Обзор недвижимости

Восемь продавцов на одного покупателя

--------------------------------------------------------
       Депрессия рынка. Продолжается ценовой спад. На одного потенциального покупателя приходятся восемь продавцов. Число сделок упало вдвое
       
Причины спада. Предвыборные опасения и дефицит свободных средств у населения
       
       Московские квартиры. Многокомнатные квартиры стремительно дешевеют. Месячник распродажи муниципального жилья повлиял на цены в типовых домах. Кирпичные пятиэтажки неожиданно подорожали
       
       Рынок загородных домов. Инвесторы изымают деньги из оборота. Схема поэтапного финансирования строительства становится популярной у покупателей. Строители осваивают южные окраины Москвы
--------------------------------------------------------
       
       Ожидания стабилизации на рынке недвижимости в последний месяц не оправдались: цены на квартиры продолжают падать.
       В марте они снизились не менее чем на 2,5%.
       В самом начале апреля покупатели несколько активизировались, наметилось оживление конъюнктуры.
       Однако уже в первой половине апреля цены снова упали — на 0,7-1,2% по разным типам квартир. Если год назад покупатели задавались вопросом: "До каких же пределов будут расти цены?", то теперь волнуются риэлтеры: "Доколе же они будут падать?"
       Существуют два главных фактора, стимулирующих сегодняшнее снижение цен — чисто конъюнктурный и политический, связанный с предвыборными тревогами покупателей.
       Характерный признак нынешней ситуации — беспрецедентное превышение предложения квартир над спросом. Когда в августе прошлого года на одну заявку на покупку приходилось в среднем шесть заявок на продажу, риэлтеры жаловались, что наступил мертвый сезон.
       Сейчас на одного покупателя приходятся не менее восьми продавцов, и ценовой спад, конечно, неизбежен. Ко всему прочему, он сопровождается резким сокращением числа сделок: сейчас их регистрируется примерно в два раза меньше, чем пару месяцев назад. Очевидно, что все большее и большее число покупателей либо вовсе отказываются от идеи приобретения квартиры, либо откладывают покупку до лучших времен.
       По наиболее распространенному среди риэлтеров мнению, снижение цен будет продолжаться еще несколько месяцев, после чего цены на квартиры верхней ценовой категории пойдут вверх и, что наиболее вероятно, зафиксируются на уровне осени прошлого года.
       Что касается квартир в типовых домах, то для них существует объективный нижний предел цены, определяющийся себестоимостью строительства жилья. На сегодняшний день она составляет от 650 до 800 долларов за квадратный метр с учетом коммуникаций.
       Дальнейшее снижение цен возможно только в том случае, если городские власти заметно уменьшат долю квартир, которые предназначены очередникам, и снизят таким образом общие затраты застройщиков.
       
Квартиры
       Быстрее всего дешевели в последние полтора месяца трех- и многокомнатные квартиры. Их стоимость снизилась на 8,0-8,5%. Предложение в этом секторе рынка заметно опережало спрос. Важную роль здесь сыграли негативные политические ожидания покупателей: вкладывать деньги в дорогую квартиру накануне президентских выборов с неясным исходом — дело очень рискованное.
       Снижение спроса на дорогие квартиры связано в том числе и с насыщением этого сегмента рынка при возросшем предложении: на инвестиции 1991-1992 годов строится и уже построено много квартир именно такого типа.
       Кроме того, по мнению финансового директора компании "Вавилон" Алексея Макарова, продолжает сказываться недостаток свободных средств у предприятий и граждан. По этой причине, в частности, почти сведена на нет практика покупки квартир сотрудникам полностью или частично за счет фирм, ранее имевшая широкое распространение, к примеру, среди нефтедобывающих и нефтеперерабатывающих компаний.
       На ситуацию с типовыми квартирами политический фактор оказал меньшее влияние.
       Однако здесь вновь стало заметно влияние первичного рынка на общую ценовую ситуацию. Проводимый московскими властями месячник продажи муниципального жилья со значительными скидками привел к тому, что цены на квартиры в типовых домах улучшенной планировки снизились почти на 4%.
       Если в прошлом году риэлтеры могли продавать квартиры во вновь построенных домах в районах новостроек дешевле, чем фирмы, уполномоченные правительством Москвы, то теперь ситуация обратная. Цены в районах новостроек близки сегодня к себестоимости строительства. Разумеется, возможность купить квартиру по 830 долларов за квадратный метр оттягивает покупателей со вторичного рынка.
       Однако это воздействие компенсируется тем, что квартиру, купленную со скидками, невозможно продать в течение пяти лет после приобретения: немедленно после продажи эти квартиры как бы исчезают с рынка.
       Кроме того, заметно, что наибольшее влияние дешевые распродажи жилья оказывают не на всю территорию города, а на районы, непосредственно примыкающие к зонам массовой застройки.
       Квартиры в пятиэтажках дешевели стремительнее, чем малогабаритные квартиры в домах более поздних проектов. По данным риэлтерской фирмы Savva Real Estate, за первый квартал цены на квартиры в пятиэтажных домах упали в среднем на 3,4%, а в девятиэтажных — только на 1,9%.
       В последнее время риэлтеры склонны и "хрущевки", и девятиэтажные дома 60-х годов считать жильем примерно одного класса — на основании сходных планировочных решений и примерно одинакового уровня цен. Однако разница в нынешней ценовой динамике демонстрирует, что уравнивать их все же преждевременно. Девятиэтажные дома, в отличие от пятиэтажек, имеют лифты и мусоропроводы, что заметно повышает их потребительские качества.
       Среди пятиэтажек самые выгодные позиции сохраняют дома, построенные из кирпича. На фоне общего спада цены на квартиры в таких домах в марте даже несколько поднялись. Кирпичные "хрущевки" всегда стоили заметно дороже, чем панельные и блочные: срок их эксплуатации в 2-2,5 раза дольше, а степень износа сегодня отнюдь не является критической.
       И все же разумное объяснение мартовскому росту цен на них найти нелегко. Возможно, это связано с наблюдавшимся в марте некоторым увеличением рентабельности операций по расселению коммунальных квартир и с удешевлением жилплощади в сталинских домах.
       Кирпичные пятиэтажки играют довольно заметную роль в расселении коммуналок, поскольку значительная часть "коммунальщиков" не намерена переезжать в отдаленные районы. А в обжитых уже ими районах кирпичные "хрущевки" — максимум, что они могут себе позволить.
       
Коттеджное строительство
       Большинство участников рынка отмечают заметное ухудшение инвестиционного климата, связанное опять же с неблагоприятными политическими прогнозами. Нежелание инвесторов вкладывать деньги в какие бы то ни было долгосрочные проекты ударило практически по всем секторам рынка жилой недвижимости.
       Весьма наглядно это продемонстрировала прошедшая неделю назад выставка Mosbuild/Batimat-96, в которой в числе прочих участвовали российские девелоперы. На выставке было представлено достаточно много масштабных девелоперских проектов, рассчитанных на реализацию в течение трех--десяти лет. Начало осуществления подавляющего большинства этих проектов намечается на осень нынешнего года.
       Так, сотрудники компании-заказчика нашумевшего проекта возведения "восьмой сталинской высотки" — Агентства Муниципальной Недвижимости — сообщили корреспонденту Ъ, что полномасштабное строительство объекта начнется лишь тогда, когда инвесторы убедятся, что их капиталы надежно застрахованы от политических рисков.
       В еще более уязвимом положении находятся застройщики возводимых сейчас коттеджных поселков. Нередко инвесторы настоятельно просят застройщика вернуть им хотя бы часть денег в начале июня — с обещанием возвратить в конце того же месяца.
       Один из застройщиков посетовал корреспонденту Ъ: "Я понимаю, что они сами понесут мне деньги уже 17 июня, но на что мне строить сейчас?"
       Ситуация, действительно, очень непростая: если участок, предназначенный под коттеджную застройку, подготовлен и на нем проведены коммуникации, то застройщику необходимо продавать хотя бы один дом в месяц — в противном случае проценты по кредиту становятся неприемлемыми.
       Среди строителей коттеджных поселков в наиболее выигрышной ситуации сейчас оказываются те компании, которые находятся примерно в середине строительного цикла. Взяв кредит под подготовку участка и строительство коммуникаций, застройщик в состоянии расплатиться с банком после завершения строительства не целого поселка, а всего пяти-шести первых домов. После этого фирма может осуществлять строительство под конкретного заказчика на его деньги, тем более что покупателям это в последнее время стало нравиться.
       Как ни странно, несмотря на переизбыток готовых коттеджей в Подмосковье, заказчики все чаще предпочитают покупать дом заблаговременно, еще до начала его возведения — путем поэтапной оплаты строительства.
       Риэлтеры, специализирующиеся на продаже коттеджей, объясняют этот феномен двумя причинами. Во-первых, покупателям надоели типовые дома, и они хотят иметь жилье, построенное по индивидуальному проекту. Во-вторых, при поэтапной оплате покупатель в принципе может прекратить вносить деньги под строительство и сохранить хотя бы часть стоимости дома — если у него возникнут финансовые проблемы или строители не выполнят обязательств.
       В прошлом обзоре мы довольно подробно рассмотрели ситуацию, складывающуюся в коттеджном строительстве на Рублево-Успенском направлении. Рублевка, конечно, — наиболее престижная для загородного домостроения зона, однако не единственная. Большой популярностью пользуется южное направление.
       Здесь складывается достаточно благоприятная экологическая ситуация (хотя и не столь радужная, как на Западе и Северо-Западе), но главное — здесь достаточно дешевая земля, что не может не привлекать покупателей. Если на Рублевском шоссе цены доходят до 5 тысяч долларов за сотку, то в районе Варшавского и Каширского шоссе нормальной считается цена впятеро меньшая — притом что новые поселки возводятся здесь зачастую на расстоянии 5-10 км от кольцевой.
       Ближе всего к Москве по южному направлению расположены коттеджные поселки Суханово и Потапово. Они находятся недалеко друг от друга и воплощают два разных подхода к идее коттеджного поселка. Если Суханово строится как элитарный поселок с очень большими домами и соответствующим уровнем цен, то Потапово, организованное в форме жилищно-строительного кооператива, реализует идею общедоступной городской коттеджной застройки.
       Надо отметить, что строительство здесь идет с большим размахом. В Суханове, расположенном в 7 км от кольцевой по Варшавскому шоссе, его ведут около 500 рабочих, причем одновременно сооружаются 23 дома второй очереди. Поселок строится по не вполне обычной схеме. Как правило, фирма-застройщик не занимается строительством сама: она приглашает для этого одного или нескольких подрядчиков — строительные фирмы. В Суханове же застройщик занимается строительством сам. Это объясняется тем, что компания "Ладэкс", возводящая поселок, изначально является не риэлтером, а строителем.
       Будучи строительной фирмой, "Ладэкс" проигнорировала типичную для нынешнего Подмосковья тенденцию строительства из привозных сэндвичевых конструкций, сориентированных на западные проекты домов.
       Суханово строится из кирпича, по проектам, которые разрабатывает конструкторское бюро "Ладэкс". При этом концепция, заложенная в основу сухановских домов, довольно сильно отличается от западной.
       По отечественным меркам, дома здесь большие — от 370 до 830 квадратных метров при цене в $1500-1700 за квадратный метр. Сейчас в основном возводятся двухэтажные дома.
       Сравним: в Рождествено минимальная общая площадь домов составляет 160 м кв. при пяти жилых уровнях, а в домах, возводимых в поселках корпорации "Жилищная инициатива", — 120-125 м кв. на двух этажах. Так что сухановские дома ориентируются на большую площадь при малой этажности.
       Руководство компании полагает, что малоэтажные коттеджи естественны для России, так же как для Соединенных Штатов, поскольку и там, и тут много земли.
       По нашему мнению, эту точку зрения можно оспаривать — в Подмосковье земли как раз не так уж и много, а средний размер участка в Суханове составляет 15-20 соток. Конечно, двухэтажные дома более комфортны. Тем не менее у российских покупателей существует устойчивый стереотип: большой дом — высокий дом. Именно поэтому стратегия "Ладэкса" кажется небесспорной.
       Поселок Потапово расположен прямо в черте города — на территории Южного Бутова. Причем возводит его не фирма, а ассоциация "Альфа", которая представляет собой жилищно-строительный кооператив, что совершенно уникально для нового коттеджного строительства.
       Застройка Потапова имеет довольно долгую и сложную историю. Кооператив был основан еще в 1990 году — под эгидой АН СССР. Благодаря такому покровительству ему удалось получить огромный участок земли — 215 га на территории муниципального округа Южное Бутово.
       Коттеджных проектов такого гигантского масштаба в Москве никогда не было и скорее всего в ближайшие десятилетия не будет. При этом Потапово включен в генплан развития города, что обеспечило поселку (хотя вернее было бы назвать его не поселком, а микрорайоном) серьезную поддержку правительства Москвы. В частности, он проектировался Институтом Генплана Москвы с участием главного архитектора города Леонида Вавакина.
       На одну лишь процедуру получения земельного участка ушло три с половиной года. Впрочем, поддержка городских властей отнюдь не уберегла поселок от роста цен на стройматериалы, и пайщики — преимущественно сотрудники Академии Наук — по вполне объяснимым причинам не смогли профинансировать строительство.
       Очевидно, что застройка огромной территории (поселок запланирован на 1600 домов 23-х типов) при финансовом участии только старых пайщиков невозможна. Поэтому руководство приняло решение принимать в члены кооператива москвичей, чтобы за счет притока новых пайщиков компенсировать затраты по освоению участка. В результате кооператив сдает в этом году первую очередь — около 200 домов.
       Впрочем, кооперативный статус поселка создает для его потенциальных обитателей некоторые довольно специфические проблемы, главная из которых — сложная система расчетов. На этапе вступления в кооператив будущий домовладелец полностью лишен возможности узнать точную стоимость своего будущего дома.
       До начала строительства пайщик вступительным взносом гасит задолженность перед остальными пайщиками по подготовке участка. Сегодня квадратный метр дома в Потапове оценивается в 2,5 млн руб. (меньше $500), однако в процессе строительства его стоимость может возрасти (это зависит от строительных коэффициентов Московского правительства).
       Окончательные расчеты с кооперативом будут произведены уже после постройки дома — не по сметной стоимости строительства, а по сумме затраченных средств. Таким образом, покупатель, претендующий на дом в Потапове, не сможет получить точного ответа на сакраментальный вопрос "сколько стоит?" до окончания строительства.
       
       
Запретительное налогообложение
       На прошедшей неделе стало известно, что специально созданная правительственная комиссия заканчивает разработку концепции налогообложения недвижимости. Как известно, единого комплекса законодательных актов, регулирующих операции с недвижимостью, в России до сих пор не существует. Это приводит к тому, что участники рынка недвижимости во многих случаях вынуждены действовать полузаконными методами (см. Ъ, 1996, #3).
       Концепция новой системы налогообложения операций с недвижимостью, включающая в себя вопросы регистрации и оценки собственности, создает ощущение того, что ее создатели хотели не столько улучшить ситуацию на рынке, сколько сделать ее максимально абсурдной.
       Прежде всего, концепция предполагает обязательное декларирование источников средств, которые граждане тратят на покупку и строительство домов, приобретение квартир и земельных участков. При этом предполагается, что новые нормы будут иметь обратную силу: обязательной проверке на предмет соответствия налоговому законодательству должны будут подвергнуться сделки с недвижимостью, совершенные после 1992 года.
       Формально это означает, что в случае принятия концепции налогообложения в ее нынешнем виде каждый гражданин, купивший квартиру, к примеру, три года назад, может быть поставлен перед необходимостью доказывать налоговым органам законность получения средств, потраченных на ее приобретение. Очевидно, что он будет не в состоянии это сделать — вряд ли у него остались хоть какие-то документы, относящиеся к доходам того периода.
       По сообщению Агентства финансовой информации, новая концепция предполагает также значительное уменьшение размера суммы, выводимой из-под налогообложения при сделках с недвижимостью. На сегодняшний день эта сумма составляет 5000 минимальных зарплат. Как известно, регистрация сделок с жильем производится сейчас в подавляющем большинстве случаев не по реальной сумме сделки, а по оценке Бюро технической инвентаризации, обычно не превышающей необлагаемый минимум. В случае принятия концепции налогообложения в ее нынешнем виде суммы, выплачиваемые гражданами как налог после продажи принадлежащих им квартир, резко увеличатся.
       Интересно, что инвестиции федерального и местных бюджетов в домостроение освобождены от налогообложения. Не совсем понятно, почему при этом фактически усиливаются ограничения на частные инвестиции в недвижимость. Остается надеяться, что до утверждения концепции в нее все-таки будут внесены существенные коррективы.
       
       КИРИЛЛ ГОРСКИЙ