Изменения в арбитражной практике могут серьезно повлиять на стройкомплекс республики. Вчера арбитражный суд Башкирии вернулся к рассмотрению иска администрации Уфы к девелоперу «Агидель-сервис». Застройщик пытался не согласиться с требованиями о передаче городу части построенной недвижимости. Эту практику признала незаконной прокуратура Уфы. Однако президиум Высшего арбитражного суда России счел подписанные сторонами договоры обязательными к исполнению. Юристы полагают, что решение суда позволяет властям вновь приступить к массовому взиманию «оброка» с бизнеса. Застройщики планируют договариваться с властями индивидуально или уходить с рынка.
Вчера арбитражный суд Башкирии после двухмесячного перерыва продолжил слушания по иску администрации Уфы к девелоперу «Агидель-сервис». Мэрия требует от компании, получившей в 2008 году землю под строительство двух домов в микрорайоне «Караидель» (в квартале улиц Менделеева – Бакалинской – Степана Кувыкина – Тамбовской), уплатить городу 14,5 млн руб. единоразового взноса, закрепленного в договоре как вклад в «развитие инженерной инфраструктуры». Кроме того, город настаивает на передаче ему офиса площадью 204 кв м в построенном компанией объекте. Условия были оговорены в договоре застройщика с муниципалитетом после покупки земельного участка на торгах, пояснил в суде директор «Агидель-сервиса» Сергей Пудовин. По его словам, после сдачи второго жилого дома компания должна также безвозмездно передать городу 20 квартир.
Практика взимания с девелоперов части их недвижимого имущества в пользу мэрии существовала в Уфе несколько лет. В декабре 2010 года ее признала незаконной городская прокуратура (см. „Ъ“ от 30 апреля и 24 декабря 2010 года). После этого городские депутаты исключили выплату «комиссионных» из договоров со строительными компаниями. Тем не менее в настоящее время в арбитраже слушается серия исков мэрии к девелоперам о взыскании этой задолженности (см. „Ъ“ от 1 февраля).
Слушания по делу «Агидель-сервиса» были приостановлены в ноябре 2011 года. Ведущая процесс судья Ирина Юсеева пояснила, что ждала решения президиума Высшего арбитражного суда (ВАС) России по делу предпринимателя из Уфы Рустема Саликеева. Господин Саликеев заключил с мэрией Уфы договор, по которому получал участок под строительство автомойки, а взамен обязался уплатить взнос «за право застройки земельного участка» и инвестировать в инфраструктуру. Затем, как следует из материалов ВАС, предприниматель прошел два круга арбитражей в судах Уральского округа, пытаясь доказать ничтожность подписанного с мэрией договора. Однако в октябре 2011 года президиум ВАС счел его жалобу необоснованной и отклонил ее. Суд решил, что договор носил добровольный для сторон характер и «не противоречил действующему законодательству».
Представитель «Агидель-сервиса» в арбитраже Сергей Шерстнев сказал „Ъ“, что такое решение ВАС заставило компанию пойти на подписание мирового соглашения с мэрией. Сергей Пудовин подтвердил, что «совместно с администрацией города был разработан проект допсоглашения к основному договору» (его параметры он не конкретизировал), но ответа из мэрии пока не последовало. Представитель городской администрации в слушаниях вчера не участвовал. А в курирующих земельные и строительные вопросы управлениях мэрии процесс не комментировали.
Впрочем, пояснил господин Шерстнев, еще до судебного разбирательства мэрия пошла на определенные уступки, назвав свои действия «антикризисными». Так, муниципалитет применил к компании «понижающий коэффициент», позволяющий передать городу не 20 квартир, как оговаривалось в договоре, а только 14. Другие пункты соглашения остались в силе. Стоимость передаваемого городу имущества в компании оценили в 43 млн руб. Кроме того, в рамках судебного разбирательства компания погасила городу часть долга — 9 млн руб. Слушания по делу продолжатся 13 февраля.
Сергей Пудовин в кулуарах сказал „Ъ“, что после завершения процесса его компания откажется от строительства жилья в Уфе и сосредоточится на других проектах. «Застройщиков обложили оброками,— сетует он.— Я согласен передавать городу 3% квартир под социальное жилье, но мы платим также за аренду земли, и за инженерные коммуникации, и за расселение людей. Мы приглашали сюда инвесторов из Татарии, но зная наши условия, они отказались». В новых договорах с застройщиками, по информации руководителя, платежи «за право застройки» не взимаются, но они «скрыты в арендной плате за землю».
Другие девелоперы рассчитывают договариться с властями индивидуально. Заместитель гендиректора СК «Трест №21» Валерия Давыденко сказала „Ъ“, что по аналогичным претензиям компании удается найти «компромисс» с администрацией. Гендиректор ГУП «Фонд жилищного строительства» Рауф Нугуманов также не считает подходы мэрии несправедливыми. «Разница между прибылью застройщика и себестоимостью строительства позволяет ему быть социально ответственным перед жителями города, в котором он работает,— считает он.— Приоритетнее найти с мэрией общий язык, чем вставать на тропу войны. Чиновники пойдут навстречу, если увидят, что рассчитаться по договору для компании непосильно».
Юрист арбитражной практики юридической фирмы «Результат» Дина Кручинина отмечает, что решение ВАС сводит практически к нулю возможность девелоперов убедить власти в послаблениях. «В ближайшее время ВАС вряд ли пересмотрит свою практику. Поэтому суды будут вынуждены принимать решения, исходя из практики, утвержденной высшей инстанцией,— полагает она.— В этой ситуации мировые соглашения не более, чем акт доброй воли администрации». А председатель коллегии адвокатов «Валиуллин, Захаров и партнеры» Марат Валиуллин прогнозирует, что решение ВАС позволяет мэрии «вернуться к практике, которая была до вмешательства прокуратуры». «Позиции бизнеса слабые, и городским депутатам ничто не мешает это сделать»,— полагает адвокат.