Дальняя ставка

Условия выдачи ипотечных кредитов на приобретение объектов в строящихся коттеджных поселках остаются довольно жесткими. Однако каждый десятый потенциальный покупатель все же рассматривает возможность получения средств в банке на покупку загородной недвижимости. И порой обнаруживает весьма любопытные предложения.

Взносы по нулям

Трудно поверить, но потенциальным покупателям домов в некоторых строящихся коттеджных поселках сейчас предлагают ипотечные кредиты по очень низким процентным ставкам. В лидерах — поселки холдинга Rodex Group (расположенные на берегу Можайского водохранилища "Сосновые берега", "Золотые пески" и другие). Там обещают не только фантастически низкие ставки, но и отсутствие первоначального взноса.

"Специально для тех клиентов, кто не имеет первоначального взноса, мы разработали совместно с Нордеа Банком новую программу и предлагаем самые "вкусные" проценты на рынке загородной недвижимости — от 7% в валюте и 9,5% в рублях,— рассказывает директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников.— Кредит берется без первоначального взноса под залог — как собственного имущества, так и имущества третьих лиц. Возможен совокупный залог — например, клиент может заложить квартиру и земельный участок, и если сумма залоговых единиц соизмерима со стоимостью приобретаемого домовладения, то никаких дополнительных вложений не нужно. Банк оценивает залоговую недвижимость как 85% от рыночной стоимости, при том что на рынке это обычно 70%".

Справедливости ради такой продукт, наверное, стоит назвать не вполне ипотечным, ведь залогом является не сама приобретаемая недвижимость, а иная собственность. Впрочем, есть у Rodex Group и более привычного вида договоренности с другими банками. Например, со Сбербанком России (первоначальный взнос — 15-20%, рублевая процентная ставка — 10,25%, срок кредитования — до 30 лет), а также Инвестторгбанком (первоначальный взнос — 30%, рублевая ставка — 14%, долларовая — 12,5%, срок кредитования — 10 лет).

Но даже эти условия на сегодняшнем загородном рынке выглядят вполне привлекательными. Большинство строящихся коттеджных поселков не имеет и таких: банковскую аккредитацию им пройти не удалось.

"Поселков, удовлетворяющих строгим требованиям, не так уж много — не более 3% рынка,— рассказывает руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева.— Как правило, это старые поселки, застраивающиеся очередями. Эти случаи не подверглись кризисной коррективе: репутация застройщика проверена, юридическая схема отлажена, документация в порядке, стабильный спрос на домовладения обеспечен. Второй тип кредитуемых проектов — поселки с готовыми домами или на финальной стадии строительства. Это небольшие коттеджные поселки преимущественно высокого класса. Кредиты под участки без подряда дают при наличии полной документации и ликвидности земли — не более 10% рынка земельных участков удовлетворяет этим условиям".

Кредит под подряд

Однако постепенно появляются и новые предложения. Причем касаются они не только готовых домов, но и участков с подрядом на строительство. С конца апреля такая программа заработала в Сбербанке России. Суть ее заключается в том, что аккредитацию в банке проходит не только сам поселок, но и подрядные организации, силами которых будет вестись строительство коттеджей. "Если у покупателя есть 20% первоначального взноса на земельный участок и 20% — на строительство дома, то на оставшуюся часть суммы он может получить кредит,— поясняет Александр Дубовенко, директор по развитию и совладелец компании Good Wood — подрядной организации, прошедшей аккредитацию в Сбербанке.— Земельный участок автоматически идет в залог банку. Однако поскольку стоимость залога всегда будет ниже суммы выданного кредита, для минимизации рисков Сбербанк предлагает такой алгоритм действий. Средства, предназначенные непосредственно для строительства дома, поступают не заемщику, а сразу на расчетный счет подрядной организации. А мы, как аккредитованный подрядчик, берем на себя обязательства всю сумму потратить исключительно на строительные работы. То есть "зарыть" их в тот участок, который находится в залоге у банка. Если же покупатель по каким-то причинам решает расторгнуть договор подряда, то всю оставшуюся сумму мы обязаны перечислить обратно на счет Сбербанка и ни при каких условиях не передавать ее собственнику участка".

Полный список всех аккредитованных поселков и подрядчиков могут предоставить в двух ипотечных центрах, которые Сбербанк открыл специально под эту программу. Базовая ставка по кредиту составляет 14,5%. А через два года, которые отводятся на строительные работы и оформление возведенного коттеджа в собственность, сразу после передачи банку новых документов, ставка снижается до 12,5%. Первые сделки по такой схеме уже прошли в поселках "Львовские озера" (100 км по Новорижскому шоссе) и "Экопарк" (около 100 км от МКАД по трассе "Дон"). Сейчас готовится сделка и в поселке "Рижский берег" (68 км от Москвы по Новорижскому шоссе).

Похожую программу, но с более высоким первоначальным взносом предлагают и некоторые другие. Например, в конце мая заработала ипотечная программа в коттеджном поселке "Окская слобода". "Мы заключили соглашение с Банком Москвы, который предоставляет ипотечные займы для наших покупателей на следующих условиях: от 9,8% в валюте и от 14% в рублях,— говорит исполнительный директор компании "Маршал эстейт" Андрей Вяткин.— При этом покупатель полностью оплачивает стоимость земельного участка, которая составляет от 20 до 35% от общей стоимости покупки (дом плюс земля). После этого он оплачивает 20% стоимости дома и закладывает по ипотеке земельный участок. Дополнительных залогов не требуется. Процентная ставка, конечно, пока еще далека от ожидаемой потенциальным покупателем, но тем не менее эта программа сегодня очень востребована. О конкретных результатах говорить еще рано: программа начала действовать с конца мая, и пока мы отмечаем большой покупательский интерес к ней".

Земля за семь дней

Значительно шире на загородном рынке представлено ипотечное кредитование на земельные участки без подряда. Банки идут на него охотнее: стоимость переданного в залог земельного участка превышает сумму выданного кредита. Поэтому риски более понятные. Но условия предоставления кредита мало отличаются от тех, которые встречаются в поселках, где продаются участки с подрядом.

"В качестве примера можно привести поселок "Старые Кузьменки", расположенный в 65 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, где предлагаются участки без подряда площадью от 8 соток,— рассказывает руководитель офиса "Вернадский" компании "Инком-Недвижимость" Сергей Цывин.— Новая ипотечная программа, по которой могут кредитоваться покупатели участков в поселке, разработана совместно со Сбербанком России. Согласно ее условиям размер процентной ставки составляет от 9% годовых в валюте и от 12,5-14% в рублях. Размер первоначального взноса — от 20%. При этом банк не взимается комиссию за выдачу кредита. Срок рассмотрения заявки небольшой — всего семь дней".

Похожие программы есть и в других поселках. Свою ипотечную программу для покупателей земельных участков в Подмосковье планирует запустить и Транскредитбанк. "Программа будет финансироваться за счет средств ЗПИФ "Земельная ипотека", инвесторами фонда выступят негосударственные пенсионные фонды",— говорит управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов.

Таким образом, доверие к рынку недвижимости у банков постепенно возрождается. И хотя реальных ипотечных сделок в строящихся коттеджных поселках по-прежнему немного, их число постепенно растет. А на осязаемый уровень выйдет тогда, когда ставки по кредитам опустятся до 10-11%. И произойти это, по прогнозам экспертов, может уже осенью.

Наталия Павлова-Каткова