Новые офисы увеличили процент свободных площадей
Третий квартал поставил рекорд
Бизнес-центры
По итогам июля — сентября 2011 года объем качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 1,97 млн кв. м, увеличившись на 67 200 кв. м. С начала года это самый высокий поквартальный показатель.
Вывод новых проектов на рынок подкорректировал распределение офисных площадей по районам Санкт-Петербурга. Выборгский район, занимавший до сих пор третье место по объему офисного предложения среди нецентральных районов города, уступил свои позиции Красногвардейскому району. На сегодняшний день тройка лидеров среди нецентральных районов выглядит следующим образом: Приморский район (12,3% от всего объема существующих площадей), Московский район (11,1%) и Красногвардейский район (6,7%).
Новое предложение на офисном рынке несколько изменило показатели уровня свободных площадей — в классе А объем свободных площадей, по оценкам Jones Lang LaSalle, вырос с 20,4 до 23,4%, или 119 230 кв. м (против 95 650 кв. м в прошлом квартале). Однако такое увеличение не долговременное, и по мере заполнения площадей доля свободных площадей снова начнет снижаться. В целом по рынку она составляет сейчас около 13%.
Как считают в Jones Lang LaSalle, в третьем квартале арендаторы не проявляли высокой активности, что довольно характерно для этого периода года. Показатели чистого поглощения офисных площадей в классе А и В за квартал не превысили отметку в 50 тыс. кв. м. При этом арендные ставки не демонстрировали роста и сохранились на прежнем уровне.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований в Санкт-Петербурге компании Jones Lang LaSalle, отметила: "Сезонный спад активности на рынке в третьем квартале — довольно стандартная ситуация на рынке офисной недвижимости. Текущая неопределенность на финансовых рынках только усиливает желание арендаторов занять выжидательную позицию. Обычно как арендаторы, так и девелоперы активизируются ближе к концу года. Так что в случае отсутствия глобальных экономических катаклизмов мы можем ожидать новых сделок ближе к окончанию года".
Более оптимистично оценивает ситуацию на рынке Лидия Пашнова, директор по маркетингу и PR ИСГ "Сплав". "В настоящее время мы наблюдаем продолжение восстановления спроса на объекты коммерческой недвижимости после кризиса. Идет плавное заполнение введенных в строй офисных зданий, что приводит к сокращению вакантных площадей, дефициту ликвидных предложений и, как следствие, к плавному увеличению арендных ставок. В отношении наших бизнес-центров можно сказать, что на сегодняшний день уровень свободных площадей по всем объектам составляет от 7 до 10 процентов, что соответствует докризисному уровню заполняемости. Дальнейшее развитие ситуации на офисном рынке прогнозировать сложно, все будет зависеть от макроэкономических показателей. Можно предположить, что при благоприятном экономическом климате будут вводиться в эксплуатацию объекты, замороженные в кризисные годы, и будут строиться новые офисные площади, что приведет к росту предложения", — говорит госпожа Пашнова.
Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", также считает, что для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга характерен плавный рост ставок аренды, наметившийся в начале 2011 года. "Пройдя своеобразное "дно" в I квартале 2010 года, которое было связано с выходом на рынок нескольких новых бизнес-центров и с повышением уровня вакансий, в целом, начиная с 2009 года, ставки аренды выросли на 8 процентов — в классе А и на 12 процентов — в классе B в рублевом эквиваленте. За девять месяцев 2011 года ставки аренды показали небольшой рост (на 2 процента — в классе А и 8 процентов — в классе B), что произошло вследствие снижения доли вакантных помещений, а также в силу малого количества новых площадей на рынке", — говорит господин Казанский.
До конца года планируется ввести еще около 100 тыс. кв. м офисных площадей, однако такая цифра будет достижима, если сроки ввода не будут переноситься. "По практике предыдущих лет реалистичной цифрой будет 50-70 тыс. кв. м", — осторожничают специалисты Jones Lang LaSalle.