Диета для рантье

Стоимость аренды жилья в Челябинске стабильно снижается. Только за октябрь цена аренды квартир в столице Южного Урала в зависимости от числа комнат упала на 0,9–5,5%, свидетельствуют данные исследования портала «Мир квартир». Снижение аренды характерно для большинства из 70 городов РФ, которых коснулось исследование, но в Челябинске цены ниже среднероссийских показателей. Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал» уверены, что снижение цен носит долгосрочный характер, поскольку его причины — затоваренность рынка жилья, высокий уровень ключевой ставки ЦБ, рост коммунальных платежей и снижение платежеспособного спроса населения — носят фундаментальный характер.

Стоимость аренды квартир в Челябинске за октябрь снизилась на 0,9–5,5% в зависимости от числа комнат, свидетельствуют данные исследования портала «Мир квартир», которое охватило 70 крупнейших городов РФ.

Челябинск по уровню цен занимает 45-ю позицию: в октябре 1-комнатная квартира обходилась арендатору в среднем в 24,36 тыс. руб. (–1,9% по сравнению с сентябрем), 2-комнатная — в 31,13 тыс. руб. (–0,9%), а 3-комнатная — в 38,24 тыс. руб. (–5,5%). Еще один город Челябинской области, Магнитогорск, занимает 58-е место в рейтинге. Аренда 1-комнатной квартиры в октябре обходилась в среднем в 21,68 тыс. руб. (+0,8%), 2-комнатной — в 27,36 тыс. руб. (–0,6%), 3-комнатной — в 35,99 тыс. руб. (–0,8%).

Показатели Челябинска и Магнитогорска ниже среднероссийских. В среднем по стране аренда «однушки» обходилась в октябре в 26,8 тыс. руб., «двушка» стоила 33,8 тыс. руб., а «трешка» — 42,5 тыс. руб. Самая дорогая аренда квартир — в Москве.

Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают, что снижение арендных ставок на жилье как в целом по России, так и в Челябинске в частности — явление системное и будет носить долгосрочный характер, поскольку его причины фундаментальны. Затоваренность рынка жилья, где царят переизбыток предложения и высокие цены, стагнация зарплат из-за падения производства (по данным Челябинскстата, промышленное производство в области снижается второй год — на 4,9% в 2025 году и на 2,9% за январь—август 2026-го), рост коммунальных платежей и высокая реальная инфляция в потребительском секторе делают владение квартирами все менее прибыльным и все более хлопотным делом.

«Экономическая ситуация в стране, отсутствие роста доходов не внушают оптимизма арендаторам, которые не стремятся арендовать более просторные, качественные и лучше расположенные квартиры. Напротив, все стараются сэкономить, и часто владельцам жилья приходится им уступать»,— приводят авторы исследования слова гендиректора портала «Мир квартир» Павла Луценко.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов напоминает, что аренда квартир в Челябинске дешевеет второй год подряд.

«По данным «Авито Недвижимости», за 2025 год предложение съемных квартир в городе выросло на 48%, почти вдвое быстрее, чем в среднем по стране, а ставки снизились на 10%; в сентябре 2026-го они были еще на 8% ниже, чем годом ранее. Это неудивительно и отражает федеральный тренд: в октябре в России сдавалось на 23% больше квартир, чем год назад, а спрос снизился на 1%. В аренду выходят инвестиционные квартиры в недавно сданных домах и вторичное жилье, которое трудно продать при рыночной ипотеке под 18–19%. Спрос слабее, потому что рост зарплат замедлился, и арендаторы экономят, в том числе и на площади: трехкомнатные квартиры за октябрь в Челябинске подешевели на 5,5%, это самое сильное снижение среди городов-миллионников. При этом часть платежеспособных семей в сентябре успела взять семейную ипотеку на прежних условиях и съезжает из съемного жилья: банки тогда выдали около 600 млрд руб. жилищных кредитов, максимум с начала года»,— подчеркивает господин Ахмедзянов.

Челябинский риелтор Лев Шпайзман считает, что первопричиной сложившейся ситуации является высокий уровень ключевой ставки и высокий процент по рыночным ипотечным займам.

«Повышение ставки привело к тому, что население начало брать квартиры по разным льготным ипотечным программам, пока была такая возможность. И в итоге понабирали жилья, что называется, впрок. А теперь, когда, с одной стороны, выросли коммунальные платежи и никуда не делись ипотечные выплаты, а с другой — из-за перенасыщенности рынка квартиры продать по нормальной цене непросто, владельцы жилья оказались в непростой ситуации. Вопрос уже давно не в прибыли от аренды, а в том, чтобы хотя бы закрывать ей обязательные платежи»,— поясняет господин Шпайзман.

«Экономика собственника простая. По нашим расчетам, платеж по льготной ипотеке составляет 23–32 тыс. руб. в месяц в зависимости от суммы кредита, а однокомнатная квартира в Челябинске, по данным портала «Мир квартир», сдается в среднем за 24,36 тыс. руб. Аренда в лучшем случае покрывает платеж без запаса, а месяц простоя стоит владельцу около 8% годового дохода, поэтому ему выгоднее сразу уступить 5%, чем ждать арендатора»,— убежден Станислав Ахмедзянов.

Еще одна причина — затоваренность рынка недвижимости. Так, по данным ДОМ.РФ, летом в Челябинской области было продано всего 24% строящегося жилья против 31% в среднем по стране. Кроме того, по оценке региональной гильдии риелторов, сейчас в регионе сдается около полутора тысяч новых квартир, и они отбирают арендаторов у старого фонда.

Совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман считает, что падение стоимости аренды жилья может продолжиться и в дальнейшем.

«У людей становится все меньше денег. Цены выросли, прежде всего на самые базовые потребности обычного человека. Питание обходится все дороже, коммуналка растет, не говоря уже о других тратах. А зарплаты у большей части населения практически не растут. Значит, денег на какую-то жизнь, в том числе на аренду квартиры, становится все меньше. Плюс ситуация на рынке, где есть серьезная затоваренность жильем. Владельцы купленных в ипотеку квадратных метров думают о том, за счет чего закрывать коммунальные и ипотечные платежи. И готовы сдавать квартиры даже по минимальной стоимости, лишь бы не уходить в убыток. Добавьте к этому объемы непроданного жилья, которое есть на балансе у застройщиков. И с каждым новым введенным в строй ЖК такого жилья будет все больше. Значит, придется и его хотя бы сдавать в аренду. А когда на рынке переизбыток предложения, цены падают. И пока у людей не станет больше денег, аренда будет дешеветь»,— уверен господин Фридман.