Еще два-три года назад граждане предпочитали покупать недвижимость, строительство которой только началось: цена значительно ниже, да и к моменту сдачи дома свободных квартир все равно почти не оставалось. Кризис в корне изменил ситуацию на рынке новостроек — сейчас выбор готового жилья довольно велик.
Сокращение разрыва
Сегодня потенциальные покупатели квартир в Москве и области предпочитают рассматривать варианты либо в достроенных домах, либо в находящихся на стадии сдачи в эксплуатацию, уверяют риэлторы. По мере оживления рынка в последние месяцы 2009 года и в начале 2010-го именно готовые новостройки стали пользоваться спросом и довольно быстрыми темпами уходить с рынка. Эта тенденция влечет за собой постепенное снижение доли предложений таких объектов. Только за январь количество таких адресов в Московской области, по оценке "АКЦ-Миэль", уменьшилось с 66 до 61%.
А вот объекты, находящиеся на ранних стадиях строительства, стали меньше привлекать покупателей. Это понятно: кризис показал, что даже самые солидные компании могут столкнуться с непредвиденными трудностями, из-за которых работы на объектах останавливаются, и, бывает, надолго. Именно поэтому спросом пользуются лишь те объекты, где динамика изменений на стройплощадке заметна невооруженным глазом.
При этом разрыв цен между квартирами на начальной стадии строительства и жильем с уже оформленным правом собственности сократился. Такой вывод сделали специалисты компании "Миэль-новостройки", проанализировав данные о реализуемых компанией объектах первичного рынка, находящихся на разных стадиях готовности. Разница же в стоимости по степени готовности дома, от нулевой до конечной, зависит от каждого отдельного проекта (от месторасположения, уровня дома, сегмента, от сроков и динамики строительства) и может изменяться от 5 до 25%.
Когда рынок новостроек только начинал развиваться, от начала строительства до завершения объекта его цена в среднем возрастала на 20%. Плюс к этому через полгода после оформления прав собственности средняя прибавка в стоимости составляла еще около 15-20%. Таким образом, в период бурного роста цен разница между объектом на нулевом цикле и квартирой, находящейся в собственности, в среднем могла достигать 35-40%. Тогда на увеличение стоимости влияла, с одной стороны, степень готовности дома, с другой — ежемесячный рост цен.
"Сейчас стадия готовности влияет не столько на цену, сколько на спрос. Определяющим для решения о покупке сегодня является степень готовности дома, цена и возможность получения дисконта. Квартиры на нулевом этапе приобретаются неохотно, если только застройщик не предлагает специальные программы, например беспроцентную рассрочку на несколько лет. На растущем рынке покупатели, наоборот, стремились приобрести квартиру на нулевой стадии, даже соглашаясь ждать полтора-два года до окончания строительства, поскольку разница в цене строящегося и готового объекта была значительна",— отмечает Оксана Каарма, управляющий партнер компании "Миэль-новостройки".
Московские адреса
По данным компании "Миэль-новостройки", в Москве сейчас около сотни готовых к заселению домов. Больше всего их в Центральном административном округе (17 новостроек), на втором месте — Северо-Западный административный округ (15), третье место по количеству готовых новостроек делят Северный и Юго-Западный округа (по 12). Наименьшее количество готовых к заселению новостроек в Юго-Восточном округе (4).
Но не стоит думать, что квартиры в готовых домах покорно ждут покупателей. Большая их часть уже продана на стадии строительства, а выбор оставшихся не слишком велик. И все же выбирать есть из чего.
В Западном административном округе столицы уже построены, но пока не распроданы дома от ГК ПИК в Ново-Переделкино, в новом жилом микрорайоне N 14 по Лукинской улице. Это 25-этажный дом (корпуса 7а и 7б), построенный по индивидуальному проекту (цена 1 кв. м — от 74 860 руб.), и три 17-этажных дома проекта П-3М (от 75 000 руб., идет заселение). Дома расположены довольно далеко от метро, гаражи пока только строятся, как и обещанные детсады, школы и прочие необходимые для жизни объекты инфраструктуры. Заселившиеся жалуются на скромные детские площадки и вандалов, которые покушаются на целостность припаркованных во дворах автомобилей.
В готовых новостройках ближе к центру и в более благополучных районах квартиры, несмотря на более высокие цены, раскупаются быстро. В некоторых домах их остались считаные единицы. Например, в 35-этажной высотке на улице Крылатские Холмы ("Крылатские огни") на момент подписания номера продавалась одна четырехкомнатная квартира на 25-м этаже стоимостью 29,197 млн руб. (174 тыс. руб. за 1 кв. м). Как сообщил продавец, пятипроцентную скидку можно получить по карте ПИК "Квартира плюс".
В доме от того же застройщика на проспекте Мира, вл. 165-169, оставалась "трешка" площадью 104 кв. м за 18,061 млн руб., а также квартиры свободной планировки площадью 133,7 кв. м (22,398 млн руб.), 151 кв. м (22,665 млн) и пентхаус площадью 215,9 кв. м за 28,067 млн руб. В отделе продаж группы ПИК рассказали, что на пентхаус можно получить существенную скидку (если обратиться лично в центральный офис) и опустить цену до 25 млн руб. Если сравнивать по стоимости "квадрата", получается намного дешевле, чем обычная квартира в том же доме.
В доме по Шмитовскому проезду, 20 (десять минут пешком до метро, "Дом на Пресне") осталось три квартиры — 131 кв. м (25,042 млн руб.), 136,4 кв. м (25,916 млн) и 159,7 кв. м (36,731 млн). Всего пять квартир из 116 осталось в 19-этажном монолитно-кирпичном жилом доме от компании "КомСтрин" (ул. Верхняя Масловка, 28, ЖК "Дом на Масловке"). Трехкомнатная квартира на 13-м этаже площадью 110 кв. м продается за 22 463 045 руб. (204,209 руб. за кв. м), две одинаковые "двушки" на третьем и десятом этажах площадью 77 кв. м стоят по 14 967 337 руб. (194,381 руб. за кв. м), "зависла" и 127-метровая четырехкомнатная квартира за 24 379 745 руб. (191,966 руб. за кв. м). Дом был сдан государственной приемочной комиссии в IV квартале 2009 года, сейчас покупатели получают ключи.
Вообще бизнес-класс часто продается быстрее, чем строится. Это видно хотя бы по объектам "Интеко". Жилой комплекс Oxygen в Кунцево (ул. Ярцевская, д. 27, корп. 1), сданный госкомиссии совсем недавно, уже распродан. "Квартир от застройщика в продаже нет,— сообщили в компании "Магистрат" (генеральный риэлтор "Интеко").— Сейчас квартиры можно приобрести по переуступке права собственности, и их единицы. Это трехкомнатная квартира площадью 129 кв. м за 20,5 млн руб. и несколько "двушек" площадью от 77 до 93 кв. м стоимостью от 13 до 15 млн руб. В марте жильцам уже будут выдавать ключи. Сейчас можно купить от застройщика только машино-места".
Кстати, машино-место (если оно, конечно, предусмотрено) лучше покупать вместе с квартирой, причем заранее выяснить, соответствует ли ваш автомобиль его размерам. Например, посетители форума ЖК Oxygen очень обеспокоены необходимостью менять джипы на миникуперы из-за несоответствия габаритов.
Еще один повод для беспокойства — распродажа машино-мест всем желающим жителям района, этим недовольны новоселы ЖК Astra (ул. Козлова, д. 34, тоже от "Интеко"). Дом, как сообщили в "Магистрате", заселяется, квартир от застройщика в продаже не осталось, но две трехкомнатные квартиры можно купить у физических лиц, опять же по переуступке прав. Квартира площадью 106 кв. м стоит ровно 20 млн руб., чуть поменьше — 101 кв. м — 17,5 млн.
А вот в сданном в декабре прошлого года ЖК Arco di Sole ("Интеко", Русаковская набережная, владение 7) квартиры от застройщика в продаже пока есть. Площадь квартир — от 45 до 135 кв. м, стоимость — от 128 700 руб. до 160 000 руб. за кв. м.
Область со скидкой
По данным компании "Миэль-новостройки", в Подмосковье сейчас примерно 127 готовых к заселению домов. В Московской области наибольшее количество новостроек, готовых к заселению, находится в ближайших к столице городах: на первом месте Красногорск (24), на втором — Одинцово (16), на третьем — Мытищи (11). Меньше всего готовых новостроек (по одному объекту) в таких городах, как Ивантеевка, Королев, Лобня, Орехово-Зуево, Павловский Посад, Пушкино, Сергиев Посад.
По несколько квартир, как сообщили нам в офисе продаж компании "ЮИТ Дом", осталось в сданных государственной комиссии и уже заселяемых домах. Например, в городе Долгопрудном, в трехсекционном 17-этажном кирпично-панельном доме по адресу Новый бульвар, 23, осталась всего одна квартира площадью 83,6 кв. м за 5,46 млн руб. (68 тыс. руб. за кв. м). В Королеве в готовом доме в продаже осталось несколько двухуровневых квартир площадью 156,5 кв. м за 12,52 млн руб. (80 тыс. руб. за кв. м). В Пушкино (Московский проспект), по словам менеджера продаж, "наберется штук восемь квартир", площадь каждой — 88,3 кв. м, стоимость — 5,121 млн руб. (58 тыс. руб. за кв. м).
Примерно такие же цены на квартиры в домах, которые будут сданы и в марте, и в конце года. Например, в марте "ЮИТ Дом" сдает кирпично-панельный дом в Раменском, сейчас квартира площадью 87,71 кв. м в нем стоит 4,429 млн руб. А в конце года планируется сдача дома в Жуковском (правда, монолитно-кирпичного, а не кирпично-панельного), квартира площадью 86,64 кв. м предлагается в нем за 5,224 млн руб. Учитывая разницу в качестве, цены вполне сопоставимые.
Впрочем, если заплатить всю сумму сразу, можно получить 10-процентную скидку. А если наберется только 20% стоимости квартиры, компания предлагает рассрочку оставшихся 80% на год под 12% на остаток платежа.
Попроще, подешевле и подальше можно купить готовую новостройку от "Домостроителя". В Орехово-Зуево, например, в сданном в эксплуатацию ЖК "Театральный" (крупнопанельный 10-этажный дом) стоимость квадратного метра — от 31,62 до 36,735 тыс. руб. "Двушка" площадью 67,41 кв. м на 10-м этаже обойдется в 2 131 504 руб., на 6-м — 2 260 459 руб. В Электрогорске (75 км к востоку от Москвы) в монолитной секции крупнопанельного дома квартиры еще дешевле — от 29 тыс. руб. за кв. м. "Двушка" площадью 103,28 кв. м на первом этаже стоит 2 995 120 руб., такая же на шестом — 3 175 860 руб. Компания предлагает рассрочку до 9 месяцев, ипотеку до 30 лет и квартиры для тех, кто имеет право на субсидии.
Что ж, и в кризисе есть положительные стороны. Еще пару лет назад выбора готовых квартир в Москве и Подмосковье не было в принципе.