В связи с лесными пожарами многие москвичи начинают задумываться о целесообразности покупки дачи на огнеопасных направлениях. Однако риэлторы уверены, что спрос на недвижимость на востоке и юго-востоке Подмосковья серьезно снизится, только если погодные аномалии, наблюдаемые в этом году, станут привычными.
Подмосковная недвижимость
Торфяные и лесные пожары, которые второй месяц бушуют в московском регионе, уже успели оказать влияние на рынок недвижимости. Спасаясь от ядовитого смога, москвичи спешно покидают столицу: кому позволяют возможности, выехали за границу, кто-то спасается от смога на дачах. Меньше всего повезло тем, у кого домовладения находятся на неблагоприятных восточном или юго-восточном направлениях. Наученные горьким опытом, москвичи теперь с опаской рассматривают идею покупки дачи в районах, примыкающих к торфяникам.
В связи с такой ситуацией риэлторы уже сейчас зафиксировали снижение покупательского интереса на востоке и юго-востоке Подмосковья. Однако они предполагают, что это временное явление, которое осенью должно сойти на нет. Причину снижения интереса риэлторы объясняют просто — потенциальные покупатели не желают сейчас выезжать в задымленные районы.
По некоторым оценкам, количество звонков и обращений в риэлторские агентства по вопросу приобретения как подмосковной, так и столичной недвижимости сократилось практически в два раза. "Пожары в Центральном регионе России, в том числе и в Подмосковье,— это стихийное бедствие, которое нужно пережить. В связи с аномальной жарой и смогом наблюдается небольшое снижение количества заявок на просмотры загородной недвижимости на первичном рынке. Мы считаем, что это явление временное и, как только температура станет более комфортной, клиенты снова будут активно выезжать за город, чтобы подбирать себе дома",— уверен управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
В аутсайдерах сейчас оказались Новорязанское, Горьковское и Егорьевское шоссе. Однако риэлторы подчеркивают, что даже в спокойное время эти направления не особенно популярны у дачников. "Большая часть пожаров вызвана возгоранием торфяников на востоке и юго-востоке области, более чем в 60 км от Москвы. Объекты, расположенные по этим направлениям в такой удаленности от столицы, и в обычное время не пользовались большим спросом. Однако для людей, покупающих недвижимость в удаленных населенных пунктах в восточном и юго-восточном направлениях, сезонные лесные пожары не новость. Стоимость одной сотки газифицированного участка с коммуникациями — около $1000",— считает руководитель отдела загородной недвижимости компании Great reality Наталья Николаева. "Как правило, эти направления люди выбирали по каким-либо субъективным причинам. Например, если человек живет в Кузьминках, ему удобнее ездить на дачу по Новорязанскому шоссе",— говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков.
Спрос перетекает на противоположные направления — все больший интерес вызывают западные и северные направления. Важным фактором при решении о покупке в нынешних условиях становится наличие водоема вблизи дачного участка. "Прецедент масштабных лесных пожаров в Подмосковье вызвал больший интерес к участкам, расположенным у большой воды. Наиболее привлекательные объекты расположены на берегах Клязьминского, Пестовского, Пироговского и Истринского водохранилищ (Дмитровское, Осташковское и Новорижское направления). Участки на первой береговой линии в два раза дороже аналогичных участков в лесу. Стоимость сотки на берегу Клязьминского или Пестовского водохранилищ — от $30 тыс. до $60 тыс., тогда как сотка рядом с лесом будет стоить от $15 тыс. до $30 тыс. Цена зависит от размера, непосредственного расположения участка и качества дома",— считает Наталья Николаева.
Вероятность того, что пожары серьезно изменят конъюнктуру рынка подмосковной недвижимости в дальнейшем, участники рынка пока отрицают. В принципе торфяники вокруг Москвы горят каждое лето, но в нынешнем сезоне сложилась уникальная ситуация. Поэтому, если покупатель уже запланировал приобретение объекта по какому-либо направлению, он вряд ли откажется от своего намерения только по причине возникающих пожаров. Реально рынок подмосковной недвижимости может измениться только в том случае, если подобное жаркое лето станет нормой. "Если аномальная жара будет повторяться ежегодно, то это существенно изменит конъюнктуру рынка загородной недвижимости: даже те москвичи, которые не рассматривали вариант постоянного проживания за городом, будут стремиться прочь из мегаполиса. Это сравнимо с рынком кондиционеров: раньше люди не задумывались о его установке в городской квартире, а сейчас делают это, несмотря на затраты",— рассказывает Владимир Яхонтов.
Как отметили участники рынка, пока наличие торфяников поблизости от дачи не будет учитываться при выборе направления. "Сложная ситуация с пожарами, скорее всего, повлияет на внимание клиентов к пожаробезопасности дома. Вообще, коттеджные поселки организованной застройки могут быть сданы в эксплуатацию только при соблюдении всех противопожарных норм, а если это поселок с участками без подряда или если в поселке ведут строительство несколько строительных подрядчиков, то вопросами безопасности от огня занимается ТСЖ. Но главные факторы привлекательности останутся неизменными, и защита от пожаров в меньшей степени влияет на покупку, чем остальные",— рассказывает Владимир Яхонтов.
Сколько стоит дача*
|
* Средняя стоимость предложения домов и участков без подряда в Московской области, по данным корпорации "ИНКОМ-недвижимость".
Даже сейчас, несмотря на пожары, какого-либо существенного изменения цен не наблюдается. Правда, данные о росте цен на подмосковные объекты у риэлторов расходятся. Как рассказали в компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", они зафиксировали устойчивый рост цен с начала весны — в среднем на 1-1,5% в месяц. По мнению Александра Рыкова, предпосылок для роста цен на загородные объекты пока нет. Рынок остается во власти покупателя, и у него есть возможность выбирать, опираясь на соотношение цены и качества. "Сейчас роста цен на недвижимость не происходит. Покупательский спрос хоть и увеличился, но не достиг того значения, который мог как-то существенно отразиться на цене. Напротив, по некоторым проектам было бы логично, наоборот, снизить цены. Если рост цен есть, то только в каких-либо отдельных проектах и если застройщик сделал какие-либо существенные изменения — например, возвел дома за полгода. Корректировка цен возможна не раньше 2011 года",— считает Александр Рыков.
В целом рынок загородной недвижимости переживает нетрадиционное для сезона затишье. Основная тенденция, наблюдаемая на рынке загородной недвижимости последние несколько месяцев,— продажа объектов в поселках с концепцией "участки с подрядом", с одновременным предложением, в качестве опции, земли без обременения на строительство. "В то же время сходит на нет другое характерное для многих последних месяцев явление: снижение средних цен за счет выхода на рынок новых поселков эконом-класса. И хотя на рынке продолжают появляться подобные проекты, например в июле на рынок вышло около десяти поселков преимущественно сегмента "эконом", цены устояли на прежнем уровне — 11,8 млн руб. за объект. Это произошло по причине удорожания объектов в уже активно продающихся поселках. Однако это происходит не из-за пересмотра прайсов, а из-за вымывания с рынка наиболее дешевых предложений, как, например в поселке "Медвежье озеро", расположенном в районе 29-го километра Ярославского шоссе, где минимальная стоимость участка площадью 7,1 сотки составляет 1,1 млн рубл.",— рассказывает руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.
Самые дешевые направления — Симферопольское, Горьковское, Щелковское: присматриваться к ним можно, имея на руках 2 млн руб. Однако стоит понимать, что за такие деньги покупатель получит минимум комфорта. Скорее всего, это будет небольшой домик на шести сотках без коммуникаций. Как рассказали в компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", недорогую дачу можно присмотреть на Симферопольском шоссе в районе Серпухова. Там находятся большие массивы дач и дачных новостроек, которые активно развиваются. Например, на Симферопольском шоссе в 30 км от МКАД предлагается дом 120 кв. м на участке в девять соток за 2,8 млн руб. В 30 км по Щелковскому шоссе можно приобрести дом (70 кв. м.) на пяти сотках за 2,5 млн руб. Также можно приобрести недорогую дачу в Калужской области (около 150 км от МКАД) или на дальних расстояниях по Ярославскому и Дмитровскому шоссе.
Например, один из самых дешевых вариантов по Новорязанскому шоссе, который можно найти в базе риэлторских агентств,— двухэтажная бревенчатая дача (110 кв. м) 2008 года постройки за 4,5 млн руб. Дом находится на территории садового товарищества на участке площадью четыре сотки с лесными деревьями. Если близость к Москве не главный фактор при выборе дома, можно значительно сократить бюджет покупки. Например, дача (70 кв. м) в 50 км от МКАД по Новорязанскому шоссе на участке в семь соток обойдется в 1,6 млн руб. Дом в садовом товариществе (70 кв. м) в 40 км от МКАД на участке в восемь соток, с садовыми деревьями и баней, оценивается в 2,5 млн руб.
Как отмечают эксперты, покупатели вряд ли потеряют интерес к Новорязанской трассе. Это можно объяснить тем, что на ней расположено большое количество стародачных мест: Ильинка, Быково, Кратово, Малаховка. Кроме того, на Новорязанском шоссе в пределах 50 км от МКАД много сосновых лесов, которые не потеряли в цене, несмотря на пожары. Например, за отдельно стоящий дом в Малаховке (300 кв. м) 1950 года постройки на участке в десять соток в шаговой доступности от леса и озера продавцы попросят 9 млн руб.
По Егорьевскому шоссе бюджет покупки может быть еще меньше. Например, небольшая летняя дача (30 кв. м) на шести сотках в 50 км от МКАД предлагается за 1,2 млн руб. По Горьковскому шоссе в пределах 2-3 млн руб. можно приобрести дом без коммуникаций в среднем в 15-20 км от МКАД на стандартных шести сотках.
Более дорогие варианты находятся на западном и северо-западном направлениях. "Сейчас к наиболее популярным шоссе относятся Киевское и Новорижское (расширение Киевской трассы стало дополнительным стимулом для покупателей), за ними следует Калужское. На Рублево-Успенском направлении спрос традиционно стабилен. А Дмитровское шоссе, ранее входившее в тройку лидеров, за последние два года сдало позиции, причем это касается и готовых домов в коттеджных поселках, и участков без подряда",— рассказывает Владимир Яхонтов.
Основная доля предложения элитных объектов приходится на Новорижское, Калужское и Киевское шоссе. При этом большинство элитного жилья (80%) составляют проекты бизнес-класса. По данным компании IntermarkSavills, среднерыночная цена на коттеджи бизнес-класса составляет $3600 за квадратный метр, на таунхаусы — $2700 за квадратный метр. Квадратный метр в сегменте премиум-класса оценивается в $5860 для коттеджа и $4300 для таунхауса.
Например, в 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе почти за 18 млн руб. предлагается трехэтажный кирпичный дом (183 кв. м) на участке 15 соток с ландшафтным дизайном, лесными и садовыми деревьями, беседкой и баней. За дом в 15 км от МКАД по Новорижскому шоссе (120 кв. м) на участке в 16 соток со всеми коммуникациями попросят 13 млн руб., определенную роль в ценообразовании сыграют сосновый бор и два озера рядом с домом.
В поисках более дешевых предложений придется значительно отъехать от Москвы. Например, при бюджете в 2,5-4 млн руб. можно присматриваться к домам в 50 км от МКАД. Как правило, за такую сумму можно приобрести отдельно стоящий дом или дом в садовом товариществе площадью 50-60 кв. м на участке не более шести соток без коммуникаций, но, возможно, с баней на участке.
Дальняя дача
Домик в Крыму
Как альтернативу московской даче россияне все чаще рассматривают недвижимость в Крыму. Бюджет покупки современного коттеджа со всеми коммуникациями, вблизи от моря, в районе Южного берега Крыма начинается от $150 тыс. Хотя в большинстве случаев можно подыскать варианты куда более привлекательные по цене. Например, однокомнатные апартаменты в жилом комплексе в поселке Пача (Севастополь), с евроремонтом, сантехникой, мебелью и бытовой техникой, а главное, всего в 20 м от моря предлагаются за $70 тыс.
Более скромные варианты — небольшой дом с участком земли, из коммуникаций — электричество, кубовая емкость для воды — можно подыскать за $20-30 тыс. Дом даже за такие деньги будет находиться в пешей доступности от моря.
Например, в Судаке, в районе аквапарка, летняя дача (каменное строение, расположенное на участке площадью 1,5 сотки) в 300 м от моря обойдется в $32 тыс. В Севастополе за $50 тыс. можно купить двухэтажную дачу на четырех сотках на второй линии от моря. В Евпатории за $60 тыс. можно присмотреть дачу (120 кв. м) на 6 сотках. За $15 тыс. можно найти дачу в городе Саки: небольшой домик (около 30 кв. м) на участке 4 сотки, из коммуникаций — свет, вода на участке. До моря — 7 км.
Чтобы купить дом в Крыму, россиянину нужно представить документальное подтверждение законности пребывания на территории Украины, копию паспорта, переведенного на украинский язык, справку о получении ИНН на территории Украины, нотариально заверенное согласие супруга (если покупатель состоит в браке). Россиянин может оформить право собственности на землю, если она приватизирована и предназначена для индивидуального жилищного строительства. Если же земля относится к другой категории, ее можно оформить в аренду на 49 лет. Право собственности нужно обязательно зарегистрировать в бюро технической инвентаризации по месту расположения недвижимости. Дополнительно придется потратиться на отчисления в пенсионный фонд (1% стоимости объекта по договору купли продажи) и государственную пошлину (также 1%).