Апарты проверяют на прочность

В сегменте апарт-отелей наметился ключевой сдвиг: предложение стало опережать спрос. Как отмечают эксперты, сейчас рынок перегрет, и Петербург, на который приходится 70% от общего числа построенных объектов в России, уже сталкивается с конкуренцией между ними. Этот тренд оказывает давление на заполняемость апарт-отелей, а соответственно — на их доходность. Какие комплексы смогут выжить в условиях растущей конкуренции, сколько составляет реальная доходность сегмента, а также регулирование рынка, обсудили участники форума «АПАРТЫ 2026», организованного деловым сообществом Stand Up Office и Межрегиональной ассоциацией апарт-отелей.

Как отметила руководитель команды сервиса онлайн-бронирования отелей и апартаментов «Островок» по развитию бизнеса в СЗФО, Восточной Сибири и Республике Беларусь Ксения Безбородова, интерес к апарт-отелям как к средству размещения, продолжает расти со стороны пользователей. В структуре бронирований в России по предварительным итогам 2026 года размещение в апартаментах и апарт-отелях составляет до 30%. Для сравнения, на отели, включая бутик и мини-отели, приходится до 57% бронирований.

Средняя стоимость забронированной ночи в апарт-отелях за 2026 год по России, по данным «Островка», составила 6100 рублей — на 7% меньше, чем годом ранее. По цене этот формат сопоставим с трехзвездочными отелями. По сравнению с четырехзвездочными гостиницами проживание обходится в среднем на 36% дешевле. «Апарт-отели конкурируют не только между собой, но и с классическими гостиницами средних ценовых категорий и апартаментами,— заметила госпожа Безбородова.— При этом наличие кухни, дополнительного пространства и привычных бытовых удобств делает такой формат особенно привлекательным для семейных путешественников. Средняя длительность проживания — три ночи, то есть люди приезжают в апарт-отели на достаточно долгий период».

Согласно данным «Островка», топ направлений по спросу на апарт-отели возглавляет Санкт-Петербург, где сосредоточено больше всего таких объектов размещения. Далее следуют Москва, Краснодарский край, Калининградская и Новосибирская области.

«В этом году существенный рост спроса показала Калининградская область. В том числе из-за того, что часть спроса от Сочи распределилась в этот регион,— прокомментировала Ксения Безбородова.— Также видим интерес к Новосибирской области, к Свердловской области, Татарстану. Приморский край у нас впервые вошел в десятку лидеров по количеству бронирований в объектах размещения, в том числе апарт-отелях».

Кроме того, аналитики сервиса заметили в этом году рост спроса на апарт-отели в Костромской области (+35%), Нижегородской области (+33%), Алтайском крае и Смоленской области (+16% в обоих регионах).

В России по состоянию на октябрь 2026 года построено 58 тыс. апартаментов. Такие цифры привел заместитель гендиректора сети апарт-отелей YES Антон Агапов. По его словам, сейчас в стадии строительства находятся 92 тыс. юнитов. При этом эксперты прогнозируют, что в ближайшие несколько лет рынок утроится.

Лидером по объему рынка является Санкт-Петербург, на него приходится 70% построенных объектов, что составляет почти 35 тыс. юнитов, добавил господин Агапов. Еще около 8,5 тыс. юнитов находится в стадии строительства и реализации.

Перегретыми по предложению регионами эксперты также называют Краснодарский край и Республику Крым. На данный момент в Краснодарском крае построено 14 объектов на 4900 юнитов. В планах — реализация 36 объектов на 33, 5 тыс. юнитов. В Республике Крым уже построено 15 комплексов на 6,5 тыс. юнитов. В перспективе в Крыму должно появиться еще 37 апарт-отелей на 23,2 тыс. юнитов.

В прошлом году в России внутренний туристический поток (количество поездок граждан по регионам собственной страны), по данным Росстата и Российского союза туриндустрии, достиг рекордных 97 млн поездок. За первые шесть месяцев этого года внутренний турпоток увеличился еще на 3–4%. При этом ключевые показатели рынка в первом полугодии 2026 года демонстрируют отрицательные показатели. Показатели средней стоимости номера (ADR) сократились (–0,2%). Показатели загрузки тоже уменьшились — на 5,6%. RevPAR (средняя выручка на один доступный номер) также снизилась на 5,8%.

«Мы видим, как снижаются темпы продаж: до минус 45% в первом полугодии 2026 года, как снижается стоимость этих юнитов — по нашей оценке до минус 30%. Это происходит по разным причинам, в том числе, по геополитическим,— рассуждает господин Агапов.— Многие отельеры и управляющие компании, операторы апарт-отелей, говорят, что этот год — не лучший за последние несколько лет».

По словам эксперта, за счет перенасыщения рынок в темпах прироста замедляется, но господин Агапов видит в этом его взросление: «Долгие годы рынок рос, давал хорошую доходность, а сейчас эта доходность выравнивается».

Когда наступит насыщение рынка в пределах — вопрос спорный. Часть экспертов отталкиваются от цифр турпотока. Однако Александр Погодин, партнер ГК «Формула Сити», директор УК Well, предлагает исходить из потребностей миллионного города. Он напомнил, что 13 лет назад, когда запускали первый в Петербурге апарт-отель (YES на улице Хошимина) на тысячу юнитов, прогнозировали, что это обвалит рынок, но этого так и не произошло.

«Что делать человеку, которому надо в момент взять чемоданчик и куда-то уйти? Так вот апартаменты, как это ни странно,— то средство размещения, которое как раз занимает эту нишу, которую не занимает ни гостиничное размещение, ни люди, которые сдают свои квартиры»,— подчеркнул конкурентное преимущество апартов господин Погодин.

Как отметил заместитель председателя РСТ, гендиректор Cronwell Алексей Мусакин, средствам размещения надо быть готовым к изменению турпотока в сторону увеличения.

«У нас по России 92 млн официальных поездок в год при населении 140 млн. Путешествуют примерно 30 млн человек, на них приходится три-четыре поездки в год. Если вместо трех-четырех поездок будет семь-восемь, то номера будут востребованы, в том числе и в Петербурге. Наверное, какой-то предел существует. Но в какой-то момент к нам могут начать приезжать европейские туристы. А мы помним, что туризм — это U-образный цикл, первым падает и первым же отскакивает. Еще такой же объем вряд ли нужен Петербургу, но с тем что строится, не вижу особых проблем»,— прокомментировал господин Мусакин.

По данным участников рынка, доходность апартаментов составляет в среднем 8%. При этом, как заметил Антон Агапов, доходность, обещанная инвесторам под 40%,— нереалистична.

«Для апартаментов сейчас самая главная опасность — это не сокращение операционных показателей. Самый большой страх, который есть,— это то, что люди могут подумать, что апартаменты не работают, когда они обожглись на одном, на втором, на третьем проекте. Репутационная составляющая — это невероятно важно, и вот этот риск и это опасение присутствуют»,— прокомментировал эксперт, заметив, что апарт-отели не дадут доходности без правильно организованной развитой инфраструктуры. В числе факторов, которые понижают доходность, он назвал также реализацию в неподходящей локации, неправильный объем номерного фонда, плохое позиционирование, отсутствие оператора.

Как отмечает управляющий партнер Brandson (TSN) Елена Юферева, хороших объектов становится много, а действительно понятных — мало. «Девелопер может сделать качественную архитектуру, хорошие номера и сервис, но, если он не понимает, для кого все это создано и почему человек должен выбрать именно его, продукт начинает конкурировать только ценой. Сейчас выигрывает не тот, кто просто построил больше, а тот, кто точнее ответил на вопрос: какой сценарий жизни или поездки мы продаем своему гостю и инвестору? Именно поэтому позиционирование сегодня нужно продумывать одновременно с продуктом, а не после его создания».

Главную проблему развития сегмента участники рынка видят в «серых» арендодателях и операторах. В сентябре прошлого года заработал закон о классификации («Об утверждении Положения о классификации гостевых домов»), однако, как полагают эксперты, он не достиг заявленных целей.

По словам исполнительного директора Межрегиональной ассоциации апарт-отелей (МААО) Александра Ружинского, в настоящий момент, совместно с Минэкономразвития, ведется работа по подготовке законопроекта, регулирующего правоотношения в сфере апартаментов. Создание реестра гостиничных операторов и утверждение порядка взаимодействия девелопера, гостиничного оператора и конечного покупателя (инвестора) позволит «снять с паузы» многие девелоперские проекты на территории РФ, приостановленные по причине правовых лакун в действующем законодательстве. «Рынок входит в новую фазу развития и окончательно очищается от наследия проектов, созданных по принципу квазижилья»,— заявил господин Ружинский на полях форума «Апарты».

Как рассказала заместитель председателя комитета Государственной думы по туризму и развитию туристической инфраструктуры Наталья Костенко, актуальность регулирования возникла из-за того, что сейчас апарт-отели находятся на стыке нескольких законодательных пластов. Минэкономразвития рассматривает их как средства размещения. Однако регионы и муниципалитеты зачастую воспринимают их как обычное жилье и, соответственно, требуют от застройщиков создания социальной инфраструктуры в полном объеме, как для жилых домов. В законопроекте хотят прописать определение института управления, чтобы уже на этапе строительства объекта было понятно, кто займется операционной деятельностью.

Кроме того, для защиты туристов госпожа Костенко выступает за четкое разделение туристических объектов (апарт-отелей) и жилых апартаментов.

Участники рынка обращают внимание, что классифицированный апарт-отель должен выполнять гостиничные требования, обеспечивать операционное управление и исполнять обязанности, которые возникают у средства размещения.

В дальнейшем, как считает Александр Погодин, на рынке сервисных апартаментов будет усиливаться тренд на размывание границ с отельным бизнесом. «Все управляющие компании, которые борются за свое имя, стараются максимально прижаться к отельному формату»,— комментирует эксперт. С принятием закона эта конверсия может стать незаметной.

Что касается прогнозов на 2027 год, то тут участники рынка не выказывают оптимизма. На сегмент сервисных апартаментов давят такие факторы, как конкуренция, нестабильный турпоток. Все это, как полагают эксперты, будет отражаться на ценах за проживание, а также повлияет на доходность бизнеса.

Как полагает Антон Агапов, в следующем году себестоимость вырастет еще на 15%. «Мы понимаем, что следующий год будет для операционного бизнеса тяжелее,— прокомментировал господин Агапов.— И, говоря про застройщиков, мы видим сокращение темпов продаж, соответственно, будет происходить некое отсеивание квази- и псевдожилья. Будет больше улучшений и фокуса на правильный сегмент сервисных апартаментов».