Домов топ-класса в Москве появляется мало, что вполне естественно для подобной недвижимости. Домов же клубного формата, в которых насчитывается 20-30 квартир, и вовсе единицы. Один из новых проектов такого рода реализуется в настоящее время в районе Хамовники.
Выигрышное положение
Новостройка высотой 7 этажей, где будет всего 22 квартиры, расположена в 1-м Тружениковом переулке, вл. 17А. Реализацией проекта занимается компания "СТД Девелопмент" — застройщик, известный такими объектами, как "дом-пирамида" бизнес-класса по улице Дмитрия Ульянова, вл. 31, и дом топ-класса по Коробейникову переулку, 20.
В районе Хамовники девелоперские проекты, связанные с клубной недвижимостью, пользуются популярностью — в качестве примера можно привести два 18-квартирных корпуса по 3-й Фрунзенской улице, вл. 5, построенные в минувшем году, или более ранний соседний дом (N 15) в том же 1-м Тружениковом переулке. Как правило, к моменту появления очередного малоквартирного дома вакантных квартир в предыдущих проектах почти не остается.
В настоящее время дом в 1-м Тружениковом, 17А, оказывается в выигрышном положении. Предлагаемых к продаже квартир в зданиях, построенных в предыдущие годы, единицы.
Есть и новые проекты, которые будут привлекательны для покупателя. К таким относится, например, "Жилой квартал на Плющихе", который появится на Погодинской улице, вл. 4. Еще один дом заявлен в минувшем году по тому же 1-му Труженикову переулку — это два корпуса авторства архитектора Дмитрия Александрова, они размещаются чуть ближе к Садовому кольцу. Однако эти девелоперские проекты, какими бы удачными они ни оказались, пока находятся на ранней стадии воплощения, и к началу их активной реализации свободные площади в 1-м Тружениковом переулке, 17А уже найдут своих владельцев.
Новый дом (кстати, собственного имени он до сих пор не получил) сейчас находится на стадии монтажа верхних этажей. В проекте были заложены квартиры самой разной площади (планировка свободная), в среднем около 200 кв. м. Сейчас в продаже имеются квартиры площадью 173 кв. м и 222 кв. м, минимальный бюджет приобретения — 111 млн руб. (верхняя планка бюджета покупки — €5,75 млн). Стоит заметить, что цены в новостройке умеренные. Вторичные предложения, например в стоящем в непосредственном соседстве кирпичном доме советского времени, немногим ниже, чем в новом здании, которое уже можно считать построенным и оценивать применительно к особенностям будущего проживания.
Все квартиры здесь ориентированы на две или три стороны, пентхаус — на все четыре. Апартаменты сгруппированы в двух подъездах, по две входных двери на этаж, в каждом из подъездов предусмотрено по паре лифтов. Примечательная особенность дома — подземный паркинг, в котором 93 машиноместа (напомним, что квартир 22). Если несколько лет назад в домах топ-класса предполагалось просто больше одной машины на семью, то проекты нового формата позволяют владельцам квартир держать под землей 4-5 автомобилей.
Виды и окружение
Окружение нового дома достаточно комфортное. Пространство между Садовым кольцом и стадионом Лужники — довольно специфическое для центра города место. Здесь много новых дорогих домов, которые стали появляться еще в 1990-е, когда улица Ефремова вошла в перечень адресов жилья топ-класса.
Контрастируют с этими домами здания сталинского и более позднего времени, а также обветшавшие строения досоветского периода, что придает застройке определенный колорит. Положительной особенностью района является отсутствие серьезных транспортных проблем — благодаря реке, окружающей эту территорию с трех сторон. По улицам можно почти свободно ездить даже в будни, что для центра столицы давно стало редкостью. При этом в относительной близости находится третье транспортное кольцо. Другая черта: из окон новых домов будут открываться неплохие виды (неподалеку Новодевичий монастырь и здание МИДа), в зоне пешеходной доступности и Москва-река — с одной стороны Саввинская набережная, с другой — Фрунзенская.
Однако у новостройки в 1-м Тружениковом с видами из окон несколько иная ситуация. Дом стоит в зоне сложившейся застройки. С одной стороны он граничит с гораздо более высоким цековским зданием и старыми кирпичными пятиэтажками с лифтами, вынесенными в наружные стеклянные шахты. С другой располагаются деревья, отделяющие новостройку от улицы Плющихи. Только у жителей верхних этажей будет вид на сквер Девичьего поля — небольшой благоустроенный зеленый массив, по площади примерно равный парку усадьбы Трубецких. Именно в сторону сквера обращены лоджии. Но из большинства квартир будут видны лишь деревья.
Благодаря этому строящийся дом выглядит уединенным, укрытым от городской суеты. Достичь такого эффекта в центре города можно далеко не на каждом земельном участке. Купившие квартиры в этом доме будут жить в месте тихом и обособленном. Сюда будет приятно приглашать гостей. Для них, кстати, предусмотрено 8 машиномест — помимо тех, что будут в подземном паркинге.
Не шаговая доступность
Единственным недостатком места является инфраструктура района. Вроде бы в Хамовниках есть все, что нужно для жизни. И английская школа "Золотое сечение", и кинотеатр, и удобный сквер, и магазины, и рестораны.
Однако инфраструктура шаговой доступности явно не дотягивает до уровня дома высшей ценовой категории. Она представлена несколькими небольшими продовольственными магазинами экономкласса, ларьками у сквера Девичьего поля (овощной и быстрого питания) и скудным набором предприятий сферы услуг (турагентство, офис банка, ателье и т. п.). А для владельцев квартир в клубном доме ничего подходящего нет. На Садовом кольце и Комсомольском проспекте располагается множество ресторанов, но туда надо ехать. Зато у этого места есть и существенные достоинства. Между улицами Льва Толстого и Тимура Фрунзе сооружается вторая очередь офисного комплекса "Красная роза" — высококлассные здания в стенах старой фабрики и с современной начинкой. И там есть вакантные площади. Так что у покупателей квартир появляется возможность не только поселиться в тихом месте, где недвижимость со временем будет расти в цене, но и обрести качественный офис недалеко от дома.
Однако наиболее привлекательная черта нового дома в Тружениковом переулке — цена квадратного метра, которая совсем немногим выше, чем в соседних домах советской постройки. Это означает, что покупатель квартиры в новом доме получает очень хорошее соотношение цены и качества приобретаемой недвижимости. И что квартиры в клубном доме будут обладать потенциалом ценового роста.
Дом в 1-м Тружениковом переулке
Адрес: 1-й Тружеников пер., вл. 17А
Район: Хамовники (метро "Фрунзенская", "Смоленская")
Этажность: 6-7
Всего квартир: 22
Площадь квартир (кв. м): 92-524
Цена квартир (млн €): 2,21-5,75
Срок завершения: III квартал 2009 года
Застройщик и продавец: "СТД Девелопмент"
Характеристики проекта
Положительные:
— изолированность дома внутри городской среды;
— хорошая транспортная ситуация в районе;
— большое количество машиномест в подземном паркинге.
Отрицательные:
— недостаточный уровень социальной инфраструктуры в шаговой доступности;
— разнородная застройка района с большим количеством устаревших домов;
— большой потенциал окрестностей как перспективного места строительства и связанные с ним неудобства.
Мнения конкурентов
Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки":
Дом в 1-м Тружениковом переулке, вл.17А позиционируется как элитный, что, на наш взгляд, вполне оправданно. Дом максимально соответствует сложившемуся имиджу Хамовников как одного из самых престижных районов центра.
Хотелось бы отметить удачное расположение в тихом дворике, вдалеке от шумных автомобильных дорог. С одной стороны, такое местоположение не обещает обитателям большинства квартир роскошных видов из окон, но, с другой, это все-таки несущественно для многих покупателей элитного жилья. Ведь деловые люди куда больше ценят возможность отдохнуть в тихой обстановке после трудового дня, чем иметь прекрасный вид из окон с высоты птичьего полета.
Квартир в доме немного, а это создает особую атмосферу приватности, очень ценимую покупателями дорогого жилья. Радует и большое количество машиномест — больше четырех на квартиру. Чтобы дом относился к категории элитных, этот показатель должен быть не меньше двух.