Увы, с надеждой приобрести дешевую квартиру приходится расставаться. Пришел черед долевиков. Удорожание строительства и новый налог на добавленную стоимость уравняли эти квартиры с их рыночными собратьями. И что же, долевое строительство можно проводить в последний путь? Мы решили провести небольшую ревизию.
Тема любви к ближнему в постсоветском строительном искусстве
Первое, что бросается в глаза — компаний, привлекающих для строительства частных инвесторов, прибавилось. Еще бы — в начале года картина долевого строительства рисовалась в самых радужных тонах.
Но не будем отвлекаться от "Темы". На пороге этого научно-производственного предприятия сталкиваемся с пожилым господином, который держится за сердце и заглатывает таблетку за таблеткой валидола. Не дожидаясь нашего вопроса, он начинает монолог:
— С прошлого года я практически оплатил стоимость обещанной мне квартиры. По $ 1030 за каждый квадратный метр. Что мог, с трудом по родственникам и знакомым насобирал. Сейчас мне говорят, что я должен еще $ 12 тысяч. Это — налог на добавленную стоимость и еще какой-то, спец. Где взять такие деньги? Значит, с квартирой придется расстаться. Но это еще полбеды: с меня фирма собирается еще и штраф получить.
— Какой штраф?
— В договоре с "Темой" записано, что за каждый просроченный день взимается 0,5% от суммы строительства. Обещанные 12% годовых за внесенную мною сумму фирма выплачивать не станет. Ко всему прочему, я же сам выхожу из программы, значит, мои кровные вернут только через месяц, да еще 25% в свою пользу удержат. Еще и замену себе самому искать придется.
— Так вы еще и должны останетесь?
— Посчитайте. Оплатил я 50-метровку из расчета $ 890 за метр. Собирался праздновать новоселье, но мне говорят: расходы увеличились, доплатите еще $ 140 за метр. Напрягся, принес деньги. В общей сложности заплатил $ 51 500. Теперь месяц буду искать замену — фирма вычтет 10 процентов (максимальный штрафной процент в "Теме") — $ 5 150, и еще $ 12 875 удержит в виде злополучных 25 процентов. Что я на руки получу? $ 33 475!!!
Праведный гнев долевика переадресовываем Аркадию Терентьеву, заместителю директора "Темы" по маркетингу.
"Деньги": Почему ваши клиенты под дверью плачут?
А. Т.: Конечно, первым вкладчикам жилье достается дешевле, чем остальным. Надо учесть, что первые взносы были сделаны полтора года назад из расчета себестоимости жилья на тот момент. А когда дом построили, оказалось, что себестоимость увеличилась. Мы всем показываем калькуляцию затрат и просим доплатить.
Д: То есть, вы предлагаете клиентам игру, в которой они заведомо оказываются проигравшими? Квадратный метр жилья в вашем доме в Царицыно стоит $ 1010-1030 (на вторичном рынке аналогичное жилье стоит дешевле), а здесь еще обещанной квартиры два года приходится ждать. Вы всегда оказываетесь в выигрыше: ознакомление со строительной документацией стоит $ 40, доплата — больше сотни долларов за метр. Если учесть, что первые вкладчики принесли деньги летом прошлого года, то по самым скромным банковским ставкам в 12 процентов годовых, вы почти 90 долларов получаете дополнительно с каждого метра сданной площади. То есть, с каждой пятидесятиметровой квартиры — 4,5 тысячи долларов.
А.Т.: Что вы! Себе в убыток работаем. Да еще и налог на строительство свалился на нашу голову. Но есть у нас и радостные результаты: в апреле в Теплом Стане первые жильцы уже новоселье отпраздновали. Кто успел, тот и квартиру дешевую получил.
----------------------------------------------------
Согласно дополнению к Закону РФ "О налоге на прибыль организаций и предприятий" от 25 апреля 1995 года, отменено льготное налогообложение на жилищное строительство. Теперь к стоимости построенной квартиры прибавляются 20% президентского налога и 1,5% спецналога. Таким образом, квартира дорожает почти на треть.
-----------------------------------------------------
В "Экипаж", аналогичную фирму, мы не поехали, тем более, что условия там как две капли воды повторяют ситуацию в "Теме". С той только разницей, что обещанные к сентябрю квартиры желающие едва ли смогут в конце этого года. Сколько с них штрафных процентов и доплат при этом соберут, одному "Экипажу" известно.
Платоновская тема — котлован
Второе, что бросается в глаза — обещаний квартир по безумно низким ценам стало намного больше, что симптоматично. Некоторых чемпионов в этом виде уже нет. Так, "Сотар", грозивший обогатить россиян квартирами в недостроенных домах по цене $ 190-$ 360 за квадратный метр, исчез. Остальные гордо предъявляют отрытые котлованы. И все в один голос жалуются на дорожающее строительство и новые налоги.
Добрались мы еще до одного старого знакомого. Компания "Юнисстрой" на улице Сивашской уже построила 15 из запланированных 17 этажей. Естественно, что за это время выросли не только этажи, но и цены. Но фирма просто включила дополнительные расходы и новый налог в стоимость квадратного метра: $ 950. И никаких доплат, никаких штрафных санкций.
Д: У вас не предусмотрены штрафные санкции за задержку долевых выплат и отказ от договора. Почему вы отказываетесь от штрафа, если клиент нарушает условия договора?
Максим Мороз, менеджер по маркетингу: Квартиры не получаются дешевыми. У нас есть ориентир — ежеквартальное изменение цен на муниципальное жилье, поэтому и стоимость наших квартир неуклонно возрастает. Этого смогут избежать те, кто сразу оплатил полную стоимость квартиры. А вот расторгнувших договор мы не штрафуем, зачем отпугивать потенциальных вкладчиков дополнительными поборами... Наш дом растет на глазах, и люди уже новую мебель покупают.
Д: Может, проще покрыть собственные издержки за счет клиентов? Вдруг окажется, что этот строящийся дом для вас будет последним...
М.М.: Объявленная цена квадратного метра при любом раскладе окупает затраты. Поэтому, надеюсь, еще построим. На этой же площадке еще два дома запланировали. Средств хватит.
Тема богоискательства
Схемы долевого строительства жилья у компаний мало чем отличаются друг от друга. Пайщик последовательно выкупает жилые метры и в построенный дом может въезжать собственником. Только компании по-разному оценивают собственный вклад: могут взвалить все расходы на плечи долевика, а могут разделить с ним все тяготы. Первые придерживаются жесткой стратегии, за любое отклонение — штраф. Добропорядочному пайщику деваться некуда — либо бесконечно доплачивать, либо идти ...
Вторые предпочитают клиента обласкать, посулить проценты на вклады, отказываются от драконовских мер. Согласитесь, доброе слово и кошке приятно, а когда компании собственные проблемы обещают решать не за ваш счет, то приятно становится вдвойне. Правда, в середине марафона или на финише вас могут порадовать очередным подорожанием, и в результате квартира окажется дешевле рыночной на очень смешную сумму.
А помимо чисто строительных компаний есть фирмы, которые строят квартиры из бумажных облигаций. Выбор, прямо скажем, не богатый. Но последовательность — мать порядка, особенно нашего.
Прояснив ситуацию с "Темой" и "Экипажем" и почти порадовавшись за вкладчиков "Юнисстроя", мы отправились на дальнейшие поиски тех, кто нас готов обласкать. Так мы оказались в офисе "Находки".
Сергей Курочкин, президент финансово-строительной компании "Находка": Скоро будем осваивать два объекта: дом на Волгоградском проспекте (угол Есенинского бульвара) и участок земли по Домодедовскому шоссе в Ленинских горках. Схема паевого строительства — рассрочка платежей. Изначально цену назначили низкую, а сейчас выходим на себестоимость и продолжаем поднимать цену.
Но если клиент оплатил какое-то количество квадратных метров, то по новой цене он будет оплачивать следующие метры. А можно зафиксировать цену: вносишь 30% от стоимости квартиры, остальное будешь оплачивать по той же цене.
Д: А когда можно ждать квартиры?
С. К.: Планируем завершить строительство осенью следующего года.
Д: А сколько стоит квадратный метр для инвестора?
С. К.: Цены у нас растут постепенно. Сейчас цена должна быть $ 695 за метр. Но курс доллара резко пошел вниз, и мы были вынуждены перейти на рублевые цены на этот период. В настоящий момент рублевая цена квадратного метра — 3,475 миллиона (около $ 770). Налоговые новшества очень взвинчивают стоимость жилья. Если их отменят, то цена вполне может стабилизироваться.
Д: А какова вероятность получения квартиры?
С. К.: Гарантии дает только господь Бог. Но если очень хочется, то можно самим застраховать свой вклад. За отдельную плату, естественно.
Тема выхода на рыночные рубежи в "Новом мире"
Вы не находите, что почти готовые метры всегда ласкают взор? Тем более, будущему вкладчику. А что вы скажете о покупке квартиры в виде проектной документации, где ваших накоплений может хватить только на рытье котлована? Естественно, за стены придется еще доплачивать. Примерно у такого котлована в Кузьминках, на Есенинском бульваре, где обещают возвести типовую семнадцатиэтажку, мы встретили президента финансовой группы "Новый мир".
Евгений Спиренков: Наши условия мало отличаются от правил других долевых строителей. Деньги за квартиру можно вносить постепенно. Правда, разбить стоимость квартиры больше, чем на четыре части, вам не разрешат.
Д: Сколько придется заплатить пайщику?
Е. С.: Стоимость квадратного метра вашего будущего жилья меняется по мере того, как строительство подходит к концу. Например, в декабре, когда фирма начала сбор средств для строительства этого дома, квадратный метр стоил $ 470. Сейчас эта сумма выросла до $ 670. К моменту окончания стройки мы планируем довести стоимость метра до рыночного уровня, примерно до $ 1100. Доплаты сверх той суммы, которая указана в договоре, требовать не будем.
Со строителями понятно: дешевле квартира обойдется, если сразу выплатишь полную стоимость квартиры. Ждать, правда, придется года два. Но этому нас учить не надо. Можно платить за одно удовольствие каждое утро подъезжать к будущему дому и с вожделением высматривать возводимые этажи, представляя, как поставить диван и стенку и где будут телевизор с пылесосом.
Тема отцов и детей. И внуков
Но если не хочется мучиться с хождением вокруг да около, то по-прежнему есть универсальный вариант, когда строительством пахнуть не будет. Только деньгами. В системе "Соцжилконтракта" клиент, у которого не хватает средств для заключения контракта на покупку квартиры, может постепенно их накапливать и даже заработать на этом. Оплачиваешь контракт, например 60% от стоимости квартиры, остальные оплачивает фирма при получении квартиры. Ее-то и можно продать уже по рыночной цене, получив чистый выигрыш за счет разницы.
Эдуард Бычков, президент корпорации "Соцжилконтракт": С середины марта мы повысили размер взноса, который необходимо сделать для заключения контракта новыми клиентами. Если раньше предполагалось внести от 12 до 60 процентов рыночной стоимости квартиры и получить ее с отсрочкой от 9 месяцев до 6 лет, то сегодня клиент должен внести от 26% до 85% от стоимости квартиры (сроки при этом сохранились).
Д: Можете похвастаться, что кто-то уже въехал в новую квартиру?
Э. Б. В мае первые клиенты квартиры уже получили. Ко всему прочему, наша система достаточна гибкая: можно изменять размеры и месторасположение квартиры. Недавно клиент изменил условия контракта и вместо однокомнатной квартиры в 9-этажном доме на северо-западе Москвы переехал в новый 17-этажный панельный дом улучшенной планировки в Царицыно. Доплатил при этом $ 5 тысяч.
Д: Но пока квартиру можно подобрать только в Москве?
Э. Б.: Пока мы, к сожалению, не смогли реализовать план расширения географии. Если вовлечь в нашу систему Подмосковье, где жилье как минимум вдвое дешевле, то наша идея доступного жилья может стать реальностью. В тех же Люберцах, Реутове, Балашихе, Химках хорошую однокомнатную квартиру можно купить тысяч за 20, и будет она ничуть не хуже квартиры в пределах Кольцевой.
Тема поиска положительного героя
О случаях с квартирным мошенничеством наслышаны практически все. Но как, спросите вы, можно обмануть на жилье, которого еще нет? Очень просто, ответил Юрий Притула, заместитель руководителя московского департамента строительства и даже посоветовал, как избежать неприятных моментов.
Д.: Юрий Николаевич, чаще всего компании, строящие жилье за счет инвесторов, в договоре закладывают возможность повышения стоимости квартиры. Здесь пайщику не остается ничего, как вносить дополнительные средства. Но встречаются случаи, когда компании сами нарушают условия договора. В Московском союзе потребителей нам показывали иск частного инвестора "Соцжилстрою". Ему задержали сдачу квартиры на два месяца. В договоре все было предусмотрено, в том числе и случай, который будет разбираться в суде. Получается, что рядовому долевику чаще всего приходится рассчитывать на собственные силы, да еще и к судебным органам прибегать. Что может быть надежной гарантией для вкладчиков, участвующих в долевом строительстве?
Юрий Притула, заместитель руководителя департамента строительства Москвы:Остап Бендер — просто приготовишка по сравнению с нынешними жуликами. В строительстве тоже есть несостоявшиеся фирмы, есть мошенники. Не хочу о них распространяться. Надежны те фирмы, которые сотрудничают с государственными структурами, у которых есть разрешительная документация муниципальных властей, Договор с Департаментом муниципального жилья и Департаментом строительства.
Если эти условия соблюдены, то наше ведомство готово вам соломку подстелить. Даже если фирма прогорит, дом никуда не денется: его не заберешь ни в Лондон, ни в Париж. Его все равно доведут до ума за счет государственной казны.
Д: Но фирм, предлагающих долевое строительство, очень много. Как наверняка выбрать единственную?
Ю.П.: Для выбора партнера мало ознакомиться с условиями вашего участия в строительстве: выяснить цены, сроки, режим платежей. Надо получить надежные гарантии. Нет, не такие, когда в строительной компании с вас берут деньги, заключают договор и горделиво вручают страховое свидетельство. Эти две бумажки, выданные вам, — не панацея. Совсем не факт, что страховая компания бросится вас защищать, если строители прогорят. Проверить заранее, перевела ли фирма деньги на расчетный счет страховой компании, вам вряд ли удастся. А без этого договор о страховании не действует. Так что прежде чем доверять строительной компании свои деньги, неплохо поинтересоваться, есть ли у них собственные средства.
Д: А как можно это проверить?
Ю.П.: Если фирма имеет опыт в строительстве, то у нее есть финансовые накопления. Она этим гордится и охотно продемонстрирует документы, подтверждающие серьезность намерений. То же самое обычно делают и молодые компании, даже если ваш будущий дом будет первым в их послужном списке. Это сводит риск к нулю.
Д: А если компания даже первый дом не может довести до ума? Стены возведут, а потом исчезнут вместе с деньгами?
Ю.П.: В Северном округе был такой случай, когда представители промышленных предприятий организовали фирму "Яхрома" и занялись строительством. Вложили 30 миллиардов рублей, а потом поняли, что до конца не вытянут, пришли к нам. Мы подсчитали все расходы, достроили дом и сдали его в прошлом году. Правда, при этом забрали для города больше квартир, чем значилось в договоре, не всем клиентам квартир хватило. Счастливые новоселы, правда, оплатили еще и часть жилья, отошедшего городу, а кому не повезло — свои вклады забрали деньгами.
Наш поход по строителям долевого жилья закончился не без мажорной ноты: власти наши интересы отстаивают, фирмы исправно стоимость жилья повышают, риск сведен к нулю. Естественно, на такие квартиры рассчитывают те, кто не может сразу купить даже скромные пятьдесят метров полезной площади. Для них выгоднее производить покупку в рассрочку. Только, в конечном итоге, квартира все равно обойдется не намного дешевле ее рыночной стоимости. При этом желанной квартиры придется дожидаться. Почти как несколько лет назад, когда нам всем обещали по квартире. Маленькой, но своей.
Инга ЗАМУРУЕВА, Мария УХОВА, Николай ЛЯМИН