О рынке элитной недвижимости в Санкт-Петербурге, его сегодняшнем состоянии и перспективах развития рассказывает руководитель бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", управляющий ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"" ДМИТРИЙ ХОДКЕВИЧ.
GUIDE: Дмитрий Вячеславович, далеко не каждый дорогостоящий объект можно охарактеризовать как элитный. Существуют ли универсальные критерии, определяющие этот сегмент недвижимости?
ДМИТРИЙ ХОДКЕВИЧ: Общепринятых критериев в элитной недвижимости нет. Каждая строительная компания имеет свои стандарты, на основании которых относит тот или иной объект к элитному, бизнес- или экономклассу. Есть такие стандарты и у нас. Согласно им, элитная недвижимость отвечает следующим характеристикам. Во-первых, это месторасположение. Для нас элитный объект — это центр города или острова — Каменный, Крестовский. Важно, что такое расположение, как правило, обеспечивает прекрасные видовые характеристики — согласитесь, что вид на знаковые достопримечательности или водные артерии значительно повышают статус и притягательность объекта. Во-вторых, большую роль играет качество архитектуры. Это понятие включает в себя как внешний облик объекта, так и планировочные решения, а также использование передовых технологий в строительстве. Кроме того, важен и так называемый набор опций, среди которых, в частности, я бы выделил высококачественную инженерию, которая позволяет осуществлять эксплуатацию объекта без проблем и больших затрат.
G: А в этой области какие-то критерии существуют?
Д. Х.: Здесь также все индивидуально. Если говорить о нашей компании, то мы разработали определенные стандарты инженерных сетей, которые используются на всех наших объектах — например, холодное и горячее водоснабжение из нержавеющих труб. Стандартизация помогает в обслуживании сетей, а качественные материалы упрощают эту задачу.
G: Какие районы города более всего подходят под озвученные вами критерии и где работает в настоящий момент ваша компания?
Д. Х.: Элитная недвижимость возводится сегодня в основном в Центральном и Петроградском районах, включая Крестовский остров. В этом направлении работаем и мы. Сейчас у нас в стадии строительства вторая и третья очереди "Парадного квартала", этот проект уже осуществлен более чем на 70% — в эксплуатацию введено три жилых дома и шесть офисных зданий. Продолжаются работы в "Смольном парке", достраивается элитарный дом "Венеция" на Крестовском острове, а также один из самых статусных объектов нашей компании — "Дом с видом на Зимний дворец" в Зоологическом переулке. Виды, которые открываются из окон расположенных там квартир, не имеют аналогов — это рекордное количество охраняемых ЮНЕСКО памятников архитектуры: на стрелку Васильевского острова, Петропавловскую крепость, Адмиралтейство и другие. Кроме того, планируется строительство масштабного жилого квартала бизнес-класса на улице Медиков, а также ряд небольших объектов на Каменноостровском проспекте и улице Куйбышева.
G: Квартальная застройка, судя по всему, становится типичным решением для элитных объектов?
Д. Х.: Для элитного жилья в центре города это идеальный вариант, и квартиры в таких домах пользуются наибольшим спросом. Мы предпочитаем возводить именно такие объекты, так как они на все 100% отвечают критериям элитной недвижимости. Квартальная организация объекта позволяет благоустроить территорию вокруг дома и обеспечить жильцов всевозможными опциями, в том числе — создать безопасную и однородную социальную среду. Кроме того, обязателен паркинг, в котором на квартиру запланировано одно-два машино-места. Однако земельных участков для такой застройки в центре города, по моим оценкам, практически не осталось.
G: И что же будет дальше?
Д. Х.: Под жилищное строительство будут выводиться неиспользуемые территории предприятий, институтов, земель, находящихся в федеральной собственности и так далее. Возможно, некоторые компании пойдут по пути реконструкции старых зданий в центре города, что, впрочем, довольно затратное мероприятие.
G: Группа ЛСР вышла на рынок одной из первых. Каковы сегодня ваши позиции на рынке?
Д. Х.: В сегменте элитной недвижимости мы являемся лидерами: наша доля продаж по площадям составляет здесь более 30%, и этот показатель мы сохраняем на протяжении последних лет. С 2012 года планируем увеличить объемы ввода элитных объектов до 70 тыс. кв. м, а далее повысить их до 100 тыс. кв. м. Хотелось бы, конечно, перешагнуть данную цифру, однако это будет сложно сделать, так как земли, повторюсь, все меньше. По другим нашим показателям могу сказать, что на сегодня по многим из них мы не только вернулись к докризисным результатам, но уже успели их превзойти.
G: За время существования вашей компании стандарты элитной недвижимости наверняка сильно изменились...
Д. Х.: Конечно. Если сравнить критерии сегодняшнего дня и, скажем, конца 1990-х годов, то отличия заметны. Так, 10 лет назад основополагающим и фактически единственным требованием, которому должен был отвечать элитный объект, было его статусное месторасположение. Если же рассматривать качество домов, то для строительства жилья как элитного, так и экономкласса использовались примерно одни и те же материалы. Однако достаточно быстро элитное строительство стало развиваться по собственным законам: объекты начали возводить с использованием самых передовых материалов, стали разрабатываться особые планировки, позволяющие организовать пространство согласно индивидуальным предпочтениям будущих жильцов, появились дополнительные опции, отсутствующие в массовом домостроении, — это центральное кондиционирование, общеобменная вентиляция, многоступенчатая очистка воды и так далее.
G: А что касается требований покупателей — здесь произошли изменения?
Д. Х.: Люди стали более грамотными, более требовательными. Они лучше разбираются в продукте, который хотят купить. Причем эта грамотность проявляется не только при приемке объекта, но еще на этапе заключения договора долевого участия.
G: Помимо юридической, возросла также грамотность и экономическая. Насколько часто элитная недвижимость становится инструментом для инвестиций? И как бы вы оценили ее инвестиционную привлекательность?
Д. Х.: Для перепродажи элитные объекты покупают, когда есть динамика роста цен на недвижимость в целом. Тогда спрос наблюдается и в эконом-сегменте, и в элитном. Сегодня заметного увеличения цен нет, а потому говорить о том, что люди вкладывают деньги в элитную недвижимость с целью перепродажи, наверное, нельзя. Что же касается оценки инвестиционной привлекательности элитных объектов, то для этого достаточно сравнить рост цен на недвижимость и процентные ставки.
G: А удастся ли продать приобретенный с целью инвестирования объект?
Д. Х.: Элитный — всегда. Ведь речь идет об уникальной квартире в центре города, где земли для строительства становится все меньше и меньше. А значит, ценность, а вместе с ней и цена объекта будут лишь расти.
G: Как вы планируете справляться с грядущим земельным дефицитом?
Д. Х.: У нашей компании есть так называемый земельный банк — это задел, который позволит нам вывести в продажу в элитном сегменте Петербурга еще более 250 тыс. кв. м жилья. Кроме того, мы постоянно ведем переговоры о покупке земельных участков, то есть работаем над восполнением земельного банка.
G: Строительство в центре широко обсуждается и в связи с эстетической составляющей. Как вы с этой точки зрения относитесь к застройке исторического центра?
Д. Х.: Однозначного ответа на вопрос, в каком стиле надо строить в центре Петербурга, наверное, не знает никто. По моему мнению, судить, хорош тот или иной стиль, можно лишь по тому, насколько гармонично здание вписывается в окружающую его среду.
G: Кроме этого, существуют ли другие особенности в элитном строительстве в Петербурге?
Д. Х.: Наш город отличается сложной геологией, и почти все дома в центре построены на фундаментах неглубокого заложения: ряд объектов стоит на лежнях, ряд — на деревянных сваях. Кроме того, в центре есть здания в предаварийном или аварийном состоянии. Само собой, при таких условиях поставить новый дом бывает очень сложно — есть опасность деформировать окружающие здания. Поэтому мы всегда проводим значительно больший объем подготовительных и мониторинговых работ, чем в нормальных условиях. За 17 лет мы успешно построили в центре без малого 80 домов — от клубных до многоквартирных. Так что накопленный нами опыт можно смело считать уникальным. Это наше главное достояние.