Говоря о структуре регулярных арендных платежей в бизнес-центрах, не стоит забывать о двух принципиальных моментах. Во-первых, о том, что ко всем упомянутым выше цифрам нужно прибавить НДС в размере 18%. Кроме того, существуют еще и скрытые расходы, вызванные так называемым коэффициентом потерь (то есть относительной разницей между арендуемой и полезной площадью офиса). Последние зависят от архитектурных особенностей здания и эффективности его планировки и в целом по столичным БЦ класса А и В колеблются в районе 8-15%. Чтобы понять размер скрытых расходов, достаточно привести такой пример. Допустим, компания хочет арендовать офис площадью 1000 кв. м и рассматривает два варианта площадей с фактором потерь в 8% и 15% соответственно. Здание с фактором потерь в 15% увеличит затраты компании на аренду офиса более чем на 8% относительно второго здания. Другими словами, при базовой ставке аренды в $700 дополнительные расходы составят около $5300 в месяц.
Таким образом, если подытоживать структуру регулярных арендных платежей в БЦ, то 68% от них отойдут базовой ставке аренды, 8% поделят между собой операционные расходы и "коммуналка", а еще 24% отойдут парковке. Другое дело, что в зависимости от конкретного бизнес-центра эта пропорция может меняться, но общий тренд остается неизменным — раскрытие прозрачности арендной ставки становится для БЦ, претендующих на статусных арендаторов, одним из главных критериев успеха на фоне стремительно обостряющейся конкурентной борьбы в сегменте офисной недвижимости. "Для привлечения статусных арендаторов собственники используют различные методы, и понятный механизм формирования арендных платежей крайне положительно влияет на имидж БЦ",— считает Ольга Широкова. Очевидно, что времена, когда арендаторам важно было "прописаться" в престижном бизнес-центре, невзирая на цену, прошли. Теперь компании готовы платить только за действительно качественные услуги, что, кстати, играет на руку самим девелоперам. Ведь это подстегивает их оптимизировать бизнес-процессы и подтягивать те параметры управления БЦ, по которым они проигрывают своим непосредственным конкурентам.