Рекламаwww.kommersant.ru/ad

Радио «ЪFM»

Слушать прямой эфир

Выпуск газеты №198/П

В архив

RuStore
Скачайте в
RuStore
AppGallery
Скачайте в
AppGallery
Android
Загрузите на
Android
Радио «ЪFM»«ЪFM»
Выпуск газеты №198/П«Ъ» Газета
Кубань-Черноморье

Ипотека потянула вниз

Почему на Юге и Северном Кавказе растет просрочка по жилищным кредитам
В январе-августе 2026 года во всех регионах Южного федерального и Северо-Кавказского округов отмечен серьезный рост просроченной (свыше трех месяцев) задолженности по ипотеке. На первичном рынке ЮФО — на 28,4%, на вторичном — на 38% (в СКФО — на 24,2% и 19% соответственно). Коллекторы указывают, что основной объем неплатежей приходится на коммерческие кредиты, оформленные в период «ипотечного бума» конца 2023 — начала 2024 годов. По мнению аналитиков, причина роста просроченной задолженности кроется в общем ухудшении платежеспособности российских семей на фоне увеличения повседневных расходов. Перспективы ипотечного рынка эксперты видят в постепенном росте жилищного кредитования при ужесточении риск-менеджмента.

Анатолий Жданов / Коммерсантъ

Купить фото
Объем просроченных ипотечных кредитов на рынке строящегося жилья в Южном федеральном округе вырос по итогам восьми месяцев 2026 года на 28,4%. Аналогичная ситуация в Северо-Кавказском ФО — рост на 24,2%. В ЮФО объем просроченных неплатежей по ипотеке достиг на начало осени 6 млрд руб., в СКФО — 1,36 млрд руб. Доля просрочки в общем объеме ипотечного портфеля на первичном рынке юга России на 1 сентября этого года составила 1,3%, на Северном Кавказе — 1,13%. Данные «Review. Юг России» предоставили в коллекторском агентстве «Долговой консультант».
На рынке вторичного жилья Южного ФО просрочка по ипотеке за восемь месяцев этого года выросла на 38% и достигла 32,2 млрд руб., на Северном Кавказе — рост на 19%, до 15 млрд руб. Доля просрочки в ипотечном портфеле ЮФО на рынке готового жилья составила на конец августа 1,89%, в ипотечном портфеле СКФО — 3,26% (первое место среди всех федеральных округов).

В России с начала 2026 года объем неплатежей на первичном рынке ипотеки увеличился на 20% на фоне падения портфеля на 10%. Среднемесячный прирост достиг 480 млрд руб., что эквивалентно 1,2% портфеля. Как отмечают эксперты «Долгового консультанта», за восемь месяцев 2026 года накопленный объем неплатежей по ипотеке под залог договоров долевого участия (ДДУ, ипотека на покупку строящегося жилья) в целом по России превысил 22,5 млрд руб., увеличившись с начала года на 3,85 млрд руб. За 2025 год был отмечен двукратный рост, с 9,3 млрд до 18,7 млрд руб., а за 2024 год — в 1,5 раза, на 3,1 млрд руб. Доля неплатежей в общей задолженности по ипотеке под залог ДДУ с начала 2026 года выросла более чем на треть (35%), с 0,4% до 0,54%. За январь-август портфель сократился на 10% или 476 млрд руб., опустившись до 4,19 трлн руб. По итогам первого квартала 2026 года темп сокращения портфеля составлял 4% или 163 млрд.

«Сегмент ипотеки на строящееся жилье — относительно небольшой. Поэтому любые изменения здесь заметнее. Ситуация не критична, пока доля просроченной задолженности держится на уровне менее 1%. Однако после ужесточения правил семейной ипотеки с 1 октября 2026 года показатель доли просроченной ипотечной задолженности в портфеле может в первое время резко возрасти»,— отмечает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов.
По итогам восьми месяцев текущего года объем просроченной ипотечной задолженности на покупку готового жилья в России (неплатежи более 90 дней за вычетом данных по ипотеке на покупку строящегося жилья) достиг 244,4 млрд руб. За январь-август показатель увеличился на 29% (+54,5 млрд руб.). Новый объем неплатежей за январь-август 2026 года составил уже 55% от прироста за 2025 год (тогда просроченная задолженность выросла на 98 млрд руб.). И на 70% превысил объем за весь 2024 год (+32 млрд).
«В среднем объем неплатежей по ипотеке на вторичном рынке увеличивается по 6,8 млрд руб. ежемесячно, это серьезные темпы. Пересчитывая в среднюю стоимость квадратного метра на “вторичке” в 209 тыс. руб. и среднетиповой метраж квартиры в 40 кв. м, можно предположить, что каждый месяц в стране перестают платить по ипотеке еще по 813 семей»,— резюмирует господин Аксенов.

Глубины падения

По данным коллекторского агентства, на ипотечном рынке ЮФО самый высокий рост неплатежей по ипотеке на первичном рынке зафиксирован за восемь месяцев этого года в Адыгее — 47,9% (на вторичном рынке — 44%). Объем просрочки в республике на 1 сентября 2026 года составил на первичном рынке 207 млн руб., на вторичном — 937 млн руб.
На рынке готового жилья лидирует Краснодарский край, где просроченная задолженность по ипотеке за восемь месяцев текущего года выросла на 45% и достигла 19,8 млрд руб. (доля просрочки в портфеле — 2,45%). Рост просрочки по ипотеке на рынке новостроек Кубани за январь-август составил 27% — до 4,5 млрд руб. (доля просрочки — 2,43%).
В Ростовской области на рынке новостроек просроченная задолженность по ипотеке выросла за восемь месяцев этого года на 47% и составила 722 млн руб. На рынке вторичной недвижимости просрочка по ипотеке на Дону выросла в январе-августе на 30% — до 6,1 млрд руб.
Просрочка по ипотеке в Крыму за восемь месяцев 2026 года выросла на первичном рынке на 20,4% (до 130 млн руб.), на вторичном рынке — на 16% (до 1,06 млрд руб.). В Севастополе рост просроченной задолженности на первичном рынке составил 14,8% (до 70 млн руб.), на вторичном — 26% (до 394 млн руб.). Доля просроченной задолженности на первичном и вторичном ипотечных рынках Крыма — 0,37% и 1,18% соответственно, Севастополя — 0,73% и 1,14% соответственно.
В Ставропольском крае рост просрочки по ипотечным кредитам на первичном рынке составил за восемь месяцев этого года 8,5% и достиг 384 млн руб., на вторичном рынке — 31% (3,5 млрд руб.). Лидерами по росту просрочки по ипотеке на рынке новостроек СКФО — Чеченская Республика и Кабардино-Балкария (305,6% и 87,3% соответственно). Портфель просрочки в республиках составил 73 млн руб. и 103 млн руб. соответственно. Самый большой процент просроченной задолженности в общем ипотечном портфеле по «вторичке» — в Ингушетии (14,41%), по новостройкам — в Дагестане (1,63%).

Эхо «ипотечного бума»

По словам советника Ассоциации корпоративных казначеев Алексея Вересова, проблема роста просроченной ипотечной задолженности в России в целом и в регионах Юга в частности — в том, что растет финансовая нагрузка на семьи, пытающиеся решить свой квартирный вопрос с помощью жилищного кредита. Эксперт констатирует, что дорожают повседневные расходы, обслуживание других кредитов, а доходы не всегда успевают за этими изменениями. Кроме того, отмечает собеседник «Review. Юг России», сейчас проявляются риски, накопленные в предыдущие годы, когда заемщики приобретали жилье по высоким ценам, рассчитывая на дальнейший рост доходов или возможность рефинансировать кредит.
«Может ли тенденция, в случае сохранения, привести к системному кризису? Думаю, нет. С другой стороны, я предполагаю, что банки начнут осторожнее оценивать заемщиков, а часть семей столкнется с необходимостью реструктурировать долг или продавать жилье. И наиболее чувствителен здесь вторичный рынок, где доля просрочки превышает показатель по новостройкам»,— говорит господин Вересов.
Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов также считает, что рост просрочки по ипотеке в значительной степени обусловлен ухудшением ситуации в российской экономике, «фактической стагнацией располагаемых доходов людей при высокой инфляции, в результате чего многим гражданам стало заметно сложнее обслуживать свои кредиты, в том числе и ипотечные». Кроме этого, по мнению эксперта, определенную роль могло сыграть более медленное снижение ключевой ставки в стране, из-за чего некоторые заемщики, бравшие ипотеку по высоким ставкам в расчете на последующее рефинансирование на более приемлемых условиях, не смогли это сделать.
«Надо отметить, что значительная часть проблемных кредитов — это займы, выданные во время "ипотечного бума" конца 2023 — начала 2024 годов клиентам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. Многие из таких заемщиков, судя по всему, не рассчитали свои возможности и столкнулись с трудностями по выплатам по ипотеке»,— говорит господин Додонов.
Денис Аксенов также отмечает, что среди неплательщиков ипотеки на покупку строящегося жилья существенно возросла доля тех, кто оформлял ее по рыночным ставкам. «В 2023-2024 годах активно выдавалась траншевая ипотека, предлагалась рассрочка от застройщика и программы с нулевым первоначальным взносом. Некоторым заемщикам из этой категории стало трудно обслуживать ипотеку — они неправильно рассчитали свои возможности. Стремление купить квартиру любой ценой заканчивается хорошо далеко не для всех»,— говорит господин Аксенов.

Больше жилья — больше долгов

По данным «Долгового консультанта», в стране регионами-лидерами по приросту неплатежей по ипотеке на покупку строящегося жилья в абсолютном выражении стали Краснодарский край (+957 млн руб.), Ростовская область (+231 млн руб.) и Московская область (+280 млн руб.). Наибольший объем неплатежей сохраняется в регионах с большим объемом строящегося жилья: Краснодарский край (4,5 млрд), Москва (2,4 млрд) и Московская область (1,6 млрд).
Алексей Вересов отмечает, что Краснодарский край и Ростовская область — это, в первую очередь, крупные центры жилищного строительства и ипотечного кредитования и именно поэтому — даже сопоставимое ухудшение платежной дисциплины в рублях дает больший прирост задолженности, чем на небольших рынках. Во вторых, по словам эксперта, для Краснодарского края дополнительное значение имеет структура спроса: жилье покупают не только для собственного проживания, но и с расчетом на сдачу в аренду или последующую перепродажу. Если ожидаемые доходы от недвижимости не покрывают расходы, обслуживание кредита становится сложнее.
«Я бы также обратил внимание на разницу между абсолютным приростом и долей проблемных кредитов. Рост на 957 млн руб. на Кубани выглядит значительным, но для оценки реального риска необходимо сопоставить его с размером регионального ипотечного портфеля и динамикой просрочки по срокам»,— рассказал советник Ассоциации корпоративных казначеев.
Игорь Додонов отмечает, что, несмотря на заметный рост, доля "плохих кредитов" в ипотечных портфелях отечественных банков, по данным Банка России, пока составляет относительно невысокие 2,1%. «При этом благодаря принятым в последние годы жестким мерам макропруденциального регулирования ипотечного сегмента ЦБ отмечает заметное улучшение качества новых выдач. Так что, думаю, регулятору удастся удержать ситуацию под контролем, несмотря на сохраняющиеся повышенные экономические, геополитические и другие риски»,— говорит аналитик «Финама».

Последний рывок

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), за девять месяцев 2026 года в Краснодарском крае было выдано 13,21 тыс. льготных ипотечных кредитов на общую сумму 74,05 млрд руб. Средний чек кредита — 5,61 млн руб., средний срок — 344 месяца (28-29 лет). В Ростовской области за январь-сентябрь выдали 11,84 тыс. льготных ипотек на 64,04 млрд руб. (средний чек — 5,41 млн руб., средний срок — 343 месяца).
В Ставропольском крае за девять месяцев выдали 5,36 тыс. льготных ипотечных кредитов на общую сумму 27,57 млрд руб. (средний чек — 5,14 млн руб., средний срок — 339 месяцев). В Крыму выдано 2,51 тыс. льготных кредитов на покупку жилья на общую сумму 13,8 млрд руб. (средний чек — 5,5 млн руб., средний срок — 342 месяца).
В Дагестане средний чек на покупку квартиры с помощью льготной ипотеки составил 6,32 млн руб., кредиты там берут в среднем на 343 месяца. Всего за восемь месяцев этого года в республике выдали 1,42 тыс. льготных кредитов на общую сумму 8,99 млрд руб. Самый длительный средний срок ипотечного кредитования по госпрограммам зафиксирован в Ингушетии – 29 лет.

Всего, по данным ОКБ, за девять месяцев 2026 года россияне оформили 369,19 тыс. ипотечных кредитов с господдержкой на общую сумму 2,21 трлн руб. Среднемесячный объем выдач составил 245,84 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года количество льготных ипотечных кредитов выросло на 2%, объем – на 6%. По сравнению с показателями января-сентября 2024 года, когда было выдано 521,33 тыс. ипотек с господдержкой на 2,79 трлн руб., количество кредитов снизилось на 29%, объем – на 21%.

«Рост выдач по льготным госпрограммам, думаю, связан с все еще высокими ставками по рыночным ипотечным программам, а также стремлением многих граждан успеть взять кредит по программе "семейной ипотеки" на фоне ужесточения условий по ней в нынешнем году»,— говорит Игорь Додонов.
Как прокомментировал директор по риск-менеджмент методологии и дата аналитике Объединенного кредитного бюро Николай Филиппов, в сентябре, в преддверии ужесточения условий госпрограммы, был зафиксирован ажиотажный спрос на льготную ипотеку: программой успели воспользоваться более 70 тыс. человек. Подобные всплески, по словам эксперта, уже наблюдались в декабре 2025 года, перед первым пересмотром условий, и в июне 2026-го, на фоне слухов об их изменении.
«Объем выданных кредитов в сентябре превысил 430 млрд руб. Это последний подобный рывок, и уже в октябре-ноябре мы увидим спад спроса до нового, более низкого уровня — вероятно, в районе 140–150 млрд руб. в месяц. Данный показатель станет базовым на долгое время и позволит строить прогнозы на 2027 год»,— резюмировал господин Филиппов.
На рост выдачи льготной ипотеки, по словам Алексея Вересова, работают два фактора. «Первый — существенная разница между льготной и рыночной стоимостью кредита. Для семей, соответствующих условиям госпрограмм, разница в ежемесячном платеже принципиальна. Второй фактор — ожидания изменения условий господдержки. Они могут ускорять решения о покупке: люди стараются оформить кредит, пока действуют привычные параметры программы»,— говорит собеседник «Review. Юг России».

Ипотека будет идти к рынку

По мнению Алексея Вересова, российский ипотечный рынок продолжит развиваться неравномерно. «Спрос на льготные программы сохранится, пока разница с рыночными ставками остается существенной. А восстановление обычной ипотеки будет зависеть прежде всего от снижения стоимости кредитов и роста реальных доходов населения»,— рассказывает советник Ассоциации корпоративных казначеев.
Игорь Додонов также говорит о неоднозначности перспектив ипотечного рынка в предстоящие годы. С одной стороны, по словам эксперта ФГ «Финам», ожидаемое дальнейшее снижение ключевой ставки будет способствовать постепенному снижению рыночных ипотечных ставок и дальнейшему увеличению выдач в рамках рыночных ипотечных программ. При этом сдерживающими факторами, по мнению господина Додонова будут оставаться макропруденциальные меры и строгие требования банков к заемщикам.
«Между тем, выдачи в рамках льготных госпрограмм, скорее всего, заметно просядут из-за ужесточения условий по "семейной ипотеке". То есть рынок, можно сказать, будет проходить период "нормализации", со смещением фокуса с госпрограмм субсидирования на рыночные инструменты. Также можно ожидать повышения популярности вторичного жилья, с учетом сохраняющегося его ценового разрыва с первичным рынком. Но многое будет зависеть от реальной траектории монетарной политики Центробанка, и сейчас давать какие-то количественные прогнозы по ипотечному рынку трудно»,— резюмирует аналитик.
Дмитрий Михеенко
Review. Юг России