Пережив сначала инвестиционный бум, а потом столь же резкое кризисное падение, флагман российского курортного сектора город Сочи испытывает трудности до сих пор. Жилье в Сочи давно не было таким доступным. Однако риски, связанные с его покупкой, все еще велики.
Зона особого влияния
"На ситуацию с недвижимостью Сочи влияет не столько кризис и его последствия, сколько полная переориентация с туризма на олимпийское строительство,— уверен Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty.— Если черноморское побережье России каждый год встречает на 7-10% туристов больше, чем в предыдущем году, то в Сочи ситуация противоположная". Действительно, выбор Сочи в качестве столицы Олимпийских игр 2014 года неизбежно вызвал значительный рост цен на рынке недвижимости и появление многочисленных внешних инвесторов. В результате цены в регионе в 2007-2008 годах были завышены, по разным оценкам, на 10-20%.
После сентября 2008 года рынок российской курортной недвижимости подвергся существенной коррекции — в среднем на 30% от уровня докризисных цен. "Спад затронул все крупнейшие рынки: Сочи, Краснодар и другие курортные города (Геленджик, Анапа)",— констатирует Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. К тому же падение цен сопровождалось падением спроса. Однако в целом кризис скорее благоприятно сказался на общем состоянии сочинского рынка недвижимости: ценообразование стало более обоснованным, отношения между участниками рынка — более цивилизованными. "Цены сегодня стабилизировались, рынок стал более зрелым,— отмечает господин Дзагуров.— При этом если до кризиса цены были установлены на строящиеся объекты, сейчас по снизившимся ставкам можно купить готовое, со свидетельством о собственности жилье".
В сложившейся ситуации девелоперы будут вынуждены уделять большее внимание качеству проектов и более ответственно относиться к их реализации: хорошие проекты с грамотной концепцией и продуманной инфраструктурой будут более востребованы, полагает Мария Дворецкая, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jons Lang Lassalle.
Несмотря на двойную инвестиционную привлекательность (курортное расположение и олимпийское строительство), рынок Сочи начал восстанавливаться только в начале текущего года. Причем восстановление заключается пока в том, что падение цен замедлилось. "Ценовая динамика по итогам первого полугодия 2010 года пока еще остается в отрицательной зоне: в зависимости от сегмента стоимость квадратного метра за шесть прошедших месяцев снизилась на 3-5%",— сожалеет Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.
Цена запроса
Различные кластеры рынка курортной недвижимости подверглись коррекции в разной степени. Наибольшей — бизнес- и экономсегменты; существенно снизились цены на элитное жилье, а вот стоимость объектов de luxe почти не изменилась. Средняя стоимость метра жилья бизнес-класса сейчас составляет $2,5-4,3 тыс., в элитных жилых комплексах — $6-6,5 тыс., недвижимость de luxe останется на уровне $8,9-10 тыс. В сегменте экономкласса цена квадратного метра равна $1,2-2 тыс.
"Тем не менее Сочи остается одним из самых дорогих с точки зрения цен на недвижимость городов России",— уверен Виктор Щеблецов, директор по развитию федерального портала по недвижимости "Мир квартир". В частности, по данным господина Щеблецова, предложений объектов по цене менее 1 млн руб. на вторичном рынке Сочи в последнее время не было. Доля дорогих квартир (общей стоимостью свыше 10 млн руб.) в структуре предложения составляет 6%, и по этому показателю столица будущей Олимпиады занимает третье место после Москвы (почти 50%) и Санкт-Петербурга (11%). Основная же масса предлагаемых к продаже квартир (73%) находится в ценовом диапазоне 1-5 млн руб., еще 21% — в диапазоне 5-10 млн руб.
Огласите весь список
Самым популярным вариантом для инвестиций является квартира в элитном жилом комплексе. Сейчас в Сочи три новостройки такого уровня — "Миллениум Тауэр", "Королевский парк", "Идеал Хаус". Средняя цена квартиры в подобном комплексе составляет 15 млн руб. для строящихся объектов и 20 млн руб. для сданных в эксплуатацию. За собственную инфраструктуру и площади общего пользования придется доплачивать: эксплуатационная плата на данный момент равна 90-92 руб. за метр в месяц и растет довольно быстро — примерно на 20 руб. в год. Машиноместо площадью 20 метров на подземном паркинге в подобном комплексе стоит 2 млн. 210 тыс. руб. (ЖК "Королевский парк").
Чем больше площадь квартиры, тем дешевле квадратный метр: например, в ЖК "Миллениум Тауэр" квартира площадью 105 кв. м. выставляется за 22 млн. руб., а 124 метра, как ни странно, предлагаются на 700 тыс. дешевле - за 21 млн. 300 тыс. руб.
Скидку можно получить несколькими способами: приобрести жилье в "низкий" сезон (например, в мае действовала скидка 10%). Второй способ — стопроцентная оплата или краткосрочная беспроцентная рассрочка. Например, в ЖК "Королевский парк" можно приобрести квартиру площадью 95 кв. м и при оплате в течение десяти рабочих дней получить скидку в 2 млн руб.: жилье в таком случае будет стоить не 21 млн, а 19 млн руб. Впрочем, в ГК "Сунжа" (застройщик "Миллениума") нас заверили, что все варианты скидок "обсуждаемы", а значит, просить можно и больше 10%.
Еще один способ сэкономить при покупке элитного жилья — приобрести квартиру в еще строящемся жилом комплексе. В таком случае заключается договор долевого участия. Один из наиболее амбициозных проектов — ЖК "Актер Гэлакси" (планируемая дата сдачи — конец 2012 года). Стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет $3-4 тыс. Например, квартира площадью 116 кв. м будет стоить 14 млн 900 тыс. руб. При единовременной оплате 40% стоимости квартиры предоставляется беспроцентная рассрочка на четыре месяца.
Второй вариант, который предлагали нам наиболее часто,— апартаменты в комплексе таунхаусов с собственной территорией и инфраструктурой, часто с собственным пляжем. Например, в Vesco Realty нам сразу же предложили двухуровневые апартаменты в ЖК "Орхидея-парк" в Центральном районе (от 14 млн 280 тыс. руб. за 140 кв. м до 22 млн 440 тыс. за 220 кв. м). Эксплуатационная плата здесь практически в два раза ниже, чем в высотных комплексах, и составляет 49,5 руб. за метр.
При покупке апартаментов можно воспользоваться возможностью инвестирования. Например, апартаменты в строящемся объекте предлагает агентство "НДВ-Недвижимость" совместно с компанией ПСТ. Предложения в их ЖК "Морская симфония" (планируется 7 башен высотой 60-70 метров) начинаются от 1 млн 300 тыс. руб., срок сдачи объекта — 2012 год. Оформив квартиры в собственность, при желании владельцы могут зарегистрироваться на данной площади.
Частный дом или коттедж был третьим вариантом, который мы рассматривали для потенциальных инвестиций. Однако оказалось, что данное направление на Сочинском побережье пока развито слабо и требует значительных материальных затрат. Например, в компании "Винсент-Недвижимость" нам предложили коттедж в поселке "Горки 11" площадью 500 кв. м стоимостью $2,75 млн. В Vesco Realty предложений было больше — от коттеджа в микрорайоне Приморье за $1,3 млн до таунхауса на Бытхе за $596 тыс.
Брать или не брать?
В целом покупка жилья в Сочи выгодна тем, кто планирует проводить на побережье летний отпуск, а в остальное время отдавать недвижимость в доверительное управление для сдачи в аренду. В таком случае постоянный доход гарантирован и инвестиции оправданны. С этой точки зрения наиболее привлекательными являются объекты, расположенные у моря и обладающие развитой инфраструктурой: квартиры в элитных жилых комплексах и апартаменты типа таунхаус. Приоритетные районы — Центральный и Хостинский.
"В Сочи в будущем может стать перспективным формат покупки небольших апартаментов с последующей сдачей в доверительное управление",— уверена Мария Дворецкая.
И все же в данный момент большинство аналитиков и участников рынка не рассматривает инвестирование в сочинскую недвижимость как приоритетное направление. Причина — в возросших рисках. В первую очередь это долгострой, характерный для всего рынка недвижимости. "Я бы ограничился несколькими советами — покупать то, что требуется, а не с прицелом на "пусть будет" и инвестировать в развивающиеся или уже готовые проекты, а не в полузамороженные строительные площадки",— предостерегает Георгий Дзагуров. А Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций холдинга Rodex Group, предлагает переждать: "Высокие риски сохраняются, и не совсем понятно, что и как будет меняться в новой олимпийской столице". Из-за рисков, полагает господин Заугольников, многие из внешних инвесторов решили не заходить в регион, в строительстве в основном принимают участие местные компании или те, которые уже давно присутствуют в регионе. Основным риском эксперт считает вероятность при госзаказе потерять земельные участки, получив за них компенсацию по кадастровым ценам, а не по тем, за которые их выкупали.
С коллегами согласна и Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton: "Сейчас рынок Сочи не очень привлекателен для инвесторов, потому что стоимость 1 кв. м элитного жилья практически сравнялась с московскими показателями, тогда как спрос на курортную недвижимость на юге России гораздо меньше, чем на столичную". Сомневается в инвестиционной привлекательности Сочи и Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН,— в большей степени, из-за особого характера потребительской культуры: "Большинство совершаемых здесь покупок носит импульсивный характер: приехал — отдохнул — понравилось — купил".
Таким образом, покупать сочинскую недвижимость стоит тому, кто рассматривает ее прежде всего как курортную дачу с возможностью сдачи в аренду и получения дополнительного дохода. "Чистым" инвесторам стоит, пожалуй, подождать: серьезного роста цен в ближайшее время не предвидится.