Рекламаwww.kommersant.ru/ad

Радио «ЪFM»

Слушать прямой эфир

Выпуск газеты №198/П

В архив

RuStore
Скачайте в
RuStore
AppGallery
Скачайте в
AppGallery
Android
Загрузите на
Android
Радио «ЪFM»«ЪFM»
Выпуск газеты №198/П«Ъ» Газета
Сочи

Инвесторы сдали метры

Число объектов по переуступке в Сочи сократилось на 52% за год
В сентябре 2026 года в экспозиции рынка недвижимости Сочи находилось 43 объекта, выставленных на продажу по переуступке, против 95 годом ранее. В феврале 2025 года таких предложений было 413, а в декабре 2024-го — 720. Эксперты отмечают, что доля инвестиционных покупок снижается, а интерес к недвижимости для собственного проживания растет. При этом среди факторов, влияющих на спрос, называют высокие ипотечные ставки, стоимость жилья и ограниченное предложение.

Екатерина Якель / Коммерсантъ

Купить фото
По оценке эксперта по инвестициям в недвижимость Валерия Летенкова, в 2024 году на инвесторов приходилось около 60% сделок с недвижимостью в Сочи, сейчас их долю оценивают в 40–45%. Около 35% покупателей приобретает жилье для себя или переезда, еще примерно 20% совмещают личное использование со сдачей квартиры в те месяцы, когда сами в ней не живут. Отдельный сценарий — покупка для детей, родителей и других родственников, однако точной доли таких сделок в имеющихся данных нет.
«География покупателей Сочи постепенно расширяется. Москва сохраняет первое место, хотя ее доля в спросе на новостройки за два года сократилась. Активнее стали покупатели из Тюмени, Сургута, Новосибирска, Казани, Екатеринбурга, Красноярска, северных регионов»,— отмечает Валерий Летенков.
По наблюдениям эксперта по недвижимости Сочи Марии Болтрик, спрос формируют и покупатели из Челябинска, Уфы, Самары и Перми. По ее оценке, в 2026 году 60–65% сделок в Сочи приходится на покупателей из других регионов России.
«Сегодня основной покупатель в Сочи и Сириусе — все-таки человек, который выбирает недвижимость для себя. Для постоянного проживания, сезонного отдыха или как второй дом у моря. Инвесторов стало заметно меньше»,— говорит Мария Болтрик.
Экономист, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономического анализа, статистики и финансов Кубанского государственного университета Ирина Рындина связывает снижение инвестиционной активности с ограничениями на высотную застройку, конкуренцией с другими курортными городами Краснодарского края, высокими ипотечными ставками и сокращением льготных государственных программ. По ее словам, часть инвесторов переориентируется на коммерческую недвижимость.
«Апартаменты, мини-гостиницы, коммерческие помещения пользуются большим спросом ввиду меньшего срока окупаемости. Рынок недвижимости Сочи в целом становится более зрелым и стабилизируется»,— отмечает госпожа Рындина.
Мария Болтрик также обращает внимание на изменение требований покупателей. По ее словам, при выборе недвижимости они учитывают инфраструктуру, ремонт, вид из окна, территорию, наличие школ и сервисов. Инвесторы, как уточняет эксперт, оценивают расходы на управление и содержание объекта, потенциальную загрузку и возможность последующей перепродажи.
«Переуступка сегодня стала гораздо более узким сегментом сочинского рынка, если судить по объему открытой экспозиции. Особенно хорошо это видно на более длинном горизонте: в декабре 2024 года мы фиксировали 720 предложений, в феврале 2025 года — 413, а сейчас их всего 43»,— говорит эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. Он уточняет, что это число объявлений на конкретную дату, а не заключенных сделок.
За год число однокомнатных объектов в экспозиции сократилось с 32 до 16, двухкомнатных — с 29 до семи, а трехкомнатных — с трех до одного. При этом количество студий уменьшилось с 29 до 19. Их доля в общей экспозиции выросла примерно с 31% до 44%, поскольку общее число предложений сокращалось быстрее.
По данным Кирилла Флуткова, на студии и однокомнатные объекты сейчас приходится 35 из 43 объявлений, или более 81% предложения.
«Для человека, который рассматривает покупку именно по переуступке, практическое изменение заключается прежде всего в сокращении выбора. Сейчас более 80% всей экспозиции приходится на студии и однокомнатные объекты, тогда как двухкомнатных вариантов осталось семь, а трехкомнатный — один»,— отмечает Кирилл Флутков.
Самым доступным предложением в сентябре 2026 года была студия площадью 25 кв. м в Кудепсте за 6,9 млн руб. В октябре 2025 года студия той же площади в этом районе стоила 7,8 млн руб. Таким образом, минимальная цена в экспозиции оказалась на 900 тыс. руб., или 11,5%, ниже. Кирилл Флутков подчеркивает, что сравнение отдельных наиболее дешевых объектов не позволяет судить об общей динамике цен в сегменте.
Самыми дорогими апартаментами в сентябрьской экспозиции стали однокомнатные квартиры площадью 37 кв. м в микрорайоне Новый Сочи за 49,5 млн руб. В феврале 2026 года верхнюю границу предложения формировали четырехкомнатные апартаменты площадью 458 кв. м в Адлере за 168,87 млн руб. По словам Кирилла Флуткова, эти значения относятся к объектам разного формата и не характеризуют изменение стоимости сопоставимой недвижимости.
По данным Валерия Летенкова, в мае средний бюджет покупки на первичном рынке Сочи достиг 31,5 млн руб., а минимальный порог входа составлял 8–10 млн руб. Эксперт отмечает, что за эту сумму покупатели могут рассчитывать преимущественно на компактный объект. В Сириусе стоимость квадратного метра выше, чем в Сочи, а цены за первое полугодие выросли на 17–18% на фоне ограниченного предложения.
«В Сочи разрыв между доходами местных жителей и стоимостью жилья — один из самых больших в России. Средняя цена составляет уже свыше 700 тыс. руб. за 1 кв. м. А, например, в Краснодаре — 160–170 тыс. руб. за 1 кв. м., что в четыре с лишним раза ниже»,— говорит Ирина Рындина.
По оценке экономиста, при средней зарплате 85–90 тыс. руб. на покупку квартиры стоимостью 31,5 млн руб. необходимо около 30 лет накоплений. Ирина Рындина отмечает, что многие эксперты и агентства недвижимости считают Сочи одним из наименее доступных городов страны для приобретения жилья.
Мария Болтрик сообщает, что на вторичном рынке покупатели чаще ищут готовые квартиры, в которые можно заселиться сразу. В Сочи бюджет покупки однокомнатной квартиры, по ее оценке, начинается примерно от 11 млн руб. Стоимость зависит от района, состояния дома, ремонта и близости к морю. В Сириусе, по словам эксперта, выше стоимость входа и практически нет бюджетных вариантов.
«Покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга чаще рассматривают более дорогой сегмент, курортную недвижимость, готовые объекты высокого класса, проекты с сервисом и управлением. Для них особенно важны локация, видовые характеристики, качество проекта и ликвидность»,— отмечает Мария Болтрик.
По ее словам, покупатели с Урала, из Сибири и северных регионов чаще рассматривают недвижимость как второй дом или возможное место будущего переезда. Поэтому они уделяют больше внимания школам, медицинским учреждениям, магазинам и возможности жить в районе круглый год. При этом Сочи остается более разнообразным рынком, где покупатели могут сравнивать районы и объекты, тогда как в Сириусе чаще сразу ориентируются на конкретную территорию.
Валерий Летенков также отмечает, что выбор зависит от цели покупки: при переезде покупатели оценивают площадь, инфраструктуру и транспорт, а инвесторы — стоимость входа, арендный спрос, загрузку и перспективы перепродажи. По его словам, готовые объекты с ремонтом получают преимущество, поскольку позволяют сократить расходы на отделку и мебель и быстрее начать жить в квартире или сдавать ее в аренду.
Ирина Рындина среди факторов, которые будут определять спрос на недвижимость Сочи до конца 2026 года, называет ключевую ставку Банка России и траекторию ее снижения, дефицит нового предложения, мораторий на точечную застройку, ограниченность земельного банка и транспортную доступность. По ее оценке, риски, связанные с работой аэропорта Сочи, негативно влияют на спрос со стороны иногородних покупателей.
Говоря о Сириусе, Ирина Рындина отмечает дефицит участков под застройку, олимпийскую инфраструктуру, федеральный статус территории и развитие научного кластера, который становится точкой притяжения для покупателей. Эти факторы, по мнению экономиста, поддерживают спрос на недвижимость в локации.
Мария Удовик
Главное. «Ъ-Сочи»
Рынок недвижимости Сочи
Экономика Сочи