Инвестиции в новые ворота

2010 год для масштабных проектов по реконструкции объектов транспортной инфраструктуры, в частности аэропорта и здания железнодорожного вокзала, стал годом подготовки. Между тем, по словам экспертов, проведение в Нижнем Новгороде одного из этапов чемпионата мира по футболу в 2018 году должно значительно повысить интерес инвесторов к региону. Поэтому запланированные проекты могут оказаться для них куда более выгодными, чем предполагалось ранее.

Внимание, воздух!

В прошлом году областное правительство, являющееся основным акционером ОАО «Международный аэропорт Нижний Новгород» (ОАО МАНН), запустило конкурсную процедуру по определению потенциального инвестора для аэропортовой компании. По условиям тендера победитель должен будет выкупить в ходе допэмиссии 73% акций аэропорта не менее чем за 710 млн руб. и вложить в его реконструкцию до 3 млрд руб. В частности, в реконструкцию существующего аэровокзала инвестиции не должны быть ниже 217,3 млн руб., в строительство нового пассажирского терминала площадью 8 тыс. кв. м — не менее 880 млн руб., в расширение нового пассажирского терминала до 20 тыс. кв. м — не менее 1 млрд руб., в реконструкцию существующей инфраструктуры и служебных помещений — не менее 883 млн руб. В целом денежные вливания будут распределены на три фазы: первые две — до 2016 года, третья — после достижения уровня пассажиропотока в 900 тыс. человек в год на протяжении двух лет подряд. Прием заявок от потенциальных инвесторов МАНН стартовал 26 июля 2010 года.

Предварительный квалификационный отбор, итоги которого подвели минувшей осенью, прошли ООО «Новапорт» (входит в Aeon Corporation главы Объединенной судостроительной корпорации Романа Троценко), ОАО «Аэропорт Кольцово» (Екатеринбург, входит в группу «Ренова» Виктора Вексельберга) и НКО «Русский фонд развития „Региональные программы“», возглавляемый бывшим руководителем Росимущества и столичного аэропорта Шереметьево Сергеем Беляевым. Кроме этих компаний интерес к проекту реконструкции и развития ОАО МАНН проявила международная инвестиционная группа Dr.Nimmerrichter&Partners, а также ЗАО «Нижегородспецгидрострой». Но они не прошли квалификационный отбор, на котором кроме гарантий финансовой устойчивости оценивался опыт конкурсантов по управлению международными аэропортами и по финансированию объектов транспортной инфраструктуры. Предполагалось, что конкурсная комиссия выберет инвестора до конца 2010 года. Однако этого не произошло, при этом в финал тендера прошли две компании из трех: комиссия по выбору инвестора ОАО МАНН рекомендовала совету директоров компании рассмотреть две заявки — от аэропорта Кольцово и фонда развития «Региональные программы». Определить победителя конкурса тогда было решено после согласования с Федеральной антимонопольной службой (ФАС) России сделки по выкупу допэмиссии акций аэропорта. В начале февраля этого года стало известно, что победителем в конкурсе признано ОАО «Аэропорт Кольцово». Как сообщали тогда в компании, МАНН войдет в состав нового аэропортового холдинга, создаваемого на территории России группой «Ренова», уже реализовавшей программу развития международного аэропорта Кольцово. В частности, в настоящий момент прорабатывается возможность участия «Реновы» в управлении и модернизации аэропортов Ростова­на­Дону, Самары, Волгограда и Новосибирска. В рамках реализации программы реновации нижегородского аэропорта к 2014 году будет построен новый пассажирский терминал пропускной способностью 600 пассажиров в час и стоимостью около 1 млрд руб., который в дальнейшем будет расширен по мере увеличения пассажиропотока аэропорта. Также будет модернизирована сопутствующая аэропортовая инфраструктура. Общий объем инвестиций составит около 2,7 млрд руб.

Согласно проекту инвестиционного соглашения, с выкупом допэмиссии доли в акционерном капитале ОАО МАНН распределятся между Нижегородской областью в лице регионального мингосимущества, ФГУП «Международный аэропорт Нижний Новгород» и победителем конкурса — ОАО «Аэропорт Кольцово» — в пропорции 25,001%, 1,378% и 73,621% соответственно.

Инвестиции прибывают на вокзал

Еще один масштабный проект, связанный с транспортной инфраструктурой, который в 2010 году продолжили готовить к реализации, — реконструкция Московского вокзала в Нижнем Новгороде. Право разработки концепции его модернизации и реновации для Горьковской железной дороги (входит в ОАО «Российские железные дороги», РЖД) в 2008 году получила московская девелоперская компания «Баркли», выиграв инвестиционный конкурс на участие в проекте «Модернизация и строительство транспортного узла на базе вокзала станции Горький­Московский». Как сообщили в ГЖД, в 2010 году на предпроектную разработку реконструкции вокзала было направлено 2 млн руб. В этом году в соответствии с инвестиционной программой на подготовку проектно­сметной документации выделено более 26,8 млн руб.

Согласно концепции, нижегородский вокзал превратят в современный транспортно­пересадочный узел. В частности, предусматривается создание удобной для пассажиров вокзальной навигации, а также различных коммерческих сервисов. Кроме того, будут оптимизированы маршруты движения пассажиров с учетом других видов транспорта. Общий объем инвестиций в проект ГЖД оценивает в 182 млн руб., срок окупаемости составит 3,3 года. Сроки начала и завершения реконструкции вокзала в ГЖД пока назвать затруднились. Ранее завершить реконструкцию Московского вокзала ГЖД рассчитывала до конца 2010 года. Для этих целей планировалось активно привлекать инвесторов. В январе уже этого года стало известно, что основной партнер ГЖД в этом проекте — корпорация «Баркли» — планирует выйти из него. Как цитировало слова владельца корпорации Леонида Казинца агентство «РИА Новости», «Баркли» создала концепцию модернизации и реновации вокзала, но, «видимо, на этом этапе закончит свою работу над проектом, поскольку дальше РЖД могут справиться с ним сами». Между тем в 2008 году «Баркли» обещала вложить в реконструкцию транспортного узла на базе железнодорожного вокзала в Нижнем Новгороде и трех вокзалов в регионе 500 млн руб. Информация о том, какую часть этих средств компания уже инвестировала, не раскрывается. В 2008 году была утверждена «Концепция эффективного использования и развития ж/д вокзалов России на 2010–2015 годы», согласно ей реконструкция 340 вокзалов оценивалась в 30 млрд руб. (70% должны были дать инвесторы). Пилотным проектом Дирекции железнодорожных вокзалов (ДЖВ) ОАО РЖД стала реконструкция Курского вокзала в Москве, в которую девелопер Mirax Group вложил 900 млн руб. Однако в конце 2009 года контракт на управление объектом с инвестором был расторгнут, а ДЖВ решила реконструировать другие московские вокзалы за свой счет (объем инвестиций, необходимых для реализации этих проектов, оценивается в 10 млрд руб.). Привлекать же инвесторов ДЖВ планировала к проектам реконструкции региональных вокзалов. На сегодняшний день дирекцией реализовано около 30 таких проектов, еще 35 находятся в стадии реализации. Финансовым партнером ДЖВ является ВЭБ, с которым в ноябре 2010 года РЖД подписали меморандум о сотрудничестве в модернизации железнодорожных вокзалов, но конкретные условия участия госбанка в финансировании вокзальных проектов озвучены не были.

Аналитик ИФК «Метрополь» Андрей Рожков называет оправданным стремление акционеров реконструировать и расширять возможности принадлежащих им объектов транспортной инфраструктуры. «Это предполагает поступление дополнительной выручки от непрофильной деятельности — сдачи коммерческих площадей в аэропортах и вокзалах в аренду, — продолжает аналитик. — За рубежом до 70% их прибыли формируется как раз за счет аренды. В России пока обратная ситуация: примерно 80% доходов обеспечивает профильная транспортная деятельность». Хотя и в стране, по словам Андрея Рожкова, могут быть свои исключения, когда большую роль в объеме поступающей выручки объекта играет аренда. К таким компаниям он отнес, например, аэропорт Домодедово — один из крупнейших аэропортовых комплексов страны. Вместе с тем, чтобы комплекс стал интересен арендаторам, его собственники должны обеспечить должный трафик, который зависит от объема пассажиропотока. «Это можно назвать фундаментальным фактором эффективности вложений в реконструкцию аэропортов и железнодорожных вокзалов», — считает Андрей Рожков. При этом увеличение трафика в каждом из случаев будет иметь свои основания. Для аэропортов это рост благосостояния граждан, помимо него для железнодорожных вокзалов важна еще и скорость сообщения. «Рост скорости движения поездов может составить конкуренцию с авиатранспортом на отдельных транспортных направлениях», — заключает Андрей Рожков. Что касается конкретно Нижнего Новгорода, дополнительным фактором увеличения трафика обеспеченных пассажиров на железнодорожных и аэропортовых объектах, а значит, и их большей привлекательности для инвесторов может стать проведение в городе этапа чемпионата мира по футболу 2018 года.

Виды на берега

Заявленные ранее грандиозные проекты развития прибрежных территорий Нижнего Новгорода в районе «Стрелки» — Нижегородского порта и проекта торгово­развлекательной галереи на Нижневолжской набережной около Речного вокзала — в прошлом году также не получили развития. Право на освоение последнего объекта в августе 2007 года после одобрения инвестсовета при губернаторе Нижегородской области получило нижегородское ООО «Трейд Парк». Согласно проекту, компания планировала построить на Нижневолжской набережной два корпуса галереи общей площадью около 35 тыс. кв. м — встроенный в перепад высот набережной одноэтажный комплекс выступит над проезжей частью на 45 см, а на его кровле будет проложен пешеходный бульвар с газонами. Около 14,3 тыс. кв. м (70%) галереи будут занимать торговые площади, 4 тыс. кв. м (20%) — рестораны и фудкорты, 1,5 тыс. кв. м (8%) — ночной клуб и детские игровые зоны. К строительству «Трейд­Парк» собирался приступить летом 2006 года, ввести комплекс в эксплуатацию — до конца 2010 года, но сроки реализации проекта затянулись, и в первую очередь из­за проблем с финансированием. Кроме того, против стройки выступили депутаты городской думы, которые на нескольких заседаниях подряд под предлогом того, что комплекс закроет вид на кремль, отказывались переводить зону набережной из парковой в деловую, предусматривающую коммерческую застройку. В итоге компания подкорректировала проект и гордума одобрила изменение статуса земель. В мае прошлого года генеральный директор «Трейд­Парка» Владимир Аржаев заявлял „Ъ“, что ведет переговоры с новым инвестором — «крупной московской строительной компанией», которая намеревалась приобрести свыше 50% долей участия в ООО «Трейд­Парк», вложив в проект около 1 млрд руб. из общей сметной стоимости проекта в 1,35 млрд руб. В итоге в середине мая собственником более 59% долей в ООО «Трейд­Парк» (600 тыс. руб. в уставном капитале 1,01 млн руб.) стал на тот момент совладелец группы «Вимм­Билль­Данн» Евгений Ярославский. Кроме того, господин Аржаев отмечал, что у компании достигнуты договоренности с московским ООО «Мостстройинжиниринг», и, таким образом, «сделаны последние шаги к возобновлению строительства». Накануне выхода Guide “Итоги года” Владимир Аржаев заверил, что «Трейд Парк» совместно с пулом инвесторов приступит к строительству уже в феврале­марте этого года.

К 2014 году будет построен новый пассажирский терминал пропускной способностью 600 пассажиров в час и стоимостью около 1 млрд руб., который в дальнейшем будет расширен по мере увеличения пассажиропотока аэропорта.

Между тем в ближайшее время на противоположном берегу Оки, на Стрелке в районе Нижегородского порта, никаких изменений ожидать не приходится. Напомним, на землях, где расположен порт, областные власти запланировали создание делового центра «Сити­Стрелка» — масштабного комплекса высотных административно­торговых зданий, а также гостиничного, офисного, спортивного и торгово­развлекательного центров общей стоимостью около $4 млрд. Часть этих средств собирался вложить один из акционеров порта — петербургский холдинг «Макромир». Участок площадью 20 га на стрелке Оки и Волги ОАО «Нижегородский порт» арендует у ООО «Портовая недвижимость», как и «Макромир», аффилированный с петербургским бизнесменом Павлом Андреевым. «Макромир» как один из основных инвесторов и девелоперов проекта намеревался перенести порт в другой район области и вложить $800 млн в строительство на месте порта 450 тыс. кв. м недвижимости. Для переноса порта в разное время рассматривался Сормовский район Нижнего Новгорода и места рядом с деревней Большое Козино, что в Балахнинском районе. Однако, как рассказали в Нижегородском порту, никаких работ по подготовке переноса его объектов и имущества, как и строительства коммерческой недвижимости на землях рядом со Стрелкой, в прошлом году не велось. «Компании в принципе некуда спешить, ведь договор аренды портовых земель подписан на 49 лет, — говорит директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. — Хотя, если участок потребуется для реализации какого­либо проекта под конкретного инвестора, обладающего реальными средствами, власти могут предпринять попытку его изъять под государственные нужды, и соответствующие нормы в законодательстве имеются. Район Стрелки — перспективная и привлекательная территория как для организации делового центра, так и культурно­исторического комплекса». Торгово­развлекательная галерея «Трейд­Парка» в этом смысле более четкий проект с уже подготовленной документацией, отмечает госпожа Романчева, но времени на его реализацию из­за постоянных переносов остается все меньше — договор аренды истекает уже в следующем году .