Продолжающаяся четвертый год реформа ЖКХ пока не решила основной задачи – предоставить гражданам качественно новый уровень услуг в жилищно-коммунальной сфере. Екатеринбург в этом плане – не исключение. Рынок ЖКХ так и не стал конкурентным – подавляющая часть жилого фонда осталась на обслуживании организаций советского розлива. Работающие на нем немногочисленные частные компании в числе проблем, тормозящих реформирование отрасли, называют нерешительность государства в сфере тарифной политики и инертность населения, которое до сих пор не ощущает себя собственником жилья.
Согласно вступившему в силу в апреле 2005 года Жилищному Кодексу РФ, собственники квартир в многоквартирных домах обязаны выбрать один из способов управления своим жильем. Они могут либо непосредственно сами управлять им, либо создать товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо определиться с управляющей компанией (УК). Как показывает российский опыт, в подавляющем большинстве случаев граждане выбирают управляющие компании (УК). Уральский регион в этом плане не стал исключением. Так, в Екатеринбурге в 80 % многоквартирных домов (6747 из 8 446, или 16 из 20 млн кв. м метров жилого фонда Екатеринбурга ) жители предпочли воспользоваться услугами УК. Компании эти в большинстве своем являются преемниками бывших муниципальных ЖЭУ и РЭМПов, поскольку были образованы в результате их акционирования. По данным коммерческого директора компании «Кастом» (специализируется на комплексном эксплуатационном обслуживании объектов недвижимости) Владимира Крымского, «постмуниципальные» УК обслуживают более 90% многоквартирного жилого фонда Екатеринбурга. При этом, отмечает он, реальных частных компаний, специализирующихся исключительно на управлении жилым фондом, в городе нет: те частники, кто пробует себя на рынке ЖКХ, приходят сюда из коммерческого сегмента. А доля жилого сектора в структуре их заказов, как правило, невелика. К примеру, у «Кастома» на «коммуналку» приходится лишь порядка 20% всех оказываемых услуг.
Как отмечают участники рынка, причины, по которым частники заходят на рынок неохотно, связаны с большим количеством сопутствующих рисков. «Если брать жилье, находившееся на балансе муниципалитета, которое составляет основную часть жилого фонда Екатеринбурга, то для него характерна высокая степень износа инженерной инфраструктуры — это изначально подразумевает большие вложения и серьезные объемы ремонта. Если брать новостройки, то здесь изначально речь идет о проблемах с собираемостью коммунальных платежей — из-за стагнации на рынке значительная часть квартир здесь не заселена. К тому же, тарифы в сфере ЖКХ в среднем в три раза ниже, чем на рынке коммерческой недвижимости», — отмечает Владимир Крымский.
Пока представители «независимых» УК предпочитают «отмечаться» в отдельных сегментах рынка. К примеру, компания «Кастом» занялась одной из самых проблемных сфер — сбора и вывоза бытовых отходов. В настоящее время монополистом здесь является МУП «Спецавтобаза» (на ее долю приходится порядка 85% вывозимых отходов). Однако ее работа организована недостаточно эффективно. Из-за того, что МУП использует старую технику, графики вывоза мусора из дворов постоянно срываются. А для вывоза крупногабаритного мусора ТСЖ приходится нанимать 3-4 вида техники (самосвалы, погрузчики, манипуляторы и т. д), что удорожает себестоимость услуги. Издержки неэффективной работы компании приходится компенсировать бюджетными субсидиями. «Кастом» предлагает решить вопрос вывоза отходов за счет оборудования дворов контейнерными площадками третьего поколения. Здесь будут установлены закрытые контейнеры, рассчитанные как на обычный мусор, так и на крупногабаритный. Вывозиться отходы будет одним видом техники — перегрузочной машиной, изготовленной на базе обычного «камаза». За счет этого достигается экономичность системы вывоза. Внедрить подобную систему пока планируется в двух районах Екатеринбурга. Работая в пределах существующих тарифов (140 рублей за кубометр ТБО и 280- за крупногабаритный мусор), компания рассчитывает на рентабельность в размере 20%. Объем инвестиций в проект, по словам господина Крымского, составит 1, 2-1,4 млн евро, срок окупаемости — 5-7 лет. «Но это при условии, что мы не будем увеличивать объемы. Мы же надеемся, что население оценит новое качество предоставляемых услуг, и на рынке сложится конъюнктура, более благоприятная для расширения на нем присутствия как “Кастома”, так и других независимых игроков», — отмечает он.
На бюджетной «игле»
Пока же эксплуатацией жилого фонда продолжают заниматься бывшие РЭМПы и ЖЭУ. Они лишь сменили форму собственности, а над ними была создана новая надстройка в виде УК, перезаключившая договоры с жильцами. Однако смена вывески не повлекла за собой повышения качества предоставляемых услуг. «Постмуниципальные управляющие компании так и остались забюрократизированными структурами, не отвечающие критериям управляющей компании ни по стилю работы, ни по подбору кадров, спектру предоставляемых услуг. У них клиент живет не в доме, а в районной администрации, перед которой они отчитываются о подготовке к зиме, поскольку зависят от дотаций из городского бюджета. Поэтому неудивительно, что уровень услуг, который получают граждане, не отвечает правилам эксплуатации и содержания жилого фонда», — отмечает руководитель одной из частных управляющих компаний города. «Рядовые сотрудники компаний, вышедших из РЭМПов и ЖЭУ, работавшие на муниципальном фонде с советских времен, и мыслят по-старому. Они зачастую не ассоциируют свою зарплату с платежами людей, живущих в доме, который они обслуживают. Поскольку получают деньги через длинную цепочку: от районного центра приема платежей — до бухгалтерии своей компании. Профессиональные компании выстраивают работу таким образом, что ее сотрудники несут прямую ответственность за качество своей работы перед жильцами», — считает директор ЗАО «УЖК «Территория» Дмитрий Сень.
В самих компаниях считают, что основная часть претензий в их адрес связана с объективными трудностями. Исполнительный директор Ассоциации управляющих компаний Екатеринбурга (АУКЕ, объединяет 11 крупнейших УК действующих в столице УрФО) Александр Ойхер отмечает, что зачастую компании вынуждены работать себе в убыток. Во-первых — потому, что значительная часть средств и ресурсов идет на поддержание в пристойном состоянии домов. «Одно дело — обслуживать новые дома, другое — построенные в 1958-65 гг. “хрущевки”, которые составляют немалую часть жилого фонда Екатеринбурга. Их 40-летний ресурс эксплуатации уже выработан, сами дома зачастую находятся в аварийном состоянии и, по идее, подлежат демонтажу. Аналогичная ситуация с инженерными сетями, большая часть которых была смонтирована более 20 лет назад», — отмечает он.
Вторая серьезная проблема — проводимая государством тарифная политика в сфере ЖКХ. «Начиная с 2006 года, в стране введена 100-процентная оплата услуг ЖКХ. В то же время федеральное законодательство жестко ограничивает уровень повышения тарифов населению — на этот счет существует целый ряд законов и постановлений правительства. В результате, УК платят поставщикам коммунальных услуг полную ставку, а от населения получают меньше. В итоге недоплата составляет до 25% от полной стоимости оказанных услуг. При этом вопрос о том, какой уровень бюджета будет компенсировать нам разницу в стоимости услуг ЖКХ, принципиально не решен — нам ежегодно приходится ставить вопрос о возмещении дотаций», — сетует господин Ойхер.
По данным управления ЖКХ Екатеринбурга, в 2006 году недополученная прибыль УК из-за разницы в тарифах составила 234 миллиона рублей, в 2007 году — 205 миллионов, прогноз на 2008 год — 242 миллиона. В 2006 году разница в тарифах была профинансирована из бюджета Екатеринбурга за счет областных субвенций в размере 202,7 миллиона рублей, в 2007 году — 112 миллионов (в том числе 96,8 миллиона рублей за счет субвенций из бюджета региона). В результате по состоянию на 1 января 2008 года управляющие компании имели невозмещенный убыток от предельного уровня оплаты тарифов в размере 101 миллиона рублей. Это привело к тому, что весной 2008 года АУКЕ обратилось с открытым письмом к руководству гордумы Екатеринбурга, в котором предупредило, что город находится на грани коммунальной катастрофы, поскольку долги компаний перед поставщиками коммунальных услуг растут и к концу года могут превысить 640 млн рублей. В итоге городское руководство вынуждено было не только выделить субсидии на погашение долгов последних лет, но и повысить с мая тарифы ЖКХ для населения на 19%. При этом, отмечают участники рынка, это не гарантирует, что в дальнейшем ситуация не повторится: в соответствии с федеральным законодательством, введение стопроцентной оплаты коммунальных услуг для населения перенесено с 2009 на 2012 год.
«В условиях постоянного дефицита средств компании лишены возможности выделять ресурсы на повышение качества услуг и подбор квалифицированных кадров. Поэтому неудивительно, что уровень услуг в сфере ЖКХ остается прежним», — резюмирует господин Ойхер.
Замкнутый цикл
В ситуации, когда качество услуг, оказываемых экс-муниципалами, оставляет желать лучшего, а профессиональные УК осваивать рынок не спешат, некоторые застройщики сами создают либо подыскивают УК для обслуживания своего жилого фонда. В настоящее время на рынке работает до десятка таких компаний, самой крупной из которых является ЗАО «УЖК «Территория», обслуживающая дома, возводимые одним из крупнейших застройщиков УрФО — компанией «Атомстройкомплекс». «Любой серьезный застройщик должен не только построить качественное жилье, но и обеспечить его надлежащую эксплуатацию. Ведь известно, что если в кране отсутствует вода, или появляются перебои с водоснабжением, то жильцы начинают ругать не поставщиков этих услуг, а компанию, построившую дом. Предоставляя гражданам качественно новый уровень услуг ЖКХ, компания в итоге работает на увеличение популярности своего бренда», — отмечает генеральный директор УЖК «Территория» Дмитрий Сень. Разницу в качестве услуг своей компании и УК, обслуживающих жилой фонд, господин Сень характеризует следующим образом. «Сравните трамвай и такси. Каждое из этих транспортных средств довезет вас куда надо, но с разным уровнем комфорта. Так и в нашем случае: базовые услуги одни и те же, а качество разное. Мы выстраиваем свою работу, исходя из интересов жильцов. Они определяют все: от графика и периодичности уборки подъездов — до кадровой политики. Для нас информация о том, что сорт цветов, купленных для подъезда, не нравится его жильцам — руководство к немедленному действию», — отмечает господин Сень.
Еще одно принципиальное отличие таких «аффилированных» УК — в прямой ответственности их сотрудников перед жильцами. «В наших домах на каждом этаже висит график, где жильцы отмечают, мыли ли у них сегодня лестничную клетку или нет. А для усиления эффекта «обратной связи» мы организовали работу таким образом, что в каждом доме, который. мы обслуживаем, проживает сотрудник нашей компании», — отмечает директор УЖК «Территория». По его словам, стоит такой сервис, конечно, дороже, в среднем — на 20% выше действующих тарифов. Но, как показывает практика, граждане, покупающие сегодня квартиры, могут позволить себе доплачивать за уровень коммунального сервиса.
Существуют и другие отличия в рабочих подходах. «Сигнал о неплатежах из того или иного дома не является сигналом к “вышибанию” долгов с клиентов, а означает, что нужно проверить, в удобном ли для граждан месте расположен пункт приема средств, и не голосуют ли они “рублем” против плохого качества услуг», — отмечает господин Сень.
Как показывает опыт работы УЖК «Территория», такой уровень услуг востребован жильцами новостроек. Из 700 тыс. кв метров обслуживаемого компанией жилого фонда до 20-25% составляют новостройки, возведенные другими застройщиками, не работающими в постоянной связке со «своими» УК.
Человеческий фактор
Говоря о низком в основной своей массе качестве услуг рынка ЖКХ, его участники отмечают, что далеко не все зависит от позиции государства. Ответственность разделяют с властью и сами граждане. «У собственника жилья есть всего две простые обязанности: участвовать в принятии решений по содержанию своего дома и оплачивать предоставляемые услуги. Это дает им право требовать с УК выполнения своих обязательств. Однако граждане, в первую очередь живущие в бывшем муниципальном фонде, этим правом не пользуются. Это избавляет обслуживающие их компании от необходимости повышать уровень своей работы. В итоге возникают ситуации, когда тем немногочисленным жильцам “хрущевок” и “брежневок”, которые хотят получить новое качество услуг, проще сменить место жительства и переехать в дом, который обслуживает устраивающая их УК, чем убедить соседей воспользоваться ее услугами», — отмечает Дмитрий Сень.
С точки зрения Александра Ойхера, одной из серьезных проблем является то что граждане до сих пор не ощутили себя собственниками жилья. «Зачастую их активность ограничивается пенянием обслуживающим их дома УК на исписанные лифты, разбитые лампочки в подъездах и стоящие на газонах авто. Но ведь это делают не представители компании, а их же соседи. Пока их менталитет не изменится, о возможности повысить качество обслуживания жилья говорить не приходится», — считает он.
Александр Лакедемонский