Назначение ипотечного брокера — помогать клиенту выбрать из множества кредитных программ наиболее подходящую. Но времена изменились: выбора сейчас значительно меньше, чем полтора года назад. Чем может помочь ипотечный брокер во время кризиса, мы выясняли у самих представителей этой профессии.
Брокер вместо интернета
Возле станции метро "Петровско-Разумовская" небольшая зеленая вывеска обещает: "Поможем получить кредит". Принадлежит она брокерской конторе "Эталон кредит", куда я зашел справиться о положении дел в отрасли. "За последний месяц у нас не больше десяти обращений за ипотекой,— признается брокер Андрей.— Значительно меньше, чем за потребительскими кредитами. Объясняется это тем, что сначала люди ждали, когда рухнут цены, но не дождались, а теперь вот ждут, пока банки снизят ставки".
Раньше, до кризиса, у "Эталон кредита" были договоры с несколькими банками и клиенты брокера получали в этих банках скидку в размере 0,5% годовых. Теперь такой договоренности нет, нет и большого выбора: фирма плотно работает только с пятью банками. И в конечном счете клиент получает свою ипотеку за вполне стандартные 15,5% годовых.
Совершить чудо и обслужить клиента, не подходящего под банковские стандарты, здесь тоже не могут. "Я буду год бесплатно работать, если вы мне покажете индивидуального предпринимателя, который получил ипотеку за последние полгода",— торжественно обещает Андрей. Выходит, 1-2% от суммы кредита, которые просит за свои услуги брокер,— это всего лишь плата за возможность не обзванивать call-центры банков самому.
"После начала кризиса в первые полгода количество обращений резко выросло,— вспоминает Алексей, учредитель ООО с простым названием "Ипотечный брокер".— Люди привыкли, что можно получить кредит, а в банках ипотеку не давали. Поэтому заемщики шли к нам. Но несмотря на наплыв клиентов, количество выданных кредитов упало: банки тогда резко подняли ставки и повысили требования к заемщикам. Сейчас ситуация постепенно выправляется, но особого оживления в плане спроса нет. К тому же до кризиса у нас были соглашения с 30 банками, а лидеры рынка работали с 70. Мы действительно могли подобрать оптимальную программу. Сейчас вариантов немного, и за два часа в интернете можно изучить их все".
Все-таки выбор есть
Однако генеральный директор компании "Ипотек.ру" Дмитрий Овсянников уверен в обратном. Он утверждает, что и сейчас имеется выбор между разными кредитными программами, в которых непросто разобраться самостоятельно.
"В Москве сейчас реально работают с ипотекой порядка десятка банков, по стране — больше 50,— говорит Дмитрий Овсянников.— Конечно, на сайте Центробанка таковых значительно больше. Но мы не будем считать тех, кто формально от ипотеки не отказался, чтобы не нервировать граждан, но выставил неприемлемую ставку в 18-20% годовых. В общем, есть из чего выбрать, тем более что сейчас появились такие выгодные рублевые ставки, которых до кризиса не было,— 10-11% годовых. В особых случаях даже 8,8%. В принципе рынок понемногу выправляется, в марте у нас было процентов на десять больше заемщиков, чем в феврале".
Много сравнительно дешевых вариантов появилось благодаря активности АИЖК. Ряд банков только тем и живет, что немедленно рефинансирует все выданные кредиты через агентство, а к ставке АИЖК добавляет при этом свой небольшой процент. В конечном счете клиенты получают свою ипотеку под 8,5-9% годовых в рублях. Но поскольку дело касается государственных денег, требования к заемщикам крайне строгие.
"Сейчас действительно появляются выгодные программы, но они обычно связаны с жесткими ограничениями,— рассказывает директор агентства "Релайт-Недвижимость" Олег Самойлов, занимающийся ипотекой с 1996 года.— Например, Московский кредитный банк предлагает ипотеку под 10% годовых, но сумма не должна превышать половины стоимости объекта. Есть программа ВТБ "Витрина залогового имущества". В ее рамках могут дать рублевый кредит менее чем под 9%, но с обязательным условием покупки одной из залоговых квартир, которые в свое время приобрели заемщики ВТБ".
Итак, варианты действительно есть, а значит, брокер может заниматься своим обычным делом — помогать в выборе.
Нестандартные решения
"Наша задача — подсказать клиентам верное, но подчас неочевидное решение — объясняет Дмитрий Овсянников.— Важнее всего в этом деле считать эффективную ставку, то есть не только проценты, написанные крупными цифрами, но и все остальные расходы, которые люди сами считать не привыкли".
Другое неочевидное решение, которое может присоветовать брокер,— заложить не то имущество, на покупку которого нужен кредит, а уже имеющееся. Таким образом можно купить жилье в новостройке, которую не кредитует ни один из банков, приобрести дом в деревне и даже заграничную квартиру. "В Марокко или Египте россиянам кредитов вообще не выдают,— рассказывает Дмитрий Овсянников.— В Болгарии выдают под 9% годовых, в Турции — под 10%. А под московскую квартиру можно взять валютный кредит под 7-9% и использовать его на покупку заграничного жилья. Все это примеры из реальной практики. Именно так мы недавно помогали одной вышедшей замуж за марокканца москвичке купить квартиру на родине мужа".
"Когда клиент получает отказ в кредите, причин ему обычно не объясняют. Задача ипотечного брокера — заранее знать, где дадут деньги, а где откажут,— считает Олег Самойлов.— Тут важно разбираться в нюансах. В некоторых банках есть негласное указание не кредитовать дома с деревянными и смешанными перекрытиями. В других очень придирчиво изучают историю приватизации квартиры. А некоторые банки, которые сейчас выходят на рынок, наоборот, больше ориентированы на клиентов. Эти знания могут сэкономить много времени".
Фактически функция ипотечного брокера здесь та же, что и у риэлтора: за дополнительную плату он делает то, что клиент мог бы сделать и сам, потратив время и понервничав. В конце концов, мало кто не знает о существовании единых электронных баз, по которым ищут квартиры все риэлторы, но при этом люди не перестают обращаться в агентства недвижимости. С брокерами все то же самое. Кто-то считает их услуги лишней роскошью, кто-то пользуется. Но в ряде случаев без них не обойтись — например, если клиент из другого города. Так, недавно "Ипотек.ру" помогал супружеской чете из Нижневартовска купить для дочери ипотечную квартиру в Москве. Клиентам пришлось побывать в столице два раза. Сначала муж провел в Москве длинные февральские выходные и выбрал квартиру, потом оба супруга приехали всего на один день, чтобы оформить кредит и внести аванс.
В некоторых случаях услуги ипотечного брокера — бесплатное приложение к работе риэлтора, как в агентстве "Релайт-Недвижимость". Иногда они оплачиваются по фиксированной ставке, как в "Ипотек.ру". А часто брокеры работают за процент от суммы кредита.
Кредит через "стимулирование"
В условиях кризиса и повсеместного ужесточения требований со стороны банков многие потенциальные заемщики не попали в число тех, кто может получить кредит. В этой ситуации востребована нелегальная услуга — возможность договориться с нужными людьми в банке. Некоторые ипотечные брокеры практически полностью перешли на такую работу.
"Подавляющее большинство тех, кто к нам теперь обращается, просит пробить ипотеку через своих людей,— признался на условиях анонимности один из ипотечных брокеров.— Совсем шальных кредитов сейчас, конечно, никто не дает. Но есть определенные вещи, на которые банк может закрыть глаза. Например, не проверять в налоговой форму 2НДФЛ или дать ипотеку не на 10 лет, как того требуют правила банка для такого рода клиентов, а на 15. У нас есть связи в четырех банках. Тут главное — "простимулировать" нужных людей. Но мы будем работать не со всяким заемщиком. Вот если у человека денег достаточно, но зарплата "серая", тогда наша фирма готова помочь. Раньше мы брали за работу фиксированную сумму плюс небольшой процент. Сейчас работаем за 10% от кредита, но только при положительном решении. Но и мы можем помочь не всем. На пять обращений удачным оказывается только одно".