Если проблема с углом в родной стране уже решена (или наоборот, в силу каких-то причин нефинансового характера на родине быть решена не может), возникает проблема второго дома — за границей. При том соблазнительном выборе, который нам предлагают различные компании по торговле зарубежной недвижимостью, главное — правильно определиться с будущим местом жительства. Не исключено, что заведомо низкие цены на апартаменты в курортной зоне где-нибудь на побережье Средиземного моря скрывают под собой не очень соблазнительные условия предлагаемой среды обитания. В то же время специальные программы, предлагаемые некоторыми (очень пока немногочисленными) российскими фирмами, позволяют несколько снизить расходы на покупку зарубежного жилья и его последующую эксплуатацию.
P-club: 4% за законопослушание
Внимательные читатели, вероятно, вспомнят наш материал о покупке испанской недвижимости со скидкой и проблемах, с этим связанных (см. "Деньги", N 18, 1995). Сегодня еще одна российская компания — P-club — предложила купить зарубежную недвижимость со скидкой — теперь уже на Кипре.
Собственно продажей кипрских домов и квартир P-club, как подчеркнул директор фирмы Александр Ходаков, не занимается. Сотрудники P-club'а лишь консультируют потенциальных покупателей и предоставляют им некоторые организационные, транспортные и финансовые услуги. Практически же это означает, что фирма не подписывает от своего имени и на территории России договоров купли-продажи, дабы не быть обвиненной в пособничестве вывозу капитала.
А вознаграждение за посреднические труды получает из рук реального продавца недвижимости, на Кипре, вне досягаемости российских государственных контролеров. С точки зрения рядового клиента, суть дела от этого не меняется. При помощи российской компании вы сможете приобрести очаровательный коттеджик в Лимасоле или Никосии с небольшой скидкой — в 2%-3%. Такую "льготу" предоставляет одноименная карточка клуба.
Правда, в какой мере эта скидка поможет вашему кошельку "осилить" покупку — судить вам: цены на кипрскую недвижимость уже давно перевалили за "скромную" отметку и вполне сравнимы с ценами экзотической Испании.
Однако ж вернемся к "карточному интересу". Карточка P-club'а относится к разряду дисконтных и дает вам возможность воспользоваться скидками в мини-сети учреждений, связанных договорами с российской компанией. Состоит эта сеть из отелей, пунктов проката автомобилей, ресторанов во Франции, Таиланде и на Кипре.
Оформить карточку пока можно лишь в офисе российского P-club (в московском Доме туриста). Прежде всего вы заполните стандартное заявление, а затем оплатите стоимость карточки — $ 100. Как указано в рекламном проспекте, "возможна ее оплата в рублях по курсу ММВБ + 4% за конвертацию". Конечно же, расплачиваясь непосредственно долларами, клиент может незначительно сэкономить на комиссии. Однако, как известно, принимать оплату в иностранной наличной валюте российские компании не имеют права.
Одноименная карточка клуба подлежит ежегодному восстановлению. При этом, естественно, придется заново оплатить ее стоимость. Процесс оформления пластика, по словам Александра Ходакова, займет не более 2-3 дней. Что же касается ее "активности", то карточка предлагает стандартный набор льгот по покупке авиабилетов, оплате гостиниц, автомобилей и ресторанов. В частности, билет до Никосии обойдется вам на 30% дешевле, что очень даже существенно, если вы намерены купить на Кипре дом и частенько его посещать.
Непосредственно на покупку недвижимости карточка P-club дает скидки гораздо более скромные. В продажную стоимость любого особняка на Кипре изначально заложены 5-процентные посреднические комиссионные. Нетрудно догадаться, что те "льготные" 2%-3% — не что иное, как часть комиссии агента.
Народная примета: русские — к дороговизне
Кипрские цены на недвижимость, как мы уже сказали, очень низкими назвать нельзя. Насколько выгодно вкладывать деньги таким образом в ближайшей и долгосрочной перспективе?
Цены на кипрскую недвижимость (в тысячах долларов США), предлагаемые компаниями Lordos Contracta и D.Zavos Group
| Местонахождение | Квартира (2 спальни) | Квартира (3 спальни) | Вилла (2 спальни) | Вилла (3 спальни) (+ бассейн + участок земли) |
|---|---|---|---|---|
| Пафос | 66 | 82 | 115 | 150 |
| Лимасол | 90 | 130 | 220 | 250 |
| Никосия | 63 | 90 | 120 | 180 |
В беседах с нами служащие кипрских строительных компаний Lordos Contracta и D.Zavos Group (P-club оказывает содействие в приобретении недвижимости этих фирм) в один голос заявили, что за комфорт надо платить, а "цель оправдывает средства".
Впрочем, директор департамента торговли недвижимостью за рубежом РАИН Анатолий Линда с киприотами не согласился, сказав, что "... Кипр был хорош до завоевания его Россией".
По мнению г-на Линды, весьма многочисленная российская диаспора вскоре сделает средиземноморскую страну-курорт весьма непривлекательным местом жительства.
Процесс "обрусения" Кипра грозит в самое ближайшее время катастрофически активизироваться. Служащая посольства Кипра сообщила нам, что с 15 июня вводится безвизовый режим пересечения границы солнечного острова. А это значит, что у вас появились безграничные возможность для маневров. Уже ни для кого не секрет, что московские цены давно ни на йоту не уступают кипрским.
И тем не менее, несмотря ни на какие "но", Кипр до сих пор может похвастать повышенным интересом наших соотечественников к его апартаментам. А этот оптимистичный факт уже сказался на стоимости недвижимости. Служащие кипрской компании Vertaco Enterprises сообщили о том, что за последний год цены на некоторые типы жилья и земельные участки (как правило, в недорогих районах) выросли на 50%. И это еще далеко не финиш.
В среднем стоимость одного квадратного метра кипрской земли колеблется в пределах $ 700-$ 1000 на морском побережье. По мере же удаления от берегов Средиземного моря и возникновения на горизонте очертаний гор цены снижаются процентов на тридцать.
Вторая примета: синие мешки — к дешевизне
К примеру, в Пафосе — недорогом развивающемся курортном городке, приличная вилла обойдется вам от $ 90 до 100 тысяч, студия поскромнее — в $ 30-$ 50 тысяч. Однако покупка недвижимости на этапе строительства, причем, по вашему индивидуальному проекту, будет достаточно выгодна — цены оказываются еще на 15-20% ниже.
Правда, окрестности Пафоса, по отзывам очевидцев, не оправдывают своего "пафосного" названия. Они весьма скудны на растительные ландшафты. Отдохнуть под "сенью дуба" вам там, к сожалению, не придется. К слову, отечественные риэлторы окрестили этот район "рощей синих мешков". Местные жители, следуя особым древним рецептам, натурально прикрывают негустые банановые плантации пакетами небесного цвета. От этого, как считается, их плоды становятся особенно вкусны.
"Пафосные" цены резко отличаются от тех, которые нам предлагают, например, в самом дорогом курортном районе Кипра — Лимасоле. Свежеотстроенные там виллы и бунгало продаются за 50-85 тысяч кипрских фунтов (примерно $ 100 тыс. - $ 170 тыс.). При этом стоимость одного квадратного метра жилья доходит до $ 2 тысяч. Что, в общем, вполне оправданно, если учесть тот факт, что жаркий субтропический климат этой зоны благополучно уживается с бурной растительностью.
Помимо этого, есть прекрасная возможность воспользоваться весьма либеральным кипрским законодательством, в том числе и к иностранцам. Российский покупатель, раскошелившийся на особняк стоимостью в $ 250 тысяч, уже через 6 лет сможет компенсировать свои затраты на его приобретение. Арендная плата таких апартаментов составляет около $ 2 тысяч в неделю. Пожертвовав своими кипрскими уик-эндами, предположим, на 5 месяцев в году, вы можете сдать его в аренду. Ваш доход (без учета налогов) ежегодно составит $ 40 тысяч. Отсюда и набегает та самая шестерка лет.
Если же рассматривать покупку как средство вложения капитала, то цены на недвижимость в богатом Лимасоле или Ларнаке не имеют значительного потенциального роста (в среднем 5%-10% в год). В этом смысле гораздо более привлекательными оказываются интерьеры Пафоса — рост цен, как уже упоминалось выше, характеризуется семимильными шагами — в 50% и более ежегодно.
Оплата приобретаемого объекта осуществляется непосредственно на Кипре. В отличие от уже знакомой нам карточки "Беллвер Тревел Клаб", вы не сможете спрятать наличные на "пластике" P-club'а. Поэтому вам необходимо позаботиться о переправке значительных денежных сумм через границу. Для этого вы можете воспользоваться традиционными международными VISA, Master Card или новичками — STB card/ Cirrus/Maestro и Most-Card Visa Electron. Однако в этом случае вам не избежать дополнительных "карточных" трат.
Если же вы предпочитаете везти чулок с наличными купюрами, то не забудьте на кипрской таможне его задекларировать. Первое, что с вас потребует любой кипрский банк — это предъявить бумагу о том, что деньги пересекли границу Кипра на законном основании (но не документ об их происхождении — этим кипрские банкиры, к счастью, не очень интересуются).
Но, предположим, вас вполне устраивает безналичный вариант, тогда вам предстоит открыть счет в любом местном банке, например, Cyprus Popular Bank, Bank of Cyprus, а также в филиалах иностранных (Barclays bank) и, конечно же, российских банков — таких, как Инкомбанк, Внешторгбанк, ТОКОбанк, Промстройбанк.
Однако в случае с отечественными банками вам не избежать заполнения в России деклараций о суммах, вносимых на счет. Тогда возникает резонный вопрос: а не засветится ли моя биография в налоговой полиции? Однако служащая отдела частных вкладов Инкомбанка, куда мы позвонили как рядовые клиенты, заверила нас, что "налоговики ничего не узнают". Но все-таки, во избежание лишних неприятностей, внесите свой вклад по частям. Кстати, рецепт Инкомбанка, который та же служащая пообещала нам раскрыть лишь при личной встрече, скорее всего, заключается в том же самом.
Представитель P-club на Кипре Тимофей Сухотин поведал о приятной особенности покупки кипрских апартаментов — банк автоматически предложит вам кредит на сумму 70% от стоимости особняка. Правда, за него придется расплатиться из расчета 8%-9% годовых, зато рассрочка может быть растянута на 10 лет.
И это еще не все. В компаниях Lordos Contracta и D.Zavos Group у вас есть возможность приобрести виллу или мезонет на 30%-40% дешевле каталожной цены, если вы побеспокоитесь и вложите средства в их строительство.
При подписании договора вы оплатите треть стоимости вашего "угла", еще треть — в процессе строительства (причем, это не займет более 3-4 месяцев), а оставшийся долг можно возместить по частям в течение 2-5 лет. За исключением процентов (обычно 9% годовых по остатку) с вас не потребуется никаких других обязательств.
Однако, предположим, случилась досадная неприятность и вы не уложились в контрактные сроки оплаты. К несчастью, кипрское законодательство не предусматривает такой расклад. Банк, обслуживающий контракт, незамедлительно выставит вашу собственность на аукцион. Возместив таким образом собственные аппетиты, оставшиеся постраспродажные средства он обязан вернуть вам.
Кроме того, не исключен и еще один любопытный нюанс, если вы положили глаз на о-очень дорогой особняк в Лимасоле или Ларнаке. Оказывается, служащие Lordos Contracta и D.Zavos Group в таких случаях могут быть очень покладистыми, и вы получите свое владение дешевле на 15%-20%. К тому же, стоимость вашего кипрского тура фирма с благодарностью возместит.
Не всегда светило солнце в Шервудском лесу...
Палящее кипрское солнце и пальмы не должны притупить ваш здравый смысл. Поэтому далеко не лишним шагом будет оценка "весовой" категории вашего счета. На кармане незамедлительно скажется налог на оформление и выдачу свидетельства о собственности, а это ни много ни мало как 8% от стоимости самого предмета покупки. Хотя сам по себе ежегодный налог на кипрскую собственность не слишком высок (3,5%).
Стоит учесть и тот факт, что сделки с недвижимостью оформляются не по реальной цене, а по той, которая фигурирует в каталогах. По словам Тимофея Сухотина, когда приходит время оплатить контракт, реальная цена, как правило, оказывается на 10% "весомее".
Кроме того, по словам Анатолия Линды, необходимо убедиться, что документы, свидетельствующие о вашей собственности на дом, оформлены в полном соответствии с местными правилами. А то не исключена и досадная неувязочка: выгнать вас из "неправильно" купленного дома, может быть, и не выгонят, но оформить кредит под его залог вам не удастся.
Поэтому, прежде чем довериться посреднику, поинтересуйтесь наличием у него правительственной лицензии на операции с недвижимостью. Кстати, не помешает и дополнительная консультация с местными юристами (конечно же, эту статью расходов вы отнесете на собственный кошелек — $ 100-$ 160 за часовую консультацию). Солидные риэлторские компании, правда, если переговоры о покупке дома заканчиваются сделкой, компенсируют клиенту расходы на адвокатов.
И еще одна немаловажная деталь. Проверьте, застраховала ли фирма-посредник вашу сделку. Имейте в виду, что вне зависимости от стоимости объекта, вы должны получить страховой полис на ощутимую сумму в $ 200 тысяч.
Ольга КАЗАНСКАЯ