстрее и лучше, все-таки клиентура этой категории квартир шире, ее больше. Доля дорогих квартир всегда была невелика, но, тем не менее, этот рынок есть и будет, он стабильный», — добавляет замгендиректора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин. «До кризиса цены просто росли на все категории жилья. Грубо говоря, воткнул кол в земельный участок, и уже можно было собирать деньги, причем если земельный участок в центре города, то чуть ли не по сто тысяч за квадратный метр будущего жилья. Кризис все расставил на свои места, такого беспредельного роста цен нет и не будет», — полагает господин Занин.
Как утверждает Марина Медведева из РИАЛа, разница в стоимости различных категорий жилья должна быть 20–30%, чем выше класс, тем выше должна быть стоимость. «Сейчас такой разницы пока нет — жилье „эконом плюс“ стоит на 10–15% меньше, чем бизнес-класс. Думаю, что через год, если ничего серьезного не произойдет, эта пропорция восстановится», — полагает она.
Цена за квадратный метр в некоторых новостройках до кризиса достигала 100–120 тыс. руб. Сегодня цены существенно ниже — по оценке Алексея Ананьева, жилье бизнес-класса стоит в районе 55–75 тыс. руб. за квадратный метр в новостройке, цена в домах категории «бизнес плюс» составляет порядка 75–90 тыс. руб. за кв. м.
Снижение цен в период кризиса во многом было обусловлено необходимостью реализовать дорогие проекты. Однако, по словам Алексея Ананьева, продано 60–63% жилья класса «бизнес» и «бизнес плюс», построенного до кризиса и во время него, остальное остается непроданным.
Как отмечает Ольга Козырева из «Р-Консалтинг», исходя из анализа рынка новостроек, сданных в эксплуатацию за последние пять лет, те объекты, которые удовлетворили потребности покупателей, достаточно быстро реализовались на рынке. «Динамика цены предложения таких объектов носит положительный характер, исключая годы кризиса, и то не по всем объектам. Некоторым застройщикам удалось удержать цену и в период общего спада рынка», — говорит она. По мнению экспертов из «Р-Консалтинг», яркими примерами удачно спроектированных и качественно выполненных проектов служат: ЖК «Альпийская горка», ЖК «Виктория», ЖК «Крылья». Здесь процент реализации квартир стремится к 80–90%. 100% квартир продано в ЖК «Акварели», ЖК «Паруса над Камой», которые были введены в эксплуатацию одними из первых жилых комплексов в Перми рассматриваемого класса (еще до кризиса 2008 года). Более дорогие квартиры ЖК «Театральный» по адресу: ул. Пушкина, 50 также быстро нашли своих покупателей.
«В то же время однозначно говорить о том, что данный сегмент жилой недвижимости сегодня востребован на рынке, не приходится. Объектов, строящихся или не так давно введенных в эксплуатацию, которые в достаточно короткий период быстро реализуются, не так много, их можно пересчитать по пальцам (ЖК „Виктория“ — 82% продано; „Альпийская горка“ — 60%; „Лазурные купола“ — 60% и др.). 60–80% для срока в полгода — хорошо, для периода год-два — не так уж», — отмечает Ольга Козырева.
Бизнес-планы
Постепенно выходя из кризиса, девелоперы осторожно приступают к реализации новых проектов жилья класса «бизнес» и «бизнес плюс». Масштабных проектов застройщики пока не декларируют, за исключением массовой застройки 179-го квартала. На участке, ограниченном улицами Революции, Куйбышева, Глеба Успенского и Комсомольским проспектом, по замыслу губернатора Олега Чиркунова, должен быть построен показательный европейский квартал. Общая площадь построек в квартале составит 455 тыс. кв. м, из них 222 тыс. кв. м будет отдано под жилую недвижимость.
«Камская долина» намерена реализовать проект жилого дома класса «бизнес плюс» на Советской, 32 в историческом квартале №37. Ранее девелопер собирался построить здесь бизнес-центр, но отказался от этой идеи в пользу жилья. «Начать строительство мы планируем во втором полугодии 2012 года, сейчас готовим проект к экспертизе, его необходимо согласовать с Краевым центром охраны памятников. Объект не будет большим по количеству квартир и высотным, в отличие от домов „Альпийской горки“. К тому же, это уникальное место для Перми, поэтому дом такого уровня классности будет востребован», — уверена Алевтина Романова.
В успешности своего проекта не сомневается и «Пермглавснаб», который приступил к застройке участка на 1-й Красноармейской, 41а — начат монтаж каркаса. На этой площадке девелопер возводит 8–9-этажный дом класса «бизнес плюс», рассчитанный на 51 квартиру с подземным паркингом на 67 машиномест. «Это вторая линия Компроса. Окружение данного земельного участка — это старые дома, хрущевки и сталинки. Поэтому мы реализуем проект класса „бизнес плюс“, а не элитное жилье», — поясняет замгендиректора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин. По его словам, в компании обсуждался вопрос о том, чтобы продавать квартиры с качественной и дорогой отделкой, однако было принято решение отказаться от этой идеи. «Хотелось попытаться реализовать квартиры с отделкой такого уровня, чтобы клиент пришел и сразу влюбился. Но мы побоялись, что вкусы каждого человека слишком индивидуальны, и на сто процентов угадать их мы не сможем», — объясняет господин Занин. Продажи объекта уже начаты, цена квадратного метра составляет 75–80 тыс. руб., треть квартир, по словам застройщика, уже продана.
У ГК «РИАЛ» также есть проекты жилья класса «бизнес плюс». «На месте бывшего пионерлагеря на Кировоградской у нас есть площадка, но там существуют ограничения по высотности — можно строить до четырех этажей, а проект будет экономически целесообразным только при высоте шесть этажей», — говорит Марина Медведева. Еще один участок под жилье бизнес-класса РИАЛ зарезервировал на Карпинского, 47 и 49. «Первоначально мы хотели построить два дома — 16-этажный объект категории „эконом плюс“ и четырехэтажный дом класса „бизнес“. Но новый генплан ограничил высотность этого участка до шести этажей. Поэтому сейчас мы полностью переделываем проект, на площадку выйдем не раньше, чем через год», — добавляет госпожа Медведева.
Эксперты сходятся во мнении, что пермские застройщики по-прежнему не рискуют строить элитное жилье, их максимум — это дома класса «бизнес плюс». Поэтому, по оценкам аналитиков, элитного жилья в Перми нет, и в ближайшее время оно вряд ли появится.
По словам Алексея Ананьева, наиболее приближен к категории элитного жилья только один дом — на Сибирской, 65а, построенный достаточно давно. Сегодня стоимость квартир в нем составляет около 100–120 тыс. руб. за кв. метр на вторичном рынке.
«Спрос в классе „бизнес“ более понятен и устойчив. Требования к таким объектам у потенциальных покупателей достаточно стандартны, нет особых, индивидуальных пожеланий, в отличие от запросов клиентов элитного сегмента. Поэтому строители пошли по простому пути минимизации рисков и строят более востребованные классы — это бизнес и эконом», — поясняет Алексей Ананьев.
«У элитногого жилья потенциала в Перми нет, а у бизнес-класса есть, — соглашается Марина Медведва. — Элитной квартире пермяки предпочтут собственный дом». К этому, по ее мнению, располагают и относительно близкие расстояния до собственного дома в черте города, например в Курье, и отсутствие малоквартирных домов с большим количеством парковочных мест в центре города.