Вы верите, что землю просто так начнут раздавать?
Виктор Черкасский, директор департамента бизнес-планирования ОАО "Система-Галс":
— Нововведение хорошее при условии, что новый порядок будет распространен не только на гаражи, но и на коммерческую недвижимость. Новый порядок существенно сократит сроки подготовки площадки к строительству и снизит неопределенность. Это позволит избежать уплаты дополнительных процентов по кредитам и снизит инфляционные риски. Соответственно, при входе в проект инвестор не будет требовать повышенной нормы доходности, чтобы компенсировать риски. В целом в выигрыше будут все, поскольку городу значительно проще очищать участки, чем частным компаниям, соответственно, общие издержки снизятся. Влияние на цены, скорее всего, будет минимально, поскольку в настоящий момент цены на коммерческую недвижимость определяются растущим спросом в условиях дефицита качественных площадей. Возможно, снизятся цены на площадки, продаваемые частными компаниями, поскольку они станут менее привлекательными на фоне реализуемых городом чистых площадок. В целом нововведение можно охарактеризовать как большой шаг на пути становления прозрачного, эффективного рынка.
Станислав Капинос, председатель совета директоров Special Edition HoReCa, Consulting & Development:
— Новый порядок проведения аукционов, безусловно, увеличит стартовую стоимость участка. Но это позволит, во-первых, значительно сократить срок реализации инвестиционного проекта и, соответственно, увеличить его коммерческую привлекательность, а во-вторых, позволит выйти на московский рынок большому количеству новых игроков, включая иностранные компании, которые раньше, не имея административного ресурса, даже не пытались строить в Москве.
Есть еще несколько организационных аспектов исполнения решения московского правительства по подготовке очищенных территорий для инвестора. Остается открытым вопрос — кто будет выполнять эти работы по очищению площадки для выставления на конкурс? Можно предположить, что планируется создание некой структуры, которая будет решать все вопросы согласования, регистрации и прочие. Но административный аппарат — это не конечные исполнители. Нужна еще и команда строителей и проектировщиков, которые выполнят работы по подготовке площадки к строительству. Не секрет, что инженерные сети столицы — это сложнейшая система коммуникаций, и зачастую документация по конкретному месту не соответствует реальному положению дел на площадке. Все эти работы и изыскания кто-то должен выполнить. Следовательно, будут проводиться дополнительные конкурсы на эти работы, что неминуемо влечет значительное увеличение стоимости московской земли, и без того высокой. Не исключено, что расходы инвестора по обременениям будут в результате ничуть не выше стоимости участка без обременений после предварительной его очистки.
Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль — Коммерческая недвижимость":
— Город, имея собственный административный ресурс, проще решит проблемы, с которыми может столкнуться инвестор, но при этом он компенсирует свои затраты повышением цен на соответствующий участок земли. В этой связи снижение рисков инвестора с лихвой может быть компенсировано увеличением стоимости предлагаемых земельных участков и соответствующим снижением доходности проектов. Такое потенциальное развитие событий, на мой взгляд, насторожит инвесторов. Не следует забывать, что другие обременения (транспортная, инженерная и социальная инфраструктуры) остаются. Поэтому сейчас сложно судить о будущем, особенно учитывая то, что любые изменения в уже налаженной практике грозят на неопределенное время заморозить соответствующие процессы.
Максим Темников, член совета директоров корпорации Mirax Group:
— В целом для рынка это положительное заявление. На сегодняшний день у инвесторов, входящих в проект, не всегда есть четкое понимание того, какова будет доля обременений. Выход данного распоряжения эту неопределенность снимает.
Отрицательный момент данного заявления заключается в том, что департамент, который будет от имени города заниматься решением этих вопросов, не будет заинтересован в минимизации издержек. Поэтому организационные затраты, скорее всего, обойдутся намного дороже, чем если бы всеми обременениями занимались сами инвесторы.
Расселение, например, вместо 10% от стоимости проекта может составить и 20%. Это соответственно увеличит и конечную стоимость продукта.