В результате кризиса сформировался новый рынок ипотечного кредитования, который преимущественно перешел под контроль государственных банков и госструктур, а число его активных участников сократилось на порядок.
Новый продукт
К концу прошлого года появились первые признаки оживления на рынке ипотечного кредитования. С начала 2010 года расширены продуктовые линейки банков, снижены требования для потенциальных заемщиков, получают распространение редкие для ипотечного рынка продукты (кредиты с плавающей и комбинированной ставкой).
В 2009 году объем ипотечного кредитования в России сократился более чем в четыре раза и составил 152,5 млрд рублей. Было предоставлено всего 130 тыс. ипотечных кредитов (против 350 тыс. в 2008 году), причем часть займов фактически являлась реструктуризацией ранее выданных кредитов.
Финансовый кризис в целом имел позитивные последствия для развития ипотечного кредитования. Существенно вырос уровень требований при отборе потенциальных заемщиков, банки стали более гибкими в отношении проблемных клиентов (в течение 2009 года было реструктурировано около 35 тыс. ипотечных кредитов), улучшились технологии работы с залогами, а также взаимодействие банков и судебных инстанций по вопросам дефолтных кредитов.
"Сейчас идет формирование нового рынка ипотечного кредитования с новым подходом к оценке рисков как со стороны банков, так и со стороны заемщиков,— констатирует Татьяна Невская, начальник управления ипотечного кредитования ОАО "Альфа-банк".— Это будет качественно новый рынок ипотечного кредитования, его развитие, возможно, будет не столь динамичным, как до кризиса, но зато это развитие будет стабильным".
Отказ многих банков от ипотечного кредитования либо заморозка ипотечных программ в кризисный период привели к существенному росту уровня концентрации на рынке.
Редкий банк
Лидирует на рынке по-прежнему Сбербанк, несмотря на трехкратное снижение им объемов ипотечного кредитования в 2009 году (96,1 млрд рублей против 291 млрд годом ранее). Сокращение числа выдаваемых кредитов не помешало Сбербанку увеличить свою долю на рынке с 37 до 55%.
Большинство крупнейших участников рынка сократило объемы кредитования еще заметнее. Спад более чем на 80% наблюдался у ВТБ 24, "Дельтакредита", БСЖВ, банка "Жилфинанс".
При этом произошла значительная перестановка сил в первой десятке участников и в число лидеров сумели войти те банки, которые показали меньшее, чем в целом по рынку, сокращение объемов кредитования. Практически ушли с рынка "Уралсиб" (-97%), Райффайзенбанк (-97%), "Ак Барс" (-94%), Номос-банк (-94%), "КИТ Финанс" (-93%), Запсибкомбанк (-94%). Зато в топ-10 по итогам года вошли КБ МИА (-42%) и московский банк ИТБ, увеличивший объем кредитования в два с половиной раза.
В результате число участников, которые определяют сегодня динамику ипотечного кредитования в России, можно пересчитать по пальцам. Среди них: два госбанка, несколько частных банков с собственной надежной базой фондирования, а также банки--агенты АИЖК, работающие по стандартам этой организации (в частности, "Евротраст", Городской ипотечный банк, банк "Жилфинанс", банк ИТБ). С учетом того что БСЖВ, Росбанк и "Дельтакредит" находятся под общим контролем, а деятельность банков-агентов определяется объемом рефинансирования со стороны АИЖК, фактическое число активных участников сокращается до восьми-десяти. Более того, если суммировать доли госбанков (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк) и банков, связанных с государственными структурами (в частности, Московское ипотечное агентство) и АИЖК, то можно сделать вывод о том, что сегодня государство способно контролировать (прямо или косвенно) до 80% ипотечного рынка.
"К концу 2009 года конкуренция на рынке ипотеки усилилась: банки стали улучшать условия ипотечных кредитов, возобновлять рекламные кампании по продвижению своих ипотечных продуктов, то есть уже видна борьба за клиента на этом рынке,— резюмирует Татьяна Невская.— Но в 2010 году особой перестановки сил ожидать не приходится: наибольший объем выдач придется на банки с государственным участием и на банки, работающие по схеме АИЖК".
Некоторое усиление конкурентной борьбы возможно во втором полугодии текущего года. Именно тогда дадут эффект маркетинговые программы банков, которые вернулись на рынок в конце 2009 — начале 2010 годов. Однако можно утверждать, что десятка лидеров останется неизменной, поскольку банки, которые даже в период кризиса продолжили выдавать ипотечные кредиты (пусть и на более жестких условиях), у потенциальных заемщиков вызывают намного больше доверия.
Контроль доверия
Господдержка сыграла огромную роль в наметившемся восстановлении ипотечного рынка.
"Правительством РФ предпринят ряд важных шагов и по поддержке ипотечных заемщиков, и по стимулированию рынка ипотечного кредитования,— оценивает роль государства Анатолий Печатников, член правления, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24.— Предоставлена возможность использования средств материнского капитала для погашения задолженности по ипотечным кредитам, реализован проект оказания прямой поддержки ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, выделены дополнительные средства АИЖК на поддержку рынка, прорабатываются механизмы целевого фондирования".
В то же время сегодня в государственной политике наблюдается явный перекос в сторону стимулирования роста объемов ипотечного кредитования. Однако повышение доступности ипотеки должно происходить не за счет снижения ставки по кредитам, а прежде всего посредством сокращения стоимости приобретаемого жилья. Это возможно только при росте объемов жилищного строительства, и в частности жилья экономкласса.
В рамках программ АИЖК на стимулирование кредитования застройщиков жилья экономкласса (программа "Стимул") планируется выделение около 40 млрд рублей. Если переводить эти цифры в квадратные метры, то при средней себестоимости строительства 30 тыс. рублей за 1 кв. м на выделенные средства можно построить всего около 1,3 млн кв. м жилья.
Однако если учесть, что даже в кризисный 2009 год было введено в эксплуатацию 59,8 млн кв. м жилья, становится ясно, что подобная "добавка" явна недостаточна.
Комплексный прогноз
В 2010 году объем предоставленных ипотечных кредитов (по сравнению с 2009 годом) может вырасти на 40-50% и составить около 220-230млрд рублей. "Основными факторами роста активного ипотечного кредитования будут являться улучшение общеэкономического фона в стране, стабилизация цен на рынке недвижимости и усиление конкуренции между основными участниками ипотечного рынка,— полагает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов ОАО "Нордеа Банк".
В 2010-2012 годах рынок ипотеки будет расти за счет введения в эксплуатацию объектов жилья, замороженных в период кризиса. Затем последует неминуемое увеличение цен на жилье, в результате чего темпы прироста объемов ипотечного кредитования уже в 2013 году могут снизиться с 60-70 до 30-40%. Сдерживающее влияние на рынок продолжат оказывать низкий платежеспособный спрос и отсутствие надежных заемщиков.
Поэтому в текущем году должен быть принят комплекс мер, способных принести рынку дополнительно не менее 100-200 млн рублей ипотечных кредитов ежегодно, начиная с 2012 года. К этим мерам относятся и система долгосрочного фондирования ипотечных кредитов со стороны государства, и развитие госпрограмм по стимулированию строительства недорогого жилья.