„Ъ“ ознакомился с проектом реконструкции бывшей штаб-квартиры ЮКОСа в Воронеже, примыкающей к зданию облдумы. В течение двух лет предполагается увеличение площади 11-этажного объекта с 6,4 тыс. кв. м до 16,5 тыс. кв. м – для создания полноценного офисного центра. Проект одобрен региональным градостроительным советом, эксперты оценивают необходимые вложения в его реализацию в 20–30 тыс. руб. за 1 кв. м. Основным инвестором может стать московский «Опус», к которому фактически перешел контроль над зданием.
На минувшей неделе региональный градостроительный совет одобрил проект реконструкции административного здания по улице Кирова, 4. Проектное решение подготовлено по техзаданию заказчика – собственника здания ООО «ВНПА-недвижимость». Разработчиком проектного решения выступила архитектурная студия Деминых. Проект подразумевает развитие существующей части здания и пристройки к нему. К существующей части объекта относятся соединенные между собой трехэтажное здание, которое будет демонтировано, а также 4- и 11-этажное здания, которые будут реконструироваться и переоснащаться. Пристроенная часть включает в себя два 8-этажных блока, которые будут примыкать к северо-восточному и юго-западному фасадам существующей 11-этажной «свечки». Под пристраиваемыми блоками предусматривается двухуровневая подземная парковка, рассчитанная на 61 автомобиль. Для организации наземной парковки автотранспорта предлагается устройство «карманов» по улице Кирова и парковка со стороны улицы Пушкинской. Реализовать проект планируется в течение двух лет. Гендиректор ООО «ВНПА-недвижимость» Вячеслав Писаренко пояснить подробности отказался, сославшись на то, что «проект еще не одобрен экспертным советом», назвать объем инвестиций в проект господин Писаренко также затруднился, так как «сметная стоимость объекта пока не готова».
Площадь здания на сегодня составляет 6,4 тыс. кв. м. Стоит отметить, что приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области еще в апреле 2010 года ООО «ВНПА-недвижимость» предоставлен в долгосрочную аренду примыкающий к объекту земельный участок площадью 2,7 тыс. кв. м. После реконструкции общую площадь здания планируется увеличить с 6,4 тыс. кв. м до 16,5 тыс. кв. м.
Реконструируемое здание проектировалось и строилось как вычислительный центр филиала ЦКБ АСУ «Нефтеснаб» с 1978 по 1991 год. Примыкает к зданию областной думы, сейчас используется под офисы. Ранее объект контролировался «Воронежнефтепродуктавтоматикой» (ВНПА), был штаб-квартирой ЮКОСа в регионе. В 2007 году после банкротства ЮКОСа ООО «Прана» приобрело контроль над ВНПА. Согласно отчетам ВНПА, еще в 2009 году планировалась реконструкция объекта в полноценный бизнес-центр класса В. Стоит отметить, что «Прана» конфликтовала с миноритарием ВНПА Владимиром Герасимовым (порядка 29% акций). Но в прошлом году ВНПА передала объект в качестве взноса в уставный капитал ООО «ВНПА-недвижимость», получив в этой компании лишь 49% долей. А 51% «ВНПА-недвижимость» – у московского ЗАО «Опус». По данным «СПАРК-Интерфакс», 59% акций ЗАО принадлежит Дмитрию Ромашкину, 41% – Дмитрию Байковскому. «Опус», таким образом, на сегодня фактически контролирует объект, но подробностей о компании выяснить не удалось.
Аналитик агентства недвижимости «Адвекс» Алексей Калинин отметил, что «рынок офисных центров Воронежа еще далек от насыщения», хотя в центральной части города за последние годы запустилось сразу несколько крупных проектов, в частности бизнес-центры «Октябрьский» и «Галерея Чижова». «Заполняемость проекта в первую очередь зависит от эффективности работы управляющей компании, от расположения объекта и от качества его предложения», – подчеркнул аналитик. Он отметил, в частности, что парковки на 61 машино-место будет недостаточно для проекта «ВНПА-недвижимость»: «Такому бизнес-центру для комфорта его арендаторов требуется парковка в несколько раз больше». Алексей Нестеров из управляющей компании «Мегион» пояснил, что строительство бизнес-центра класса В с нуля стоит 30–40 тыс. за 1 кв. м, реконструкция же может обойтись инвестору чуть дешевле – около 20 тыс. за 1 кв. м.