Квартирам продлевают срок службы жалоб

В правительстве РФ предлагают пересмотреть механизм, по которому граждане, недовольные качеством товаров, могут предъявлять претензии продавцам. По Гражданскому кодексу (ГК) РФ на поиск недостатков отводится до двух лет. В Белом доме, по данным “Ъ”, подготовили поправки, фактически увеличивающие этот срок до трех лет. Поправить закон потребовал Конституционный суд (КС), разбиравший дело покупательницы нежилого помещения, подтопляемого сточными водами: из-за ограничений ГК РФ она не смогла отсудить компенсацию у продавца. Поправки позволят защищать права покупателей квартир, техники и автомобилей, обнаруживших в них недостатки, считают опрошенные “Ъ” юристы.

Правительство РФ, по данным “Ъ”, подготовило поправки к статье 477 ГК РФ. 12 ноября документ был одобрен для внесения в Госдуму. Согласно статье, покупатель вправе предъявлять претензии продавцу, если недостатки в проданном товаре были обнаружены в «разумный срок», то есть в пределах двух лет со дня передачи покупки. Жалобы на гарантийные товары могут быть предъявлены в течение срока гарантии. В Белом доме предлагают дополнить ст. 477 ГК РФ нормами о том, что покупатель должен известить продавца о «дне обнаружения недостатков» товара. В этом случае он может предъявлять претензии в срок в пределах исковой давности. Согласно ст. 196 ГК РФ, этот срок составляет три года.

Поправки подготовлены во исполнение решения Конституционного суда РФ, сообщило правительство в пояснительной записке. В июне судебная инстанция разбирала дело астраханской предпринимательницы Надии Батраковой. В 2020 году та купила у частного лица нежилое помещение под магазин кулинарии, а позже обнаружила, что его регулярно затапливает сточными водами и канализацией. В 2022 году госпожа Батракова обращалась в местное управление Роспотребнадзора, а в марте 2023 года пошла в суд, требуя расторгнуть договор купили-продажи на помещение и возврат денег. В августе 2023 года Советский райсуд Астрахани ее иск удовлетворил, но в апелляции решение было отменено. Эту позицию затем подтвердила и кассация. В судах, в частности, ссылались, что госпожа Батракова направила претензии продавцу по истечении двух лет с момента передачи ей купленного имущества. В КС, куда обратилась жительница Астрахани, сочли соответствующие нормы ст. 477 ГК РФ неконституционными и неопределенными.

Постановление КС и поправки правительства позволяют устранить путаницу между сроком обнаружения недостатка и сроком обращения в суд, поясняет управляющий партнер юридической фирмы «Терехин и партнеры» Филипп Терехин. В первом случае речь идет о двух годах, тогда как срок исковой давности — три года. «В течение последнего срока покупатель может обратиться в суд, даже если два года после передачи товара истекли»,— считает эксперт. Поправки имеют значение для вторичного рынка жилья, сделок с коммерческой недвижимостью, продажи подержанных автомобилей и оборудования, добавляет управляющий партнер ProLex Константин Лушников. «В этих сделках скрытые недостатки нередко выявляются уже в ходе эксплуатации»,— говорит он.

В спорах о качестве проданной недвижимости истечение двух лет после передачи объекта само по себе не станет основанием для отказа в иске, полагает господин Терехин. Суду нужно будет установить, вовремя ли покупатель обнаружил недостаток и соблюден ли срок исковой давности. Поэтому особое значение будут иметь документы, подтверждающие дату обнаружения дефекта, подчеркивает юрист. Если продавца известили по истечении срока обнаружения или вовсе не известили, покупателю предстоит доказать, что дефект был выявлен своевременно, разъясняет господин Лушников, приводя в пример разбирательство Надии Батраковой. «Она сообщила Роспотребнадзору о затоплении до истечения двух лет, а претензию продавцу направила позднее. Такой подход позволяет суду оценить доказательства фактической даты обнаружения недостатка»,— добавляет он.

Поправки распространяются и на гарантийные товары, подчеркивает господин Терехин: при своевременном обнаружении недостатка иск можно предъявить после окончания гарантии. Но продолжительность самой гарантии в таком случае не увеличивается, добавляет он.