Запутанные сети

Несмотря на усилия Смольного сделать предсказуемыми и прозрачными взаимоотношения строителей и энергетиков, участники строительного рынка не скрывают своего разочарования от реального положения дел. Процесс присоединения к инженерным сетям города по-прежнему забюрократизирован, дорог и долог. Наиболее просто в городе решаются вопросы с присоединением к сетям ГУП "Водоканал", ООО "Петербурггаз" и ООО "Петербургтеплоэнерго". Зато для присоединения к ОАО "Ленэнерго", как и много лет назад, строителям приходится проходить через "круги ада". С подробностями о том, как строится партнерство девелоперов и монополистов, обозреватель "Энергетика" Игорь Архипов.

Рост напряжения

Доля затрат на инженерно-энергетическое обеспечение в общей структуре себестоимости объектов постоянно растет. По оценкам директора по строительству холдинга RBI Виктора Коршенбаума, они уже достигают 25%. "С каждым годом удельный вес этих затрат возрастает — лет десять назад они составляли всего около 10 процентов. Расходы по внешним сетям могут доходить до $500 на кв. м. возводимой недвижимости", — говорит господин Коршенбаум. С ним соглашается вице-президент НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга" Алексей Белоусов. "Затраты на инженерию составляют 20-30 процентов в стоимости проектов, и, как мне представляется, этот процент будет увеличиваться и в дальнейшем", — считает господин Белоусов. Генеральный директор ЗАО "Адамант" Дилявер Меметов считает, что доля затрат на инженерное обеспечение из года в год растет не только за счет тарифов, но и ввиду роста стоимости всевозможных согласований и проектных работ. "Расходы по модернизации источников, прокладке кабельных линий даже в центральных районах существенно увеличиваются, а, к примеру, в Шушарах, в зоне КАДа, могут достигать 30-40 процентов от общей сметы. Причем большую долю этих затрат несет тот девелопер, который идет первым. Так, нам пришлось потратить сотни миллионов рублей, чтобы построить подстанцию, необходимую для развития территории на пересечении Выборгского шоссе с КАДом", — говорит господин Меметов.

Между тем, председатель комитета по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) Олег Тришкин весьма критично относится к жалобам застройщиков: "Сейчас при средней цене $2000 долларов за кв. м. жилья на окраинах города вся инженерия, если просуммировать установленные платы за присоединение к сетям, обходится застройщикам в 200 долларов. Иными словами, расходы составляют порядка 10 процентов, в то время как во всем мире они достигают 30 процентов", — парирует господин Тришкин.

Впрочем, участники строительного рынка считают, что сравнивать положение дел в отечественной отрасли с общемировой ситуацией не очень корректно. "Российские условия подключения к инженерно-энергетическим сетям — это нонсенс, — говорит вице-президент компании STEP Юрий Иоффе. — И в Европе, и в США инвестор покупает инфраструктурно подготовленный участок земли. Если муниципальные органы власти выдают разрешение на строительство определенного вида недвижимости, то подразумевается, что участок уже обеспечен необходимыми инженерными коммуникациями. В России же эта схема не развита, именно поэтому российский рынок, особенно в промышленном сегменте, отпугивает многие западные компании. Чтобы сделать Петербург привлекательным для иностранных инвесторов, городу нужно системно заниматься инфраструктурной подготовкой участков для последующих торгов".

Господин Меметов, в свою очередь, отмечает недостаточную прозрачность формирования тарифов на присоединение к инженерным коммуникациям, особенно к электросетям. "В идеале рынок должен определять, сколько стоит та или иная нагрузка на конкретной территории. Может быть, следует проводить аукционы — тогда будут понятнее и цены, и жестче определять ответственность со стороны поставщика инфраструктуры. Мы же несем серьезные риски в случае задержки с присоединением к источникам и сетям и, соответственно, нарушения сроков ввода в эксплуатацию объектов: потеря прибыли, проблемы с выплатой кредитов, невыполнение обязательств перед арендаторами, партнерами и т. д.", — указывает господин Меметов.

Не единое окно

По мнению строителей, процесс присоединения к инженерным сетям слишком забюрократизирован. "Мы по-прежнему очень долго согласовываем документы, что в целом пагубно влияет на инвестиционный климат в строительной отрасли — затягиваются сроки реализации инвестиционных проектов, дополнительно тратятся деньги, в том числе заемные, — подчеркивает господин Белоусов. — Помимо бюрократических процедур, мы часто сталкиваемся, не секрет, с коррупционной составляющей процесса согласований, и эту стенку, к сожалению, никакими усилиями нам не удается проломить. В основном это касается руководителей среднего звена — документы могут лежать неделями из-за того, что пока не подтолкнешь процесс, не ставится какая-нибудь подпись — мол, нужный сотрудник все время "занят", "находится на совещании" и т.п. Стараемся в таких случаях информировать руководителей "Ленэнерго", ГУП "ТЭК СПб". Пожалуй, серьезных проблем нет только с ГУП "Водоканал" — мы быстро проходим согласования и оперативно решаем вопросы подключения". Начальник отдела присоединения сетей компании Setl City Алексей Попов отмечает, что процесс согласований становится все более сложным. "Тяжело сказывается кадровая чехарда, по сути, во всех компаниях — рядовые исполнители сидят безынициативно, ничего не делают без команды сверху, при этом складываются такие условия, чтобы заставить застройщиков "поблагодарить" того или иного клерка. Достаточно долго и сложно идет оформление актов сдачи на баланс энергокомпаний построенного имущества. Очень долго лежат документы в "Ленэнерго" — зачастую просто не пробиться к ответственным лицам для решения вопросов. Увеличились сроки подписания документов на передачу имущества в "Водоканале", хотя с этим предприятием отношения складываются наиболее понятные. Вводится плата даже за простейшие услуги: например, теперь продление техусловий ГУП "ТЭК СПб" стоит 17 тысяч рублей. На фоне взаимоотношений с монополистами могу отметить позитивный опыт работы с компанией "Петербургтеплоэнерго": люди идут навстречу, видно, что они заинтересованы быстрее заключать договоры на теплоснабжение", — говорит господин Попов. Управляющий партнер АРИН Игорь Горский уверен, что бурное развитие строительной отрасли в последние 10-12 лет не привело к качественному и количественному улучшению ситуации с естественными монополистами. По его словам, принятие решений монополистами по-прежнему непредсказуемо и зависит от огромного количества людей. "Система единого окна не работает, и зачастую нужно пройти круги ада для подключения к сетям. Полагаю, что самым сложным и проблемным остается взаимодействие с "Ленэнерго", достаточно понятно и оперативно решаются вопросы с "Водоканалом" и "Петербурггазом"", — считает господин Горский.

Неравноправное партнерство

Строители и энергетики по-прежнему остаются неравноправными партнерами. "Монополисты стали более жестко относиться к компаниям-неплательщикам, и это обоснованно, — отмечает господин Лелин. — Однако хотелось бы, чтобы введение санкций и жестких мер в отношении строителей все-таки уравновешивалось добросовестным выполнением своих обязательств и самими монополистами. Сейчас же сложилась такая ситуация, когда у монополиста есть все возможности надавить на застройщика, а вот обратного механизма воздействия не существует". С коллегой соглашается и господин Меметов. "Необходима обоюдная ответственность, но пока мы остаемся в неравных экономических и правовых отношениях, это по-прежнему монополистическая форма взаимоотношений", — констатирует господин Меметов. По его словам, например, в случае расторжения договоров на присоединение возникают проблемы с возвратом денег.

Особенно не нравится строителям запрет на самостоятельное выполнение технических условий при присоединении к электросетям. Введенный Смольным три года назад новый порядок предполагает, что потребитель лишь вносит плату за присоединение, а все работы выполняются подрядчиками электросетевой компании. "Сама идея вполне адекватна, — высказывает распространенное среди строителей мнение господин Иоффе. — Раньше инвестор самостоятельно строил инфраструктурные объекты, а затем передавал их на баланс соответствующим организациям. В подавляющем большинстве случаев построенная инфраструктура эксплуатировалась не только для нужд построившего ее инвестора. Сейчас инвестор платит непосредственно за присоединение к сетям — такая схема теоретически должна выглядеть прозрачнее. Но на практике воплощение этой идеи оставляет желать лучшего". Основные претензии к новому порядку связаны опять же со сроками выполнения работ и отчасти их стоимостью. "Конечно, мы заинтересованы сами проводить работы, поскольку контролируем своего подрядчика — и сроки, и качество работ, — подчеркивает господин Попов. — По новым же правилам мы оказываемся лишь просящей стороной, при этом за нарушение сроков предусматриваются копеечные штрафы. Единственный плюс — мы избавляемся от головной боли по передаче на баланс "Ленэнерго" созданной инженерии". По словам господина Коршенбаума, при новом порядке застройщик вынужден жить "с завязанными глазами": "За последние десять лет у нас был только один, полностью денежный договор о присоединении к электросетям. Мы буквально дневали и ночевали в "Ленэнерго" — и четырехмесячную задержку с присоединением объекта считаем хорошим результатом" Некоторое время после введения нового порядка руководство "Ленэнерго" еще делало исключения для отдельных застройщиков, но затем заняло жесткую позицию. "Заключение имущественных договоров прекратилось более года назад, и впредь такие договоры заключаться не будут", — заявляют в энергосетевой компании.

Строители, впрочем, не оставляют надежд вновь вернуться к прежней системе. "К сожалению, пока нам не удается договориться, чтобы институт имущественных договоров вновь вошел в практику, — констатирует господин Белоусов. — Хотя, безусловно, выполнять работы своими силами дешевле и, главное, быстрее". Компромиссным решением, на взгляд господина Меметова, мог бы стать переход к форме денежно-имущественных договоров: "Соответствующее инженерное ведомство выдает технические условия, проводит экспертизу сметы, на определенную сумму мы создаем имущество и передаем его, а разницу доплачиваем деньгами. Не понимаю, почему нельзя перейти на такую схему, чтобы застройщики могли бы сами контролировать сроки, взяв на себя ответственность".

Но председатель КЭиИО Олег Тришкин убежден, что присоединение на основе денежных договоров "конечно, лучше". По данным КЭиИО, из 448 жилых домов, электроснабжение которых обеспечивается по временной схеме, 354 объекта не обеспечены постоянным электроснабжением по вине застройщиков, не выполнивших свои обязательства. "Зачастую недобросовестный застройщик заключал договор на постоянную схему, получал временно электроснабжение на стройплощадку, сдавал дом и заселял, — и все у него хорошо, — поясняет господин Тришкин. — А затем, недовыполнив техусловия, застройщик все бросает и уходит. Встречаются и совсем вопиющие ситуации. Например, на Ленинском проспекте один из ведущих, до недавних пор, застройщиков заселил дом, — не имея договора ни на временное, ни на постоянное электроснабжение. Когда на соседнем участке проводились какие-то работы, то порвали кабель, дом, где живет триста семей, погас, и выяснилось, что кабель был подпольный — они просто воровали электроэнергию. И что, лучше таким недобросовестным застройщикам отдавать работы? Или пусть уж делает их энергосистема — хотя и к ней тоже масса претензий".

В частности, 133 проблемных объекта, по информации КЭиИО, попадают в зону ответственности энергоснабжающих организаций. "Причины здесь различные, — говорит господин Тришкин. — "Ленэнерго" где-то своевременно не включила объект в инвестпрограмму, где-то отсутствовало финансирование, где-то нужно выполнить очень сложные технические решения, где-то сказалась безалаберность исполнителей — подрядчиков "Ленэнерго"". В ряде случаев сбой произошел из-за невыполнения застройщиком "денежных" договоров. Впрочем, в "Ленэнерго" говорят, что по временной схеме подключено не более 40 жилых домов, и в течение двух-трех месяцев компания намерена перевести их на постоянную схему. Как бы то ни было, но, по словам господина Белоусова, за последний год стало меньше просроченных "Ленэнерго" договоров на присоединение. Положительную роль сыграло то, что в рамках подписанного год назад меморандума о взаимодействии "Ленэнерго" и НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга" была создана рабочая группа, рассматривающая проблемы по конкретным объектам.

Малая энергетика

У девелоперов, создающих автономные источники теплоэлектроснабжения, сложности возникают, прежде всего, при получении лимитов на газ. "Хотя локальные источники для наших объектов весьма экономичны, это не очень приветствуется городом, — говорит господин Меметов. — Считается, что чем больше потребителей у централизованного источника, тем ниже тариф и меньше дотации из бюджета. Однако хотелось бы, чтобы все источники были в равной конкурентной среде и потребитель мог свободно выбирать. Например, для многофункциональных и гостинично-офисных комплексов локальные источники оптимальны, тем более что в межотопительный сезон все равно приходится дублировать централизованные источники". "Возможности малой энергетики для теплоэлектроснабжения проектов жилищного строительства используются в нашем регионе незначительно, — отмечает директор департамента продаж инфраструктурных проектов ОАО "Звезда-Энергетика" Петр Пащенко. — В Петербурге отсутствует практика строительства частных электростанций для постоянного электроснабжения жилья. Основные сдерживающие факторы — сложность согласования объекта с регулирующими органами и получения лимитов на газ. Энергопотребление жилья имеет ряд особенностей, одна из которых — наличие "пиков" и "провалов" в потребляемой электрической и тепловой мощности. В ряде случаев "пики" не накладываются друг на друга, поэтому целесообразно эксплуатировать электростанцию параллельно с энергосистемой. К тому же в периоды "провалов" будет возможность частично разгружать генерирующие мощности "большой энергетики". Но в реальной жизни для продажи электроэнергии в сеть необходимо получить у сетевой компании техусловия, которые зачастую выдаются с завышенными, либо и вовсе невыполнимыми требованиями. При попытке же согласования тарифа может сложиться ситуация, когда его величина не обеспечит окупаемость электростанции".

Светлое будущее

Планы развития инженерно-энергетической инфраструктуры, по словам господина Тришкина, не предполагают существенных сокращений, способных затормозить девелоперские проекты. Корректировка генеральных схем, которая уже частично завершена, связана с принятыми еще до кризиса изменениями в Генеральный план Петербурга. "Все, что было заложено в планах по развитию территорий, все крупные проекты мы оставили в генеральных схемах", — подчеркивает господин Тришкин. Так, с учетом развития всей Северной долины выполнены работы по водоснабжению, заканчивается строительство коллектора и котельной "Парнас-4", необходимой для обеспечения теплом первой очереди проекта. Для застраиваемых жильем кварталов Юго-Западной Приморской части заканчивается строительство теплосетей и коллектора, решены вопросы обеспечения электричеством. Проложены кабельные линии между ТЭЦ-15 и строящейся Юго-Западной ТЭЦ, первая очередь которой должна быть введена в IV квартале 2010 года. Разумеется, и проект "Балтийская жемчужина" обеспечивается "на полное развитие". Выполняются и реализуемые с компанией "Балтрос" мероприятия по инженерному обеспечению территорий застройки "Новой Ижоры" и "Славянки". Кроме того, КЭиИО уже озабочен подготовкой к освоению новых территорий между Лисьим Носом и Сестрорецком. "Мы, наконец, уходим от ситуации, когда догоняли строителей, и теперь стремимся опережающими темпами обеспечивать инженерией большие территории массовой застройки", — утверждает господин Тришкин. В 2009 году "СПбЭС" удалось ввести четыре подстанции 110/10 кВ с кабельными линиями (в том числе подстанцию "Стенд", обеспечивающую жилую застройку в районе Каменки и Озера Долгое). "Ленэнерго" запустила три подстанции (среди них подстанция "Кудрово", необходимая для электроснабжения масштабных проектов "Семь столиц" и "Новый Оккервиль").

Впрочем, очевидно, в 2010 году все программы развития будут секвестированы. В бюджетной адресной инвестиционной программе, в разделе КЭиИО, предусмотрено 15,5 млрд рублей вместо 18 млрд рублей в дважды урезанном бюджете-2009. По итогам 2009 года инвестпрограмма "СПбЭС" составит около 3 млрд рублей (вместо почти 10 млрд рублей бюджетных и частных средств, которые планировалось привлечь на развитие еще в начале 2009 года). Программа на 2010 год пока не утверждена (известно только, что будет достроена подстанция 110/10 кВ "Синопская", ввод которой планировался в нынешнем году). О параметрах программы "Ленэнерго", как сообщили в пресс-службе компании, "говорить преждевременно, так как не определены тарифы на 2010 год". За 9 месяцев 2009 года было освоено 5,8 млрд рублей (92% от плана), но, очевидно, по итогам года не будет достигнут ранее запланированный объем инвестиций (11,1 млрд рублей). Сборы платы за присоединение, являющейся основным источником финансирования инвестпрограммы "Ленэнерго", упали по сравнению с уровнем 2008 года в 3,5 раза (за год собрано 3,7 млрд рублей) — и эта тенденция, естественно, не может не отразиться на объеме будущей программы.

Сокращение финансирования, как отмечает господин Тришкин, отчасти компенсируется экономией при проведении конкурсных процедур — "по итогам года, полагаю, она составит не менее 15 процентов, то есть за те же деньги мы можем делать значительно больше, чем раньше". Девелоперы же источник оптимизма склонны видеть скорее в том, что "живых" проектов в 2010 году не станет намного больше, и поэтому будет легче договариваться о перераспределении денег и мощностей на реально строящиеся объекты.